צניחה של 80% בתוך שנתיים: כך ריסקה עליית הריבית את מודל ההשכרה ארוכת הטווח

בשבועות האחרונים חזרה סוגיית הדיור בהשכרה ארוכת טווח לכותרות, בעיקר בשל המחלוקות בין הזרועות הממשלתיות השונות אודות האופן שבו יש להמשיך ולקדם את היוזמה. בעוד שבמינהל התכנון ובוועדות המחוזיות מבקשים להתחיל ליישם את הדור הבא של תוכנית ההשכרה, בדמותם של מיזמי השכרה לצמיתות בבעלות אחודה, במשרד האוצר וברמ"י דורשים מהוועדות לחדול מקידום תוכניות שכאלה, על רקע הגבוליות הכלכלית שלהן, והצורך של המדינה למקסם את הכנסותיה מהקרקע.

אך מה קרה בינתיים למודל הנפוץ יותר של מיזמי ההשכרה, זה אשר מיושם בעשור האחרון על ידי חברת " דירה להשכיר "? ניתוח שערך " מרכז הנדל"ן " מעלה כי המודל, אשר זכה להצלחה יחסית עד לפני שנתיים והצליח להכניס לתחום חברות נדל"ן גדולות וחזקות כמו אשטרום , רמי שבירו, אפריקה ישראל ודונה, חווה שנה לא פשוטה – בלשון המעטה. עליית הריבית במשק הביאה להיחלשות התחום ולכך שמכרזים חדשים של דיור להשכרה ברובם נכשלים, וזאת למרות עלייה במספר המכרזים המתפרסמים.

על פי נתוני מערכת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בשנת 2024 פורסמו 24 מכרזים מסוג "דיור להשכרה" הכוללים 6,998 יח"ד. מדובר בנתון הגבוה ביותר שפורסם עד כה. כך לשם השוואה בשנת 2021 פורסמו 19 מכרזים מסוג זה בהיקף 5,520 יח"ד, ב-2022 23 מכרזים בהיקף 6,328 יח"ד, וב-23' 16 מכרזים הכוללים 3,384 יח"ד. יצוין כי על מנת למנוע כפילויות של מכרזים, קרי מצבים בהם מכרז נכשל בשנה מסוימת ושווק מחדש בשנה מאוחרת יותר, נבחר רק המכרז המקורי על פי השנה המוקדמת ביותר שבה פורסם.

ניתוח שערך " מרכז הנדל"ן " מעלה כי המודל, אשר זכה להצלחה יחסית עד לפני שנתיים והצליח להכניס לתחום חברות נדל"ן גדולות וחזקות כמו אשטרום , רמי שבירו, אפריקה ישראל ודונה, חווה שנה לא פשוטה. עליית הריבית הביאה לכך שמכרזים חדשים של דיור להשכרה ברובם נכשלים

עם זאת, כאשר בוחנים את היקפי העסקאות בכל שנה, כלומר המכרזים שהסתיימו בהצלחה והניבו בנייה ממשית של מיזמי השכרה, מתגלה תמונה הרבה פחות אופטימית. בשנת 2024 נסגרו 10 מכרזים, מתוכם 5 בהצלחה מלאה ועוד אחד בהצלחה חלקית, אשר הניבו 931 דירות – הנתון הנמוך ביותר של השנים האחרונות, שמשקף צניחה של 78% בהיקף הדירות ששווקו בהצלחה עבור ייעוד זה, לעומת שנת 2022, שבמהלכה נסגרו 15 מכרזים להשכרה ארוכת טווח, כולם בהצלחה, שהניבו 4,248 יח"ד להשכרה. יש לציין כי כבר בשנת 2023 ניתן היה לזהות את המגמה המסתמנת, על רקע עליית הריבית - מתוך 17 מכרזים שנסגרו, רק 9 זכו להצלחה, בהיקף של 2,052 דירות.

