פס"ד תקדימי הפך החלטת ועדת ערר - ושם קו אדום להיקף הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38

הפטור מתשלום היטל השבחה מכוחה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה ( תמ"א 38 ), חל אך ורק על זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 באופן ישיר, ואילו זכויות בניה שקיימות במקרקעין מכוחן של תוכניות אחרות שאינן תמ"א 38, חייבות בתשלום היטל השבחה . כך פסק ביום חמישי האחרון בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. בכך קיבל השופט גלעד הס את ערעורה של הוועדה המקומית תל אביב, והפך את החלטת ועדת הערר המחוזית מיולי 2023, שקבעה כי הפטור מהיטל חל על כלל זכויות הבנייה במיזם תמ"א 38 – כולל כאלה שמקורן אינו בתמ"א.

לקריאת פסק הדין המלא.

התיק שלגבי ניתנה הפסיקה עוסק במגרש ועליו מבנה חד קומתי ברחוב פתחיה מרגנשבורג בשכונת רביבים בצפון תל אביב. בעלי המקרקעין הגישו בקשה להיתר מכח תמ"א 38 במסגרתו ביקשו להרוס את המבנה הקיים ולבנות תחתיו בניין בן 3 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת מרתף, ובסך הכל 6 יחידות דיור. מעיון בפסק הדין עולה כי אין מחלוקת כי במסגרת ההיתר ביקשו בעלי הקרקע לנצל זכויות בנייה שקיימות במקרקעין, מעבר לזכויות שמעניקה תמ"א 38.במסגרת הליכי הוצאת ההיתר, הנפיקה הוועדה המקומית תל אביב שומת היטל השבחה עבור אותן זכויות הבניה שלא ניתנו מכח התמ"א, בהן תוכנית הגגות של העיר – ג' 1, תוכניות המרתפים – ע' ו-ע'1 ותוכנית 1821. על שומת היטל ההשבחה הגישו בעלי הקרקע שומה נגדית. התיק הגיע את השמאי המכריע בועז קוט, שקבע כי לאור העובדה שמדובר במיזם תמ"א 38, הזכויות פטורות מהיטל השבחה בשלמותן.

ערר שהגישה הוועדה המקומית על השומה המכרעת, נדון בפני ועדת הערר המחוזית בראשותה של עו"ד שרון טל, וזו דחתה את הערר לאחר שהגיעה גם היא למסקנה כי זכויות הבניה במקרקעין פטורות לחלוטין מתשלום היטל השבחה . על החלטה זו של ועדת הערר, ערערה הוועדה המקומית תל אביב לבית המשפט המחוזי.

"נפלה טעות בסיסית ויסודית בהחלטת ועדת הערר"

בפסק דינו, הגדיר השופט הס את השאלה במחלוקת, והיא: "האם במקרה של מימוש מיזם תמ"א 38 בדרך של הריסה ובניה, הפטור מהיטל השבחה חל רק על התמריצים המפורטים בסעיף 14א'(2) לתמ"א 38, או האם הפטור חל גם על זכויות קיימות במקרקעין מכח תכנון אחר שאינו תמ"א 38?".

לאחר ששאל את השאלה, גם השיב עליה הס בנחרצות וכתב: "ייאמר מיד, לטעמי נפלה טעות בסיסית ויסודית בהחלטת ועדת הערר, כך שהחלטת ועדת הערר אינה תואמת את לשון החוק, את תכלית החקיקה ואת הפסיקה בנושא זה".

הס אף התייחס באופן ספציפי לנימוק שציינה ועדת הערר בהחלטתה, לפיה מסקנתה עולה בקנה אחד עם פס"ד קבוצת הירדן, עליו חתום הוא עצמו, כתב כי עמדה זו שגויה, ואף ציטט מתוך פסק הדין שבו קבע כי "אין זה ראוי לאפשר לפטור לגלוש לזכויות אחרות, אשר אין עניינן עידוד החיזוק ואשר בגינן בעל מקרקעין צריך וחייב לשאת בהיטל השבחה ".

