"יש מתח מובנה בהיטלי ההשבחה, מטבע הדברים לרשות המקומית יש אינטרס שהשומה תהיה על הצד הגבוה"

באוגוסט יסיים את תפקידו עו"ד איל תיאודור שרון, יו"ר ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז המרכז, זאת לאחר 7 שנים בתפקיד. לאחר חופשה קצרה, הוא צפוי להצטרף כשותף למשרד הרצוג פוקס נאמן , שם יוביל עם שותף נוסף את תחום התכנון והבנייה.

סיום תפקידו מגיע בימים סוערים, כאשר סוגיית היטלי ההשבחה עלתה השבוע לכותרות בעקבות דוח מבקר המדינה, לפיו הרשויות המקומיות נוטות לנפח את שומות היטלי ההשבחה וכי ב-55% שבהם הועברה השומה לשמאי מכריע – הופחתה השומה או בוטלה. בהתייחס לדוח אומר תיאודור שרון כי "החוק יוצר מתח מובנה במספר מקומות. היטל ההשבחה הוא מקום שבו המתח המובנה מאוד בולט, שכן מצד אחד הוועדה המקומית היא זו שעורכת את השומה שאמורה לשקף את ההתעשרות האמיתית של הנישום, ומצד שני היא זו שגובה את הכסף, אז מטבע הדברים יש לה אינטרס שהשומה שהיא ערכה תהיה על הצד הגבוה".

לא עדיף שיהיה גוף אובייקטיבי שיקבע את השומה?
"כל ההסדר של היטל השבחה הוא הסדר מורכב. עצם העובדה שהנישום נושא בעלות של השמאי המכריע או של השמאי המייעץ בוועדת ערר, על מנת שיקבעו עבורו את סכום התשלום שעליו לשלם, אינו סטנדרטי. בהקשר הזה אני חושב שוועדות הערר צריכות להיות אוזן קשבת לנישומים, כמו היום, וכמובן שיש גם הליך אפשרי אצל שמאי מכריע . במובן הזה ועדות הערר נותנות מענה לקושי שמעלה הדוח".

הבעיה שזה מאריך את ההליך הבירוקרטי.
"אני לא יודע. גם לא תמיד שווה לנהל הליכים. אם מדובר בשומות בסכומים נמוכים, לא ברור שתמיד שווה להעסיק את כל המערכת הבירוקרטית כדי לברר שאלות אזוטריות. כמובן שאם העמדות שמציגות הוועדות המקומיות חסרות בסיס, אז יש לוועדות הערר כלים להתמודד עם זה, כמו למשל חיוב בהוצאות".

"בתביעות פיצויים הוועדות המקומיות מעריכות את הפגיעה והשוויים על הצד הנמוך ואילו התובע על הצד הגבוה, ובהיטלי השבחה באופן לא מפתיע בדיוק הפוך. בתיק של ביג זה היה חריג במיוחד. זה נושא בעייתי כי שמאות היא לא מדע מדויק. וזאת בדיוק הסיבה שבגללה העדפתי להגיע להבנות והסכמות בדיונים, כי מס האמת במקרים האלה הוא מושג חמקמק"

מקום בולט בדוח ניתן גם לעובדה שמנגנון היטל ההשבחה הוא רגרסיבי, כלומר מזרים לרשויות מקומיות עשירות במרכז הארץ סכומי כסף משמעותית גדולים יותר, לעומת רשויות פריפריאליות שבהן ערכי קרקע נמוכים. לדברי תיאודור שרון, "אפשר לחשוב על הסדר אחר, שלפיו הגבייה תיעשה במשותף לקופה אחת, ומתוכה יחולקו הכספים לרשויות המקומיות לפי מפתח אובייקטיבי מתאים שיקבע. מהלך שכזה מעבר לכך שחלוקת הכספים תהיה שוויונית, יכול אולי לפתור גם את הבעיה הראשונה שדיברנו עליה, מכיוון שלא יהיה קשר ישיר ומיידי בין הסכום שהרשות גובה לפי שומתה, לבין הסכום שהיא בסוף מקבלת. ממילא התמריץ שלה לערוך שומות מוגדלות יתר על המידה, יפחת".

