השכונה החדשה שמביאה את העיר הצנועה לרמות מחיר שלא הכירה קודם

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת נווה איילון באור יהודה. 

נווה איילון היא שכונה חדשה שמוקמת בימים אלו במערב אור יהודה כחלק מהסכם הגג שעליו חתמה העירייה מול המדינה ב-2017. השכונה תכלול כ-2,500 יחידות דיור, ובחלקה כבר מאוכלסת. היא ממוקמת בסמוך לרמת אפעל ורמת פנקס, צפונית לנחל איילון. פארק איילון, הצמוד לשכונה ומשתרע לאורך תוואי נחל איילון, משתרע על שטח של יותר מ-600 דונם, מעברו השני של הפארק נמצא מתחם O PARK, שמשלב בין תעסוקה, תרבות, מסחר ופנאי.

הנגישות בשכונה טובה, ומתוכננות בה 2 יציאות ישירות לרשת הכבישים הארצית - כביש 461 בצפון וכביש 412 בדרום, בנוסף למספר רב של חיבורים לרשת הרחובות הקיימת בעיר, מה שיאפשר פיזור טוב של התנועה בתנועות פנים וחוץ. עם זאת, צפויים עומסי תנועה ביציאה מהשכונה שרק יחריפו בעתיד. צפון השכונה יהיה במרחק הליכה מתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שתאפשר החל מסוף העשור נסיעה נוחה לבית החולים תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, ואזורי תעסוקה ובילוי בגבעתיים, רמת גן ות"א. דרום ומרכז השכונה יהיו במרחק הליכה מתחנת מטרו. בשכונה מתוכננת רשת שבילי אופניים ענפה, שתתחבר לשבילים מתוכננים לאורך תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה.

בין החציון ראשון 2023 לחציון ראשון 2024 נרשמה בשכונה עליה של כ-4% במחיר דירה, עלייה די דומה לזו שהתרחשה באותה תקופה בכלל העיר אור יהודה (3.5%). עם זאת, מדובר ברמות מחיר שונות בתכלית. דירת 3 חדרים חדשה בנווה איילון תעלה לכם בממוצע 2.77 מיליון שקל לעומת כ-2.4 מיליון בשאר העיר, ודירת 4 חדרים חדשה בשכונה תעלה לכם בממוצע 3.1 מיליון שקל, לעומת ממוצע עירוני של 2.7 מיליון. בסך הכל, המחירים בשכונה גבוהים בכ-15% מהממוצע של דירה חדשה בכלל אור יהודה.  

כרטיס ביקור - אור יהודה

מיקום: דרום בקעת אונו, דרומית לבסיס תל השומר ובית החולים שיבא, מזרחית לכביש 4, צפונית לנתב"ג, ומזרחית ליהוד-מונוסון.

תושבים (2024): 40,303

גידול אוכלוסייה: 3%, ריבוי טבעי 480, מאזן הגירה 633, עולים בהשתקעות ראשונה 72

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 5 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 174 עסקאות, חציון 1 2024 - 240 עסקאות    

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-3.5% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה ועליה של כ-5% במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-38% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

מוקדי בנייה חדשה: 

• בית בפארק - שכונת מגורים עם אזור תעסוקה בבנייה מתקדמת מצפון לכביש 461

• נווה איילון - שכונה חדשה בעירוב שימושים של מגורים, מסחר, ותעסוקה בתחילת בנייה במערב ודרום העיר

• אזור תעסוקה מערבי - אזור תעסוקה בהקמה בצומת כביש 4 וכביש 461

מוקדי התחדשות עירונית : 

• גיורא - שכונת שיכונים ותיקה במזרח העיר שצפויה כולה לעבור התחדשות בעשורים הקרובים, עם פרויקט אחד בביצוע מתקדם, ופרויקטים רבים נוספים בתכנון ולקראת ביצוע.

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• פרדס צפוני - שכונת חדשה על שטח פתוח צמוד לאזור התעשייה הצפוני, עם כ-1,500 דירות

• התחדשות אזור תעשייה צפוני - התחדשות אזור התעשייה תוך תוספת של כ-650 דירות

• רבין מערב - הקמת שכונה חדשה על שטח פתוח בדרום מזרח העיר, עם כ-3,500 דירות

• התחדשות שכונות דרומיות - תוספת של כ-4,300 דירות בשכונות הדרומיות של העיר

מספר היתרים בשנה האחרונה: 3 פרויקטים, כולם בבנייה חדשה

נווה איילון, אור יהודה - תעודת זהות

מיקום: מערב ודרום העיר, מערבית לשכונות רמת פנקס, שיכון ממשלתי, שיכון עמידר ואזור התעשייה הדרומי, דרומית לכביש 461, מזרחית לאזור התעסוקה המערבי החדש, צפונית לנחל איילון.

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 6,600

מספר יח"ד צפוי (2040, תכנון) : 2,484

רמת נגישות של כבישים: טובה - מהשכונה מתוכננות 2 יציאות ישירות לרשת הכבישים הארצית - כביש 461 בצפון וכביש 412 בדרום, בנוסף למספר רב של חיבורים לרשת הרחובות הקיימת בעיר, מה שיאפשר פיזור טוב של התנועה בתנועות פנים וחוץ. בנוסף, כביש 412 מתוכנן לעבור שדרוג לכביש מהיר עם מחלפים בעתיד, אך לא ידוע מתי זה יקרה. עם זאת, בגלל ריבוי הרכבים הצפוי בשכונה ובמסגרת הקמת שכונות חדשות לאורך כביש 461, צפויים עומסי תנועה ביציאה מהשכונה שרק יחריפו בעתיד.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - צפון השכונה יהיה במרחק הליכה מתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שתאפשר החל מסוף העשור נסיעה נוחה לבית החולים תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, ואזורי תעסוקה ובילוי בגבעתיים, רמת גן ותל אביב. דרום ומרכז השכונה יהיו במרחק הליכה מתחנת מטרו של קו שיאפשר בעתיד (כנראה סביב 2040) נסיעה נוחה ומהירה לחולון, בת ים, קרית אונו, פתח תקווה, וצפון תל אביב, יקשר לקווי מטרו ורכבת קלה נוספים.

רמת נגישות שבילי אופניים: טובה מאוד - בשכונה מתוכננת רשת שבילים ענפה, שתתחבר לשבילים מתוכננים לאורך תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה, כך שניתן יהיה לרכוב בנוחות ובבטיחות ליעדים רבים בעיר ובערי בקעת אונו וגוש דן.

מוקדי משיכה: 

• פארק איילון - פארק עירוני משמעותי שמתוכנן מדרום לשכונה לאורך תוואי נחל האיילון

• אזור תעסוקה - במזרח השכונה מתוכנן אזור תעסוקה חדש

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-4% במחיר דירה. עליה של כ-300% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה: 

גינדי החזקות - בניה חדשה

דוראל ש. הנדסה, בנייה והשקעות בע"מ - 3 פרויקטי בניה חדשה

עץ השקד נדל"ן - בניה חדשה

שבירו יזמות ובניה - 3 פרויקטי בניה חדשה

בתכנון: 

אלה עזרא השקעות בע"מ - בניה חדשה

אפרים רוגובין בע"מ - בניה חדשה

שיכון ובינוי נדל"ן - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ- 1,755 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,876 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 18 יח"ד 

היקפי בנייה חדשה (כולל התחדשות עירונית )  - כמה דירות נבנות כעת? כמה בתכנון? 

בבנייה: 964 יח"ד

בתכנון: 791 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן