למרות התנגדות המארגנים: השמאי הממשלתי הכניס לתקן 21 את גובה שכה"ט שקבעה עבורם הרשות להתחדשות

השמאי הממשלתי גיל בלולו הורה לשמאי מנהל התכנון לראות בגובה שכר טרחת מארגני העסקאות, כפי שהומלץ לפני מס' חודשים על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כעלות נורמטיבית שאותה יש לכלול בתחשיב כדאיות כלכלית לפרויקט התחדשות עירונית , בהתאם לתקן 21. כך עולה ממכתב ששלח בלולו לפני כשבועיים אל שמאי מנהל התכנון. הנחייתו של בלולו באה בעקבות פניית מנכ"ל הרשות אלעזר במברגר אליו, בה ביקש כי עלות שכר המארגנים תאומץ במסגרת התקן.

במכתבו לשמאים כתב בלולו כי "האמור במכתב זה מהווה המשך למפגש שקיימנו (עם מנכ"ל הרשות במברגר, דנ"ק) ביום 20.11.2024 במסגרתו סוכם כי לצורך קביעת שכר המארגנים במסגרת חישוב הכדאיות הכלכלית במתחם פינוי -בינוי, בהתאם לתקן 21.1 – יש להסתמך על העלויות שפורסמו במסמך הרשות מיום 22.8.2024 כעלויות נורמטיביות".

תקן 21 הוא תקן שמאי שנועד לבחון את רמת כדאיותם הכלכלית של מיזמי התחדשות עירונית . באוגוסט של 2024 פרסמה הרשות להתחדשות את המלצותיה לגבי גובה שכר המארגנים הרצוי, במסמך שנשלח אל מהנדסי הערים ואל ראשי המנהלות הפועלות כיום במרבית הרשויות המקומיות שבהן מקודמות תוכניות התחדשות עירונית . בהתאם להנחיה, על מהנדסי הערים ומנהלי המינהלות לפעול מול השמאים הבוחנים מטעמם את מיזמי ההתחדשות עירונית המקודמים בשטח הרשות המקומית, כך ששכר טרחת המארגנים ייבחן ביחס ישיר למספר יחידות הדיור הקיימות במתחם, ובהתאם לתעריף שקבעה הרשות.

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר

במכתב לשמאי הממשלתי כתב במברגר כי "בשנים האחרונות רווחת מגמה בקרב מארגנים לדרוש את שכרם באחוזים מהכנסות הפרויקט, חרף העובדה שלא קיים כל קשר ישיר בין היקף העבודה הנדרש מצידם ובין היקף ההכנסות מן הפרויקט, שהרי זו נגזרת ממספר יחידות הדיור הקיימות במתחם המתחדש, מולן נדרש המארגן לפעול.

"אחת מהנחות היסוד העומדות בבסיסו של תקן 21 הינה כי בפרויקט התחדשות עירונית , ההכנסות הצפויות כתוצאה מתוספת זכויות הבנייה, הן אלה שמאפשרות ליזם לממן את בניית דירות התמורה עבור בעלי הדירות הישנות, ולהשיא רווח יזמי ממכירת הדירות החדשות בפרויקט. משכך, הכרה בעלויות 'עודפות', שאינן הכרחיות לצורך מימוש הפרויקט, מביאה בהכרח להגדלה מיותרת של שטחי הבנייה במתחם, ועלולה לסכל את קידומם של פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית באותה שכונה. בנוסף, צפוי כי תביא לצמצום התמורה האפשרית לבעלי הדירות. על כן, ראוי לוודא כי שכר הטרחה המבוקש על ידי גורם זה או אחר בפרויקט, אינו חורג מן הסביר ומכביד על העסקה, מעבר לנדרש".

המארגנים התנגדו, ועדת הפנים דנה

ההנחיות שפרסמה הרשות לגבי גובה שכר הטרחה המומלץ למארגני עסקאות, התייחסו למספר רמות של מעורבות מצד המארגן, כאשר לכל אחד מהן נקבע "תג מחיר" פר דירה, כאשר הטווח כולו נע בין 5,000 שקל ל-30 אלף שקל לדירה קיימת. עבור מארגן שסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם הומלץ שכר טרחה שנע בין 5,000 ל-12 אלף שקלים לדירה קיימת (לכל הסכומים המצוינים יש להוסיף מע"מ). כאשר המארגן מסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם בדרך של הליך תחרותי הוא יהיה זכאי לשכ" בטווח של 8,000 עד 15 אלף ש"ח לדירה קיימת; כאשר המארגן מלווה את בעלי הדירות עד לקבלת הדירה החדשה, אך אינו אחראי לקידום התכנון למתחם, יעמוד שכר הטרחה על 16 עד 24 אלף ש"ח לדירה, ואילו כאשר מתווספת לכך גם אחריות לקידום התכנון במתחם, אזי נע הטווח על 25 עד 30 אלף שקלים לדירה, וכן החזר הוצאות תכנון.

נכון לסוף חודש פברואר 2025 דיווחו רובן המכריע של המנהלות העירוניות לרשות ההתחדשות כי הנחיה זו הוטמעה בעבודת הוועדות המקומיות, וכי בכל מיזם התחדשות עירונית חדש המובא לבחינתן נבחן שכר הטרחה של המארגנים בהתאם לכללים האמורים.

כזכור, לשכת המארגנים התנגדה לתעריף שקבעה הרשות להתחדשות. בישיבת ועדת הפנים של הכנסת שנערכה במהלך חודש מרץ, טענו המארגנים כי השכר לא תואם את העבודה הרבה שהם משקיעים בקידום הפרויקט. בסיכום הישיבה נקבע שבשלב זה לא ייקבעו סייגים בחוק וכי הרשות והמארגנים ינסו להגיע לעמק השווה.

נזכיר כי כיום מקדמת הרשות מהלך דומה גם בסוגיית שכר טרחתם של עורכי הדין המייצגים את הדיירים בפרויקט, ובסופו היא צפויה לפרסם רמת שכר טרחה מומלצת גם עבורם.  

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין מסרה בהתייחס להנחיית השמאי הממשלתי כי "תחום ארגון וליווי הדיירים התקדם באופן משמעותי בשנים האחרונות, עם כניסתם של אנשים מוכשרים ומקצועיים, שתרמו להצלחתם של פרויקטים רבים, ואף הוקמה לשכת מארגנים הכוללת ועדת ביקורת. לאור תפקידם החשוב של המארגנים בייזום וקידום פרויקטים תוך שמירה על אינטרס הדיירים, אני סבורה כי ראוי שתובא בחשבון בתקן 21 עלות ריאלית שתאפשר את המשך עבודתם החשובה והמקצועית".