"הרפורמה הנדרשת היא ש-5 שנים לא תהיה עוד רפורמה"

בעיה קשה נוספת שמאפיינת את היטלי ההשבחה היא היעדר הודאות. יזמים אשר מקדמים פרויקטים מתקשים לדעת אם ביום שיגישו בקשה להיתר יחויבו בתשלום של 5, 10 או 20 מיליון שקלים, וגם בכך יש כדי לעכב לא מעט פרויקטים. בוועידת מרכז הנדל"ן שנערכה במרץ האחרון באילת ציינה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס את הנושא כאחד התחומים שבו יש לשקול רפורמה.

לדברי תיאודור שרון, "הנושא של ודאות וסופיות וקיצור הליכים זה הדבר הכי חשוב ואולי הכי מפוספס במוסדות התכנון. המטרה שלנו לדעתי היא לא לכתוב הלכות חדשות לבתי משפט אלא לפתור כמה שניתן מחלוקות גם אם באופן נקודתי. זמן שווה כסף וגם ודאות שווה כסף. המטרה של ועדות הערר היא כמה שיותר לפשט. כך אני תמיד ראיתי את הדברים והשתדלתי מאוד לא לגלגל את הסכסוך לערכאות אחרות. תמיד העדפתי לסגור את כל הסכסוך במהלך אחד אצלנו, ובדרך כלל יש ואפשר למצוא פתרונות שמאזנים בין הצדדים".

"לגבי הצורך הרפורמה, אגיש בהומור שהרפורמה שצריכה להיות היא ש-5 שנים לא תהיינה עוד רפורמות. לתת לשוק לעכל את מה שכבר נעשה. וברצינות, הפתרון לדעתי לא נעוץ ברפורמות משפטיות מרחיקות לכת או בחקיקה שיפוטית שפוגעות בוודאות ולוקח לשוק להבין ולהפנים אותן. הפתרון הוא בחומר אנושי, באנשים שיושבים בוועדות ומקבלים את ההחלטות. הם צריכים לקבוע החלטות פשוטות והגיוניות".

הבעיה היא בשונות שבין הוועדות השונות, ולפעמים גם בין ועדות הערר השונות. לדוגמה – ההחלטות הסותרות על תשלום היטלי השבחה במכר לאחר אישור תוכרניות לפי סעיף 23. ועדת הערר ירושלים קבעה כי יש פטור ואילו תל אביב קבעה שיש לגבות היטל, והמחלוקת תסתיים רק בעליון.
"נגעת בנקודה ובמחלוקת קשה. גם אצלנו התעוררה סוגיה דומה בערר של בן דוד הרצל בנתניה, ואנחנו חשבנו שבשומת היטל השבחה לא צריך לתת שווי לפוטנציאל שנוצר במצב הקודם עקב אישור תמ"א 38 . זאת מכיוון שהזכויות מכוחה אינן זכויות מוקנות ולכן זה תאם לדעתנו להלכה בנושא. בכל מקרה, באמת יש שאלות מיוחדות מאוד ספציפיות שבהן אין מנוס ונדרשת הלכה. רק שלגבש הלכה לוקח שנים ארוכות, במקרה הטוב, וגם אז יש חריגים. אז אם מדברים על צורך בוודאות ובסופיות אני לא בטוח שזה תמיד הכיוון הרצוי.

"הגישה היא לשים את בני האדם במרכז ולא את החוק במרכז. אם התפיסה שלך שהחוק משרת את בני אדם ולא בני אדם את החוק, אתה מגיע לתוצאות טובות והגיוניות יותר. בחקיקה משפטית אי אפשר אף פעם לסגור את כל הקצוות ולענות על כל המקרים כי המציאות הרי עולה על כל דמיון. ההנחיה צריכה לכוון לבני האדם, שמפרשים את החוק".