הס הרחיב וכתב כי "אין מחלוקת כי הזכויות שמנצלים המשיבים במסגרת היתר הבניה מכח תמריצי תמ"א 38 ... הינן פטורות מהיטל השבחה היות והן ניתנו מכוחה של תמ"א 38. המחלוקת נעוצה באותן זכויות הבניה מכוח התכנון הקיים במגרש שטרם נוצלו". לגבי סוגיה זו כתב כי "לאור לשון החוק, תכלית החוק והפסיקה הקיימת, הזכויות מכח התכנון הקיים אינן חלק מ'סל הזכויות' של תמ"א 38 ולכן ניצול שלהן, גם אם הוא נעשה בצוותא חדא עם ניצול זכויות מכח תמ"א 38, אינו פטור מהיטל השבחה".

השופט הס אף התייחס באופן ספציפי לנימוק שציינה ועדת הערר בהחלטתה, לפיה מסקנתה עולה בקנה אחד עם פס"ד קבוצת הירדן, עליו חתום הוא עצמו, וכתב כי עמדה זו של ועדת הערר שגויה. "הפסיקה לטעמי הנה שונה בתכלית, והיא דווקא עורכת הבחנה ברורה ושיטתית בין הזכויות שמעניקה תמ"א 38 באופן ישיר אשר פטורות מהיטל השבחה לבין הזכויות המוקנות למקרקעין מכוח תכנון אחר, שאינן פטורות". עוד ציטט הס מתוך אותו פסק דין שבו קבע כי "אין זה ראוי לאפשר לפטור לגלוש לזכויות אחרות, אשר אין עניינן עידוד החיזוק ואשר בגינן בעל מקרקעין צריך וחייב לשאת בהיטל השבחה".

עוד ציין הס את פסק הדין בעניין "הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נגד אקו סיטי ", שם פסק בית המשפט כי "במסגרת תחשיב היטל ההשבחה יינתן קודם כל פטור לכלל הזכויות הנובעות באופן ישיר מתמ"א 38, והנישום יחויב רק על הזכויות העודפות המנוצלות מכלל התכנון הקיים".

התיק יוחזר אל השמאי המכריע

עוד שלל בית המשפט את החלטת ועדת הערר כי הזכויות מכח תוכנית הגגות של תל אביב (תכנית ג' 1) פטורות מהיטל השבחה . זאת לאחר שמצא כי בעוד שהחוק מעניק פטור מהיטל עבור בניית "חדר מגורים על גג המבנה", כלומר חדר המהווה הרחבה של דירה שנבנתה מכחה של תמ"א 38 , הרי שבמקרה זה מדובר בדירת דופלקס, שאינה זכאית לפטור, מאחר וזו אינה מהווה חדר יציאה לגג.

לסיכום כתב הס בפסק דינו כי "לאור האמור והמנומק לעיל אני מקבל את הערעור וקובע כי הזכויות הפטורות מהיטל ההשבחה הנן הזכויות מכח תמריצי תמ"א 38 בלבד. "מכאן אין פטור בגין הזכויות המנוצלות מכח התכנון הקיים, כלומר יש לחייב בהיטל השבחה בגין הזכויות שניצלו המשיבים מכוח תוכנית 1862 ומכח תוכנית ג'1".

בעקבות זאת הורה השופט על החזרת התיק לשמאי המכריע על מנת שיערוך שומה מתוקנת בהתאם לפסק דין זה. "לאור העובדה כי מדובר בסוגיה עקרונית, מצאתי לנכון לפסוק הוצאות על הצד המתון, כך שהמשיבים יישאו בהוצאות המערערת בסך של 7,500 שקלים".

את הוועדה המקומית ת"א ייצגו בהליך עוה״ד אירית יומטוב והראל וינטרוב ממשרד שפיגלמן, קורן, זמיר ושות׳. את המשיבים ייצג עו״ד גיל בר-לב.