"קפריסין? שם על הנייר הכל טוב, אבל כשמגיעים לרגע האמת אז אתה פה והם שם"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי . הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן , על היקף הפעילות של הקבוצה, הכניסה לתחום המלונאות, למה מבצעי ה-90/10 בעייתים, ומה היתרון הגדול של פרויקטים של התחדשות בפריפריה. 

לצפייה: 

להאזנה: 

גבאי סיפר על עצמו: "נשוי עם שלושה ילדים, גר בת"א. התחלתי את התחום עוד בתור ילד בבית ספר, הייתי הולך עם אבא בחופשים ובאתרים, זה משך אותי יותר מכל דבר אחר, גם מלימודים ומטיול אחרי צבא. אבא שלי יסד את החברה, אנחנו חברה משפחתית. אחותי הגדולה מנהלת החברה, עוד אחות מנהלת שיווק, אחות נוספת ברכש, וגיסי אחראי על כל התכנון והביצוע. בארוחות שישי מדברים על עבודה, אי אפשר להימנע מזה.

"החברה מקדמת למעלה מ-20 אלף יח"ד בכל רחבי הארץ, בין אם התחדשות עירונית , עסקאות קומבינציה, או קרקעות בבעלות החברה. למעלה מ-9,000 יח"ד זה בתב"עות מאושרות. החברה מחזיקה בנכסים מניבים בלמעלה מ-850-900 מיליון שקל, ובשנה וחצי הקרובות נעבור את ה-1.2 מיליארד שקל נכסים מניבים, רובם מושכרים למדינת ישראל.

"החברה עושה ביצוע עצמי, עושים הכל, מנהלי עבודה שלנו, מהנסים, מנהלי פרויקטים, שיווק. נוגעים בהכל. יש לנו סקטור חדש: מלונאות, מחזיקים במלון בערד שמושכר לרשת, בונים מלון גדול של חמישה כוכבים באשדוד, משקיעים בו קרוב ל-300 מיליון שקל עם שני מגדלי מגורים מאחורה, מחזיקים במלון במגדל, 30 דונם של חוף, לשעבר של סלינה, ונכנסנו לניהול בעצמנו, העברנו את השליטה אלינו". 

גבאי הסביר מדוע החברה מעדיפה לעבוד בארץ. "קפריסין? מתחילים לצוף כל הסיפורים על קפריסין, הקבלן לא סיים וכל זה. אנחנו טובים פה ויודעים להתמודד עם הרשויות ולתת פתרונות. שם על הנייר הכל טוב, אבל כשמגיעים לרגע האמת אז אתה פה והם שם".

עליית המחירים צפויה להימשך?
"הדבר היחיד שאתה לא יודע לייבא בישראל זה קרקע, יש ביקושים קשיחים כי יש מחסור קבוע בקרקעות. אנשים שמתחתנים רוצים בד"כ לקנות דירה. המדינה חייבת לתת לזה מענה כי המחירים עולים משמעותית, גם בגלל מחסור בכח אדם וחומרי בניה שמתייקרים, וזה עולה יותר גם ליזם".

על המבצעים האגרסיביים כמו 90/10: "כשאנחנו נותנים את ההטבה הזאת אנחנו בודקים בצורה רחבה את הרוכש, שהוא יודע בסוף להיפגש ב-90%. אתה רוצה ליישר את הדברים מראש. הדבר הזה של ה-90/10, אנשים מתחילים להבין שאחת הבעיות בזה, שאתה בתור יזם מוצא את עצמך באמצע פרויקט משלים הון עצמי, ואין לך ברירה. אז אתה עושה הלוואות קבלן, מזרים את הכסף מההתחלה ומממן את הריבית. אבל בסוף מכרת בפחות איך שלא תסתכל על זה".

