תביעת פיצוי שהגישו עשרות בעלי דירות בת"א שאיבדו אפשרות לחדר על הגג נדחתה: "זכויות הבנייה מעולם לא ניתנו להם"

ועדת הערר של מחוז תל אביב בראשות עו"ד סילביה רביד דחתה בשבוע שעבר ערר שהגישו 81 עוררים אשר דרשו מהוועדה המקומית תל אביב פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין ירידת ערך, וזאת בשל אובדן זכויותהם, כל לטענתם, לבניית חדר על הגג על פי תוכנית הגגות של תל אביב (תוכנית ג'). זאת בשל כניסתה של תוכנית רובע שלוש לתוקף. ועדת הערר דחתה את הערר במלואו וקבעה כי זכויותהם הקנייניות של העוררים לא נפגעו בעקבות תוכנית רובע שלוש, וגם כי לא הוכיחו ירידת ערך שנגרמה לנכסים שבבעלותם ולכן אינם זכאים לפיצוי.

על פי תוכנית ג' רשאים בעלי דירות קומה העליונה בבניין לבנות חדר צמוד בגודל 23 מ"ר, ולחברו לדירתם באמצעות מדרגות. עם זאת, בנייתו של חדר שכזה תלויה בהסכמת שאר דיירי הבניין ברוב מיוחד ובטרם ניתנה הסכמה שכזו חלקו של בעל הדירה העליונה בגג הוא בהתאם לחלק היחסי שלו בבניין. תוכנית רובע שלוש שאישורה הביא לביטול תוכנית ג' ברובע, מאפשרת לבנות מספר קומות על הגג כאשר הבעלות בזכויות הבניה הנוספות היא בהתאם לחלק היחסי של הדיירים בבניין.

העוררים טענו כי קודם לתוכנית רובע שלוש הייתה ברשותם זכות לבניית חדר על הגג ואילו לאחר תוכנית רובע שלוש נשאר להם חלק יחסי בקומות שנבנו ולפיכך יש לפצותם בגין אובדן הזכות לבניית החדר.
 
"זכויות הבניה שייכות לכלל הדיירים"

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי הזכות התכנונית אינה מהווה זכות לבעלות. במקרה המדובר העותרים הם בעלי דירה בקומה העליונה ואולם גג הבניין אינו מוצמד להם ולא מוצמדות להן זכויות הבנייה על הגג שכן לא עמדו בדרישות החוק להסכמת הדיירים ברוב מיוחד. לפיכך, בעלי הדירה העליונה היו יכולים לטעון לפגיעה בזכותם הקניינית רק אם וכאשר החדר הנוסף היה נבנה. במצב הקיים עדיין לא הייתה פגיעה כי בעלי הדירה העליונה עדיין מחזיקים בחלק יחסי.

"אנו סבורים כי זכות התביעה של העוררים בגין תכנית ג' הינה, לפי חלקם ברכוש המשותף ואין הם יכולים לבסס את תביעתם במצב הקודם על מלוא הזכויות על פי תוכנית ג', כפי שעשו, שכן אין הן נתונות להם", נכתב בהחלטת ועדת הערר. "זכויות הבניה הן נכס בבעלות משותפת של כלל הדיירים... ונובעות מהבעלות על הקרקע. וכיון שהקרקע עליה ניצב הבית המשותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף".

על פי הוועדה, גם העוררים הסכימו כי בהתייחס לחלק העוררים ברכוש המשותף בלבד, התכנית אינה מהווה תכנית פוגעת, לכן דין העררים להידחות.
עוד נכתב כי חוות הדעת שהגישו העוררים "בוחנות את הפגיעה במצב הקודם, בהתבסס על מלוא הזכויות על פי תכנית ג', ואת המצב החדש בהתאם לחלק היחסי לפי הרכוש המשותף על פי התכנית. בהינתן כי המצב הקודם מסתמך על מלוא הזכויות על פי תכנית ג', שאינן נתונות במלואן לעוררים, הרי שחוות הדעת אינן מרימות את הנטל לכאורי להוכחת פגיעה המצדיקה מינויו של שמאי מייעץ".

בסיכומה של ההחלטה דחתה כאמור הוועדה את העררים במלואם, והשיתה על העוררים הוצאות של 2,500 שקלים בגין כל אחד מהעררים שהוגשו.

את הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ייצגו עו"ד אירית יומטוב, עו"ד הראל וינטרוב, אילנה בראף שניר ועו"ד יונתן הראל. 80 מהעוררים יוצגו בדיון על ידי עו"ד מני קורן. עו"ד אביגדור קנטי ייצג את עצמו.