"התיק של ביג היה חריג במיוחד"

אחת ההחלטות שלכם שעוררה סערה לאחרונה היא ההחלטה במקרה ביג פ"ת, שבה היו פערים גבוהים בין השומות של הוועדה המקומית, של ביג והשמאי המכריע. איך מגיעים למצב כזה ואיך אתה רואה את תפקיד שמאי המקרקעין?
"החלטת הוועדה בראשותי נדונה כיום בערעור במחוזי, לכן אזהר בדברי. יש מחשבה להפוך את הנושא של היטלי השבחה לדומה יותר לארנונה, יש לך תעריפים ואתה לא עורך שומה נקודתית לכל מגרש ומגרש אלא מחליט לפי האזור והייעוד הרלוונטי. יש לזה יתרונות וחסרונות. מצד אחד זה אולי ודאי, מצד שני זה בהחלט לא יהיה מדויק באותה מידה.

"השתדלתי מאוד לא לראות תיקים לפי הטוען אלא לפי הטיעון, קראנו את כל התיקים לעומק כמיטב יכולתנו. גם אם מישהו שנדחו 10 עררים שלו וידו קלה על ההדק, בתיק ה-11 קראנו את כל הטענות מא' עד ת' כדי להגיע לתוצאה הנכונה. לגבי הנושא של בזבוז זמן ועיכוב הליכים יש לנו כלי של חיוב בהוצאות"

"בתיק של ביג מתחנו ביקורת על הפערים העצומים שהיו בין שמאי שני הצדדים, מאות מיליוני שקלים. חשבנו שחלק מהבעייתיות היא שלא כל הנתונים הרלוונטיים באו לידי ביטוי. יש פערים משמעותיים בין צדדים, וזה מתעורר בתביעות פיצויים בהן הוועדות המקומיות מעריכות את הפגיעה והשוויים על הצד הנמוך ואילו התובע על הצד הגבוה, ובהיטלי השבחה באופן לא מפתיע בדיוק הפוך. בתיק של ביג זה היה חריג במיוחד. זה נושא בעייתי כי שמאות היא לא מדע מדויק. וזאת בדיוק הסיבה שבגללה העדפתי פעמים רבות הבנות והסכמות בדיונים אצלנו ולא מיצוי הליכים על קוצו של כל יוד, מה שלא ברור שיביא למס אמת, שהוא מושג מאוד חמקמק".

איך אתה רואה את התפקיד שלכם לעומת שמאי מכריע ? לא ניתן לצמצם חלק מההליך?
"יש באמת הרבה הליכים, אבל לכל הליך יש את גבולות הגזרה שלו. ועדת ערר עורכת ביקורת יותר משפטית ויותר תכנונית, ופחות על היבטים שמאיים, ששם הבדיקה וההתערבות הן רק אם נפלה שגיאה ברורה מבחינה שמאית. בהיבטים שמאיים השיקולים להתערב הם רק אם יש טעות שמאית בולטת. בשיקולים תכנוניים או משפטיים אנחנו יותר ליברלים והערכאות מעלינו אותו דבר, גבולות שיקול הדעת של הערכאות מעלינו גם מצטמצמים".

"זו התקופה הכי מעניינת שיכולה להיות"

אחת התופעות שמתגלות בוועדות הערר היא "העוררים סדרתיים" – מי שמגישים עררים בכמויות גם אם סיכויי ההצלחה נמוכים, ובכך מעכבים פרויקטים בסביבת המגורים שלהם. מה היתה המדיניות שלך בנושא?
"נכון שיש אנשים שמגיעים יותר לוועדות הערר ויש אנשים שפחות. לצערי, ועדות הערר מזמינות יותר מתנגדים מאשר יזמים, שלהם בעיקר יש מה להפסיד. יזם יודע שאם הוא מגיש ערר, גם על היבטים נקודתיים יחסית, כל הפרויקט שלו ממתין ובינתיים הוא נושא בעלויות מימון עד שיש החלטה בוועדת הערר, שיכולה לפעמים להתערב גם לרעתו בעניינים שהיזם בכלל לא תכנן. אז יוצא שליזמים יש המון מה להפסיד ולצערי הם פחות באים אלינו. לעומתם, המתנגדים קודם כל מרוויחים זמן, כי כל עוד יש ערר אי אפשר להוציא היתר, ואולי גם בדיון יוצע להם משהו, אפילו כדי לסיים את ההליכים.

"השתדלתי מאוד לא לראות תיקים לפי הטוען אלא לפי הטיעון, קראנו את כל התיקים לעומק כמיטב יכולתנו. גם אם מישהו שנדחו 10 עררים שלו וידו קלה על ההדק, בתיק ה-11 קראנו את כל הטענות מא' עד ת' כדי להגיע לתוצאה הנכונה. לגבי הנושא של בזבוז זמן ועיכוב הליכים יש לנו כלי של חיוב בהוצאות והפתרון שההליך אצלנו לא יהיה כזה עיכוב, תצא החלטה סופית וברורה תוך חודש וחצי ממועד הגשת הערר, ואז התמריץ למתנגדי סרק להגיע לוועדות ערר קטן".

עם אילו אתגרים המחליף שלך עומד להתמודד?
"התקופה היום מורכבת בעולם הנדל"ן. יש צורך בפיתוח, בהתחדשות עירונית, ולנוכח המלחמה גם דגש על חיזוק מבנים ותוספת ממ"דים. זו התקופה הכי מעניינת שיכולה להיות. אחד הנושאים המרכזיים שצריך לחשוב עליהם הוא איך ההתחדשות העירונית נעשית לא רק באזורי הביקוש אלא גם באזורים אחרים, אולי באמצעות מתן הטבות והנחות שונות באזור אחד לצורך קידום התחדשות עירונית במקום אחר. בנוסף, יש שאלה של פרשנות הפטורים. כך לדוגמא בתמ"א 38 שמסיימת עוד מעט את תפקידה, יש פסיקה על איך לערוך את תחשיב היטל ההשבחה של בית המשפט המחוזי. לטעמי אחת השאלות כשאתה בא לפרש את החוק, היא העובדה שמדברים על התחדשות, ולכן הפרשנות צריכה להביא את זה בחשבון ואולי להרחיב את מתן הפטור. אנחנו למשל נתנו החלטה שמרחיבה את היקף הפטור, ולכן יותר מתמרצת פרויקטים של תמ"א 38 מה שעולה לדעתי גם מלשון החוק ובעיקר עם תכליתו. אבל שיש היום החלטה של בית המשפט המחוזי שקשה לסטות ממנה".
 
איך אתה מסכם את שבע השנים בוועדת הערר?
"זה תפקיד מיוחד ונפלא, אחד התפקידים הטובים והמעניינים שיצא לי לעשות בעיקר בגלל האפשרות לעשות טוב, לקדם דברים שבעיניך הם חשובים, לאו דווקא בתיקים גדולים. למשל מישהו שטוען טענה ואולי לא יודע להסביר אותה בשפה הכי משפטית והכי תכנונית, לפעמים אין לו בכלל עורך דין, אבל ככל שאתה שומע יותר אתה מבין שיש משהו בדברים שלו ואולי נעשה כאן עוול, ואתה עוזר כמיטב יכולתך, ומינהל התכנון נותן לנו הרבה דרור ואמצעים. בנוסף התפקיד נותן לך ראייה יותר רחבה גם של מוסדות התכנון, הוועדות השונות. דברים שרואים מכאן לא רואים משם".