"שני צדדים למטבע": עו"ד אחד, שתי חזיתות- כך נראה ייצוג תמ"א 38 מוצלח

לאחרונה דווח כי בעקבות ביקורת ציבורית רבה, החליטה עיריית תל אביב לאפשר גם למי שנמצא בראשיתו של תהליך הרישוי לפרויקט תמ"א 38 להמשיך ולקדם אותו. זאת, על רקע סיומה של התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לפני כחודש, ב-29 באוגוסט, ובניגוד למדיניות הקודמת שבה רק מי שהגיש בקשה להיתר לפני סיום התוכנית, רשאי היה להתקדם במסלול זה.

העירייה התנתה זאת בכך שהבקשה להיתר במסלול התמ"א תוגש עד לסוף שנה זו ובכך שקיים תיק מידע לבקשה שניתן עד ל-1 באוגוסט 2024 ועודנו בתוקף.

ההחלטה האד-הוקית של עיריית תל אביב, שכולה תוצאה של לחץ מצד בעלי דירות ויזמים כמו של גורמים בכירים מרשויות התכנון הארציות, מלמד על חוסר הוודאות המשווע שבו נתונים השחקנים השונים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות כאלה הפועלים בחלקים גדולים ומרכזיים של גוש דן. לחץ זה אף הוביל את המועצה הארצית לתכנון ולבניה לאמץ את התנאים שהתוותה עיריית תל אביב כהוראת מעבר לפקיעת תמ"א 38 בערים תל אביב, בת ים ובני ברק.

עו"ד עמית אמויאל, העומד בראש מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד דן עופר ושות' עורכי-דין מסביר כי "באותן רשויות מקומיות שטרם הפקידו להתנגדויות תוכניות עירוניות חלופיות לתמ"א 38, עומדים כיום בעלי הדירות והיזמים במצב כמעט בלתי-אפשרי שבו כלל לא ידוע אם ימשיכו לחול התנאים הקבועים בחוקים ובתקנות שלפיהם התגבשו העסקאות לפרויקטים של תמ"א 38 , ולחלוטין לא ברורות ההשלכות על הפרויקטים שלהם. הדבר נכון במיוחד לגבי בעלי דירות ויזמים שכבר חתמו על הסכמים לביצוע הפרויקט.

"כך למשל בערים תל אביב, בת ים ובני ברק, ש'החמיצו' את המועד האחרון להגשת התוכנית העירונית בסוף חודש יולי 2024, לא ברור אם הפרויקטים יחויבו בהיטלי השבחה אם לאו, דבר שעשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט רווחי לפרויקט הפסדי".

לדברי אמויאל, הוראת המעבר שחלה בתל אביב, בת ים ובני ברק אמנם מאפשרת לפרויקטים שברשותם תיק מידע להמשיך ולהתקדם במסלול התמ"א, ולהגיש בקשה להיתר עד סוף השנה. עם זאת, לדבריו, "פרויקטים שיגישו בקשה להיתר לאחר מועד זה, וככל שלא תופקד עד אז תוכנית עירונית בוועדה המחוזית, יוכלו להתקדם רק על פי 'חלופת שקד', שלצד יתרונותיה יש בה גם המון אלמנטים מכבידים על היזמים, כמו דרישה לתב"ע נקודתית, הפרשת שטחים בפרויקט לצורכי ציבור וחיוב בהיטלי השבחה .

"כלומר עדיין יש פה המון בלבול – מבחינת ההיטלים, זכויות הבנייה ולוחות הזמנים – שלא פעם מוסיף לאי הוודאות ולמתחים הקיימים ממילא בין הגורמים השונים המעורבים בפרויקטים".

עסקאות הוגנות

אל מול חוסר הבהירות התכנוני הזה, תפקידו של משרד עורכי הדין המלווה בפרויקטים של תמ"א 38 מקבל משנה חשיבות. נדמה שאחד ההיבטים הקריטיים בהקשר הזה הוא היכרות קרובה עם האינטרסים, היכולות והמגבלות של כל הצדדים לפרויקט. אמויאל וצוות משרדו נהנים מיתרון משמעותי בהיבט הזה, שכן הם הקפידו במשך כל שנות פעילותם בתחום ההתחדשות העירונית, וכך גם כיום, ללוות ולייצג יזמים ודיירים כאחד.

"יש מי שאומר שמוטב לייצג לקוחות מצד אחד בלבד, ומסביר זאת במניעת חשש להטיה לטובת הצד השני. אני לעומת זאת חושב שדווקא ההיכרות המקצועית המעמיקה הן עם הצד היזמי והן עם זה של בעלי הזכויות, מאפשרת לי לייצג את הלקוח בצורה הרבה יותר טובה ושלמה ולבנות עסקה הוגנת ונכונה יותר לשני הצדדים", אומר אמויאל.

"בעלי הדירות שאנו מייצגים, למשל, יודעים בדיוק באילו נקודות אפשר וצריך להתעקש יותר מול היזם, היכן המצג של היזם אינו מלא או מדויק, ומנגד מתי סביר לקבל את עמדת היזם וכדאי לוותר ולסגת אחורה.

"באופן דומה, אנחנו מכירים גם את החששות והפחדים של בעלי דירות בביצוע פרויקט בדירת המגורים שלהם, וכן את התחבולות והשטיקים של בעלי דירות מתוחכמים יותר שמנסים להשיג לעצמם הטבות והעדפות על חשבון בעלי הדירות האחרים, ויודעים להנחות לקוח-יזם כיצד להתמודד מול מקרים כאלה.

"ההיכרות עם האינטרסים של שני הצדדים מאפשרת ליצור עסקאות טובות יותר שכוללות מנגנונים מאוזנים והוגנים להתמודדות עם השלכותיהם של שינויי חקיקה ומדיניות תכנונית, ומניעת מבוי סתום בעסקה".  

משרד עו"ד דן עופר ושות'. צילום: אדיר אסרף

הסתגלות עירונית

משרד דן עופר ושות' עורכי-דין נוסד לפני למעלה מ-50 שנה על ידי עו"ד דן עופר, ועוסק במגוון תחומי המשפט המסחרי. בין השאר מתמחה המשרד בליווי כל סוגי הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. עד היום הוביל המשרד לאכלוסם של פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ.

כמי שבעצמו מעורב בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית כבר שנים רבות, אמויאל סבור כי התחום יידע לצלוח את הקשיים והמהמורות העומדים בפניו כיום: "רבים כבר שכחו אבל במהלך השנים היו 'אלף ואחד' שינויים בהוראות תמ"א 38 ובמדיניות של רשויות מקומיות שהשפיעו במישרין על פרויקטים לפי התמ"א.

כך היה כשנוספה האפשרות להריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש; כשהופחת הפטור מתשלום היטל השבחה ל-2.5 קומות נוספות בלבד; וגם כשעיריות כמו רמת גן ובת ים אישרו תוכניות שהוסיפו זכויות בנייה וקומות – ואז ביטלו אותן.

"בכל פעם שזה קרה, השוק למד את השינוי והסתגל אליו במהירות. לכן אני אופטימי וחושב שגם אם יהיו עיכובים וחריקות, בסופו של דבר ההתחדשות העירונית תדע להגיב ולהתגמש בהתאם. צריך לזכור שחיזוק מבני המגורים והגדלת היצע הדירות הם שניהם יעדים בעלי חשיבות לאומית, ובסוף דרישות השוק חזקות יותר מכל שינוי חקיקה".

לפרטים נוספים >>