האם התארגנות דיירים לפינוי-בינוי חייבת להיות משימה כה קשה?

לפני מספר שנים נתקל פרויקט פינוי-בינוי במרכז הארץ במכשול שעל פניו נראה בלתי-עביר. אחת הדיירות במתחם סירבה להביע תמיכה בהתארגנות הדיירים לקידום הפרויקט, וכל ניסיונות השכנוע שנקטו מולה יתר בעלי הדירות עלו בתוהו. עו"ד ונוטריון רועי בר יוסף, שליווה וייצג את הדיירים באותו פרויקט, יצר קשר עם הדיירת והשניים קבעו "להיפגש על קפה" אצלה בדירה.

כשהגיע לביתה, הזמינה אותו הדיירת לראות במו עיניו מדוע היא אינה יכולה לחתום על חוזה שמשמעותו המיידית היא הריסת דירת המגורים שלה. היא פתחה בפניו דלת, ובפנים נגלה לעיניו חדר הנצחה. היה זה חדרו של בנה החייל שנפל בשירותו הצבאי, עם כל חפציו האישיים וכאילו הוא מוכן לשובו. 'איך אני יכולה לוותר על הזיכרון החי הזה מבני?', שאלה האישה.

לבסוף, אחרי חשיבה מאומצת, נמצא הפתרון היצירתי שהפיס את דעתה של הדיירת ואיפשר את המשך הפרויקט: באמצעות טכניקות  מעולמות שימור המבנים, נערך לחדר הבן תיק תיעוד מלא, שיאפשר "להשיב" לה את החדר בדיוק מקסימלי בדירה החדשה שתיבנה עבורה במסגרת הפרויקט.

" התחדשות עירונית זה להיכנס לבית של אנשים. בית זה לא רק קירות, זה היסטוריה משפחתית והוויה של אדם", אומר עו"ד ונוטריון רועי בר יוסף, המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. "עבור היזם והרשויות, פינוי-בינוי זה הרבה פעמים לא יותר ממספרים או שאלה של רווח, אבל עבור בעלים של דירה זה הרבה יותר מזה. לכן מי שאין לו זמן או יכולת להכיל את הסיפורים האישיים שמסתתרים מאחורי דלתות הדירות, אין לו מה לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית".

ספקטרום של בעיות

לדברי בר יוסף, "מתחמי פינוי-בינוי כוללים מספר בניינים ולעתים מאות בעלי דירות, והתוצאה של התארגנות לא נכונה עשויה להביא לכישלון הפרויקט עוד טרם צאתו לדרך. לאחר 15 שנים של ניסיון בתחום, משרדנו הצליח לייצר שיטת ניהול  מסודרת לפרויקט, העוזרת לדייר הראשון שיוצר איתנו קשר להתארגן עם כלל הדיירים במתחם".

מהן הסיבות המרכזיות לקושי לאגד דיירים במתחמים לפינוי-בינוי?

"יש שלושה אתגרים מרכזיים בדרכם של הדיירים להתאגד נכון. האתגר הראשון הוא הגדרת גבולות המתחם. כלומר, על הדיירים להבין אילו בניינים כלולים בתחום שטח הפינוי-בינוי העתידי הכולל אותם עצמם.

"האתגר השני הוא איתור בעלי הזכויות במתחם. זיהוי נכון של בעלי הזכויות איננה משימה פשוטה. לעיתים קרובות השכנים שמדברים איתם הם אינם הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין. זה קורה למשל בדירות ירושה שטרם נרשמו או דירות של מספר יורשים; רוכשי דירות שהבעלות עליהן טרם עברה רשמית; דירות עם הערות לטובת אפוטרופוס הכללי, דירות עמידר, ועוד. כלומר, יש אינספור מקרים בהם יש לוודא כי הדייר עימו אתה משוחח על הפרויקט הוא באמת בעל הזכויות החוקי.

"האתגר השלישי הוא איך להתאגד נכון. לא אחת קורה שקבוצת דיירים פועלת ללא כל סמכות חוקית ולכן ברגע האמת כל פעולותיהם יעלו בתוהו. כבר ראיתי דברים כאלה לא אחת, וזה כואב כי אותם אנשים פועלים בהתנדבות מלאה ומיוזמתם".

איך אתה עוזר לדיירים להתמודד עם האתגרים האלה בעבודה השוטפת?

"מרגע הפנייה של הדייר הראשון אלינו, משרדנו מתחיל לנהל את התהליך עבור הדיירים. בשלב הראשון, אנו בודקים את הפרויקט מהיבטי המיסוי, הקנייני, ותכנון והבניה. מעביר לדייר דו"ח שלם עם ממצאים ומסקנות, מה שנותן לו יתרון עצום. זה הערך המוסף האמיתי של המשרד שלנו. אני מוריד את הכובע בפני דיירים שלוקחים יוזמה, אבל אני לא מצפה שדייר יידע לצלוח את כל האתגרים האלו. יש לדיירים עבודה וחיים לנהל, ולהוסיף לכך פרויקט מורכב שכזה זה לא משהו שעושים 'על הדרך'".   

לדברי בר יוסף, הדו"ח הראשוני שמוגש לדייר כוללל התייחסות לכל שלושת האתגרים השלובים בהתנעת הפרויקט: "במשך שנים משרדנו רכש ידע וניסיון רב שנים של קריאת תוכניות, מגמות תכנון ארציות, מחוזיות ומקומיות, ורקם קשרים ישירים מול מחלקות התכנון ומינהלות ההתחדשות העירונית ברשויות המקומיות".

מנטרלים את פערי הידע

" התחדשות עירונית זה קודם כל תכנון ובנייה, עוד הרבה לפני ההסכמים ומכרזי היזמים. זה מעין מוטו עבורי שהנחלתי גם לשאר עורכי הדין במחלקה", אומר בר יוסף. "אם מבינים תכנון, מבינים  את הזכויות, את אפשרויות התכנון, את השפה שהיזמים מדברים בה, ואז היכולת לנהל את תהליך גיבוש המתחם היא טובה לאין שיעור".  

על מנת לספק לדיירים  את הדו"ח התכנוני המפורט, עובד המשרד של בר יוסף עם תוכנות מתקדמות שמשמשות לרוב יזמים ואדריכלים, ואשר עושות מעין סקירת רנטגן למתחם שלהם. "עם כל מסמכי התב"ע והבתים המשותפים הרלוונטיים, אנחנו יודעים לפרוש בפניהם תמונה משפטית ותכנונית מלאה של הזכויות שלהם".

בקיאותו הרבה של המשרד בנושאי תכנון מאפשרת לו גם לסנן עבור לקוחותיו את אותם יזמים המבטיחים "הרים וגבעות" ללא כיסוי. "בתחום שבו היזמים נהנים באופן טבעי מפערי ידע וניסיון עצומים לעומת בעלי הדירות", אומר בר יוסף, "למשקל הנגד שמביא עורך הדין של הדיירים יש חשיבות עצומה".

אחרי הבנת ההיבט התכנוני, בר יוסף וצוותו מתפנים למשימת איתור בעלי הזכויות. במקרים מסוימים הם אפילו פונים לחוקר פרטי שעובד עם המשרד באופן קבוע, ואחרי שהוא מאתר את כולם מאורגנת פגישת זום עם כל הדיירים להתנעת הפרויקט.

לבסוף עורך המשרד מסמכי התקשרות בהתאם להנחיות המשתנות של מינהלת ההתחדשות העירונית הרלוונטית, כך של שלנציגות תהיינה כל הסמכויות הנדרשות כדי להתקדם בפרויקט. "אצלנו, שלב ארגון הדיירים אורך מאוד מהר ועובד בצורה מאוד יעילה, תוך מתן דיווח שוטף לדיירים ולנציגות. אפשר לומר שלא המצאנו את הגלגל, אבל אנחנו בהחלט יודעים לגרום לו להסתובב מהר יותר".

משרד עו"ד בר-יוסף, נאוי, תורג'מן ושות'. צילום: ירדן צח

הכניסה לדיירים בלבד

בר יוסף, נאוי, תורג'מן ושות' הוא משרד בוטיק המונה  16 עורכי דין ומתמחה בחדלות פירעון, פירוקי חברות והתחדשות עירונית. את מחלקת ההתחדשות ייסד בר יוסף עצמו.

בניגוד למרבית השחקנים בשוק, כבר בתחילת הדרך בחר בר יוסף עיקרון מנחה: לייצג דיירים בלבד. "בהתחלה הסתכלו עלי כעל עוף מוזר, אבל היום כבר ברור לכולם שיש לזה משמעות גדולה", הוא מספר. אחרי מסירת עשרות דירות בפרויקטים שליווינו, אני יכול לומר בוודאות שרק עורך דין שחובש את המשקפיים של הדיירים דרך קבע, יכול לספק להם ייצוג אופטימלי שמיטיב איתם עד הסוף".

עדות לשקיפות בה נוהג בר יוסף עם לקוחותיו ניתן למצוא במצבת העובדים במשרד, הכוללת מנהלת פרויקטים – פונקציה א-משפטית שתפקידה לתווך לדיירים את ההתקדמות בפרויקט ולוודא שהם מעלים בפניה את מצוקותיהם. "אף שאנחנו משרד עורכי דין, היה חשוב לנו שתהיה מעין יועצת חברתית במשרד. להרים טלפון לעורך דין זה לא דבר פשוט לאדם מהיישוב. השפה לא תמיד ברורה לו וגם הזמינות לא תמיד גבוהה. כשיש מישהי שכל תפקידה זה לדאוג לך, הדייר, והיא מדברת בשפה שלך – זו כבר רמת שירות אחרת".

בר יוסף  מבקש לסיים בנימה אופטימית: "למרות הקושי הרב בארגון מתחמים ובהוצאת פרויקטים של פינוי-בינוי אל הפועל, הדבר הזה כדאי מכל הבחינות ולכל הגורמים המעורבים. מבחינתי האישית, אני מאושר שבחרתי לייצג דיירים ולא את 'העניבה והפפיון'. היתה לי דיירת בת 82 שלא האמינה שבכלל תזכה לראות את סיום הפרויקט. כשהיא נכנסה לדירה החדשה שלה בגיל 88 – זה נתן לי סיפוק שאין בשום מקום אחר".

לפרטים נוספים >>