בעל דירה מכר את זכויותיו בנכס מושכר לבעלים חדשה, שביקשה לפנות את השוכרת מהדירה. כך הכריע ביהמ"ש

בהתאם לסעיף 21(ב) לחוק השכירות, משכיר רשאי להעביר את הבעלות בנכס שלו לאדם אחר, מבלי שהודיע על כך לשוכר, ומבלי שהודעה כאמור מהווה תנאי מוקדם לתוקפה של העברת הבעלות. עם העברת הנכס לרוכש - ה"נעבר", יחסי הרוכש והשוכר יהיו כשל משכיר ושוכר. למעשה, נוצר "חוזה מכוח דין" בין הרוכש ובין השוכר, ותנאיו של הסכם השכירות החדש יהיו זהים להסכם השכירות שנחתם עם הבעלים הקודם.

במאמר זה, נסקור את החלטתו של בית משפט השלום, אשר נדרש להכריע בשאלה - האם בעל הדירה הנוכחי רשאי לבטל את הסכם השכירות שנחתם בין הבעלים הקודם ובין השוכר, ולדרוש את פינויו של השוכר מהדירה?

נסיבות המקרה

ענייננו בתביעה לפינוי מושכר, בגדרה עתרה התובעת להורות על פינויה של הנתבעת מדירתה. בעבר הדירה הייתה בבעלותו של אדם אחר, אשר השכיר את הדירה לאותה שוכרת.

הסכם השכירות שנחתם בין הבעלים הקודם לבין השוכרת נחתם לתקופה של שנה, והוארך בהסכמת הצדדים לשלוש שנים נוספות, מבלי שנחתם הסכם בכתב. כעבור שלוש שנים, נחתם ביניהם הסכם שכירות נוסף לתקופה נוספת בת שנה. אלא שחודש וחצי לאחר מכן, החליט הבעלים הקודם למכור את זכויותיו בדירה לבעלת הדירה הנוכחית. בין הצדדים נחתם הסכם מכר, ונרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת בעלת הדירה הנוכחית.

זמן קצר לאחר מכן, פנתה בעלת הדירה לשוכרת, ועדכנה אותה בדבר רכישת הדירה על ידה. היא ביקשה להסדיר עמה את נושא תשלום דמי השכירות והסבת השיקים על שמה, נוכח חילופי הבעלות בדירה. נעשו מספר ניסיונות בין הצדדים לתאם מועד לשם החלפת השיקים ולתשלום דמי השכירות, אך אלה לא צלחו. והשבר ביחסי הצדדים החל לאחר שבעלת הדירה ביקשה מהשוכרת לחתום עמה על הסכם שכירות חדש, ונענתה בסירוב מוחלט.

בעקבות זאת, הודיעה בעלת הדירה לשוכרת על ביטול הסכם השכירות עקב הפרתו - הפרה המתבטאת באי תשלום דמי השכירות בגין אותו חודש. השוכרת השיבה כי אין ביניהן הסכם מחייב, שכן הסכם השכירות נחתם עם הבעלים הקודם ולא עימה. יתרה מכך, כל עוד לא הוכחה בעלותה בדירה, וכל זמן שהשיקים שנמסרו לבעלים הקודם לא הושבו אליה בחזרה, אין בכוונתה להתנהל מולה. בעקבות זאת, החליטה בעלת הדירה לפנות לשוכרת בגישה פייסנית יותר, והבהירה לה כי אין בכוונתה להחתימה על הסכם חדש.

כמו כן, ביקשה בעלת הדירה לתאם עמה מועד קרוב לשם החלפת השיקים, ולתשלום שכירות עבור אותו חודש. בתגובה, הודיעה השוכרת כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות, וכי היא מקזזת את דמי השכירות בגין אותו חודש מהנזקים שבעלת הדירה גרמה לה, לטענתה, עקב פניותיה הרבות. עוד טענה השוכרת, כי אין נגדה עילת פינוי, וזאת בשל אי יריבות משפטית עם בעלת הדירה, שכן הסכם השכירות נחתם עם הבעלים הקודם.

החלטה

בית המשפט קיבל את התביעה, והורה לשוכרת לפנות את הדירה ולהשיבה לידי בעלת הדירה, כשהיא פנויה מכל אדם או חפץ. בית המשפט קבע כי עם מכירת הדירה לבעלת הדירה, עברו זכויותיו וחובותיו של הבעלים הקודם לבעלת הדירה הנוכחית, בין אם השוכרת תרצה בכך ובין אם לאו. לפיכך, הזכות לקבלת דמי השכירות בעבור הדירה הומחתה לבעלת הדירה הנוכחית. בהתאם לסעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, המחאת הזכות אינה דורשת את הסכמת החייב (השוכרת בענייננו) כתנאי להשתכללותה.

כמו כן, לפי סעיף 16 לחוק המקרקעין: "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". מדובר בשני תנאים מצטברים. ראשית, על התובע להוכיח את זכותו להחזיק בקרקע. ושנית, על התובע להוכיח את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה.

בית המשפט קבע כי בעלת הדירה עמדה בשני תנאים מצטברים אלה. ומשכך, היא זכאית לבטל את הסכם השכירות עקב הפרתו על ידי השוכרת שאינה משלמת את דמי השכירות. יתרה מזאת, כאמור לעיל - סעיף 21(ב) לחוק השכירות קובע כך: "המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר (בסעיף זה – הרוכש); עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות".

השוכרת לא פעלה לקיום חיוביה על פי הסכם השכירות וחוק השכירות. בנוסף, לא קיימה אחר חובתה לשלם את דמי השכירות, והצהירה מפורשות כי אין בכוונתה לשלם את דמי השכירות ולבצע החלפה של השיקים. לפיכך, היא הפרה את חובותיה וחיוביה שעל פי הסכם השכירות וחוק השכירות בהפרה יסודית. משכך, זכאית בעלת הדירה לבטל את הסכם השכירות, ולדרוש את פינויה של השוכרת מהדירה.

[תפמ (נצ') 46528-12-23 לי בן מלך נ' אורית שמיס, פורסם בנבו 11.2.2024]. 

הכותבת עו"ד סיגל מיכאלי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה.