ועדת הערר: תוכנית הרבעים בת"א אינה מחייבת בניית ממ"ד בכל פרויקט

ועדת הערר של מחוז תל אביב בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם דחתה בשבוע שעבר ערר שעסק בשאלה האם תוכניות הרובעים בתל אביב מחייבות דווקא בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) בכל פרויקט, כפי שקובעת תמ"א 38 , או שמא ניתן גם לבנות מרחב מוגן קומתי (ממ"ק). 

מדובר בבניין פינתי הפונה לשלושה רחובות - פנקס, ברנדיס ודה האז - ושבחזיתו קיימת קומת מסחר בקרקע. על פי תוכנית רובע 4 החלה, רחוב פנקס הוא רחוב ראשי ומותרת בו בניית בניין בן 8 קומות, עם חובה לתכנן חזית מסחרית ושדרת עמודים מקורה (קולונדה). הבניין החדש כולל שני מרתפי חניה, קומה מסחרית ו-8 קומות מגורים עם 4 יח"ד בכל קומה. בשל אילוצים תכנוניים, תוכנן ממ"ק עבור שתי יחידות דיור בכל קומה, ועבור שתי יח"ד הנוספות תוכנן ממ"ד.

הערר הוגש בעקבות החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט הריסה ובנייה ברובע 4 בתל אביב, כשחלק מהדירות הן בעלות ממ"ד ולחלק יש ממ"ק המשרת כמה דירות באותה קומה. העוררים ביקשו לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הפרויקט, עקב התנגדותם לבניית ממ"ק, כשטענתם המשפטית והתכנונית היא שיש בכך משום חריגה מדרישות תמ"א 38 לממ"ד בכל דירה, וכי תוכנית רובע 4 אינה יכולה לסטות מהוראות התמ"א לעניין זה. 

עוד טענו העוררים נגד זכויות הבנייה שאושרו בפרויקט, המתייחסות לבניין כאל בניין ברחוב ראשי. לטענת העוררים מדובר בזכויות יתר, היות והבניין אינו מצוי בחזית רחוב, מפני שבין הרחוב לבניין חוצץ מגרש שמיועד לשטח ציבורי פתוח – גינה ציבורית.

ועדת הערר: המיגון המחויב - לא בהכרח ממ"ד

הוועדה המקומית תל אביב שהיתה בין המשיבים בערר, טענה כי הממ"ק אינו מהווה חריגה מהוראות תוכנית רובע 4 ונתון לשיקול דעתו ואישורו של פיקוד העורף. אין בתוכנית רובע 4 הוראה המחייבת בניית ממ"ד, ואם פיקוד העורף יאשר, אין מניעה בתוכנית לבנות ממ"ק.  גם החברה היזמית, צ.פ חברה לבניין, טענה כי יש לדחות את הערר על הסף מאחר שפתרון המיגון המוצע תואם את תוכנית רובע 4 שאינה מחייבת בניית ממ"ד בהכרח ומתירה גמישות תכנונית (בניגוד לתמ"א 38 שבהתאם להחלטות ועדת הערר - מחייבת במקרה של הריסה ובנייה מחדש פתרון מיגון מסוג ממ"ד בהכרח), ולכן לא קמה זכות ערר. 

עו"ד מור אגיב קשרי (בנימין אדם)

עוד טענה החברה היזמית כי פתרון המיגון המוצע נובע מאילוצים תכנוניים, וביניהם דרישה לשימור עצים במגרש שהוביל לשינויים בתכנון. קירות הממ"ד פוגעים בתכנון מרתפי החניה, שצומצמו מלכתחילה בשל החובה לשמור מרחק מהעצים לשימור, וכן פוגעים בחזית המסחרית המתחייבת בתוכנית. בנוסף, לא ניתן למקם את הממ"ד בחזית הפונה לרחוב פנקס, נוכח הנחיה מרחבית האוסרת הפניית מרחבים מוגנים לחזית הפונה לרחוב.

ועדת הערר קיבלה את טענות החברה היזמית, וקבעה בהחלטתה כי בניית ממ"ק עבור שתי דירות ושני ממ"דים לשתי דירות נוספות, אינו סותר את תוכנית רובע 4. הגם שממ"ד הוא לרוב פתרון עדיף, ישנם מקרים תכנוניים שבהם אילוצים המחייבים הקמת מרחב מוגן קומתי. תוכנית הרובעים, שהיא הגוברת על הוראות תמ"א 38 , מחייבת פתרון מיגון אך איננה מחייבת כי פתרון זה יהיה בהכרח ממ"ד.

את צ.פ חברה לבניין יצגו עו"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן מענת בירן משרד עורכי דין. את הועדה המקומית תל אביב יצגה עו"ד צליל גולדרט ואת צ.פ חברה לבניין יצגו עו"ד מור אגיב קשרי ואלון קאופמן.