"לעירייה לפעמים אג'נדה משלה" 

אתם פועלים לא רק באזורי הביקוש, ויוצאים החוצה. יש לכם פרויקט גדול באשקלון שאתם בונים בלי סבסוד מהמדינה.
"זה פרויקט שהיה בו מכרז של הדיירים, 114 דירות שיפונו ובונים 1,100 יחד, מכפיל מדהים. הקרקע גדולה ויש תמהיל של מגדלים, מרקמי, 6 קומות, 5 קומות, זה מיצר לאוכלוסייה הקיימת מנעד של אפשרויות. היתרון של הפרויקט הזה, וזה גם השוק יצר את זה, זה שהוא לא תלוי מענק או קרקע משלימה, פרויקט עצמאי שעומד בפני עצמו.

"אין זהות אינטרסים בין הוועדה המקומית למחוזית, שרואה תמונה יותר ממעוף הציפור. העירייה לא רואה את זה ככה ויש לה לפעמים אג'נדה משלה שלא תואמת את האינטרסים של המדינה. עושים שיקולים אחרים, למשל מעדיפים יותר מסחר ותעסוקה, ואז אתה נתקע בפוליטיקה המקומית"

"כשאתה מתרחק מחדרה-גדרה אתה מבין שהיתרון של הביצוע הוא עצום. אתה צריך לתת פתרונות, ואם יש לך יכולת ביצוע ותכנון אתה יודע לנהל את המערכה של כל עולם התת-קרקע, בצורה הרבה יותר טובה ומבוקרת מאחרים, וזה נורא חשוב בהתחדשות עירונית, כי אם אתה מייצר תלות אתה בבעיה".

גבאי טוען שבסוף החוליה החלשה הן בעיקר הוועדות המקומיות. "אין זהות אינטרסים בין הוועדה המקומית למחוזית, שרואה תמונה יותר ממעוף הציפור. העירייה לא רואה את זה ככה ויש לה לפעמים אג'נדה משלה שלא תואמת את האינטרסים של המדינה. עושים שיקולים אחרים, למשל מעדיפים יותר מסחר ותעסוקה, ואז אתה נתקע בפוליטיקה המקומית. אם היו מגבילים בלוחות זמנים ברורים, ולא נותנים לסחבת הזאת לקרות, וגם מי שמגיש ערר היה צריך לתת ערבות למשל, אז הדברים היו רצים ומתקדמים".

"יש לנו תוכנית שאנחנו מנסים לקדם על 15 דונם בנאות אפקה בת"א, 128 דירות, אושרה לנו תב"ע של 378 יח"ד אבל השכנים לקחו לוועדת ערר, תושבי הווילות הם כח חזק שנלחם, מוריד את הגובה ונלחם בכל התושבים שגרים במתחם ליד. בסוף יש 15 דונם בלב תל אביב, עם 378 יח"ד בלבד. למה? זה לא משאב רק שלי או של התושבים, צריך למצות את הקרקע. כי פינוי-בינוי הבא יהיה בעוד 100 שנה, אתה בונה היום ל-100 שנה קדימה".

על הנדל"ן המניב: "אנחנו מחזיקים קרוב ל-70 אלף מטר שרובם מושכרים למדינת ישראל בתמהיל מגוון, אבל עם שוכרים חזקים כמו מנהל הדיור הממשלתי, עמידר, בנקים, חברת חשמל. יש לנו בת"א, ר"ג, יוקנעם, כרמיאל רחובות, אשדוד, אשקלון. היום השוק של המשרדים והתעסוקה יותר קשה, בגלל המצב. השלכות הקורונה שעובדים מהבית, והמלחמה.

"אבל בסוף אנחנו מאמינים שיש צמיחה ויש ביקושים. הרשויות גם נותנות לשלב מגורים ודיור להשכרה. אנחנו מאמינים במיקומים, בתעסוקה זה לוקיישן לוקיישן לוקיישן. יש לנו פרויקט בציר יגאל אלון קרוב לעזריאלי ולרכבת, אנחנו רואים את הביקושים, חברות הייטק גדולות ומשמעותיות רוצות להיות שם וגם בבורסה בר"ג".