פערים בין נתוני רמ"י ו" דירה להשכיר "

יצוין כי מנתונים שהעבירה " דירה להשכיר " לידי מרכז הנדל"ן עולה מגמה דומה אם כי ישנו פער במספר יח"ד שלפי שיטת החברה שווקו לציבור הרחב. כך, בשנת 2021 פורסמו 23 מכרזים הכוללים 6,574 יח"ד, בשנת 2022 פורסמו 23 מכרזים הכוללים 6,385 יח"ד, בשנת 23 פורסמו 23 מכרזים הכוללים 5,417 יח"ד ובשנת 2024 פורסמו 26 מכרזים הכוללים 7,374 יח"ד. מהנתונים עולה כי בשנת 2023 ישנו פער בין שני המקורות של כ-2,000 יח"ד במספר יח"ד שפורסמו.

ומה לגבי היקפי המכרזים שהסתיימו בהצלחה בכל שנה? על פי נתוני דירה להשכיר , בשנת 2021 נסגרו בהצלחה 17 מכרזים, כולם בהצלחה, אשר הניבו 5,183 יח"ד. ב-2022 נסגרו 17 מכרזים, גם כאן כולם בהצלחה, אשר הניבו 4,494 יח"ד. ב-2023 נסגרו 14 מכרזים כאשר מתוכם 12 מכרזים נסגרו בהצלחה בהיקף של 2,187 יח"ד. ואילו ב-2024 נסגרו 14 מכרזים, מתוכם 6 בהצלחה אשר הניבו 992 יח"ד.

"בטווח הנראה לעין החלטנו לא לגשת למכרזים"

"קו פרשת המים בנושא מכרזי דירה להשכיר היה עליית הריבית", מסביר אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת דונה, את המגמה שתוארה. "כל עוד הריבית הייתה נמוכה, המון חברות גדולות ואיכותיות הגישו הצעות למכרזים. ברגע שהריבית התייקרה, הכדאיות של העסקאות האלה ירדה משמעותית, עד כדי חוסר כדאיות. אם לומר את האמת, הרבה חברות הפסידו כסף במכרזים של שכירות ארוכת טווח כתוצאה מעליית הריבית".

אוהד סבן, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בקבוצת דונה: "ברגע שהריבית התייקרה, הכדאיות של העסקאות האלה ירדה משמעותית, עד כדי חוסר כדאיות. אם לומר את האמת, הרבה חברות הפסידו כסף במכרזים של שכירות ארוכת טווח"

"ברגע שהריבית התייקרה ברמה של יותר מפי 3, הוצאות מימון לדירה עלו פי 3", ממשיך סבן, "אם חברה לקחה בחשבון עלויות מימון בגובה 60-70 אלף שקלים לדירה, היום צריך לקחת בחשבון כבר למעלה מ-300 אלף שקלים. לעליית הריבית יש השפעה כפולה על דירות לשכירות כי בשונה מפרויקט מכירה, בפרויקט שמיועד לשכירות היזם לא יכול לממן את הבנייה ממכירת דירות ולכן הוא צריך לממן אותו בהלוואה בנקאית או בהון עצמי. צריך להבין שיזמים שהגישו הצעות למכרזים בשנה האחרונה, כבר תמחרו את עליית הריבית ולכן שילמו מחירים יותר זולים על הקרקע ממה שהיה קודם. גם ההיוון של הרווחים העתידיים, כתוצאה ממכירת הדירה, נפגע כתוצאה מעליית הריבית".

"הוצאות מימון לדירה התייקרו ביותר מפי 3". אוהד סבן (באדיבות דונה)

"בשלב הזה דונה החליטה שהיא לא מתכוונת, בטווח הנראה לעין, להגיש הצעות למכרזי שכירות ארוכת טווח", מצהיר סבן. "זה לא אומר שהיא נעלמת מהתמונה - אנחנו בונים למעלה מ-2,000 יחידות דיור כחלק מדירה להשכיר, במכרזים שכבר זכינו בהם בשנים האחרונות, אבל לא מתכוונים להגיש הצעות למכרזים חדשים. אם המדינה הייתה נותנת פתרון בנושא המימון לפחות, לדוגמא ערבות בנקאית על הריבית, יכול היה להיות פה המשך של בנייה משמעותית בנוגע לדירה להשכיר. כרגע המדינה לא מספקת פתרונות ולכן התחום מדשדש״.

"המדינה לא עושה מספיק כדי לעודד יזמים להיכנס לעולם הזה"

לטענת שמאי המקרקעין, ירון יוניצמן, בעלים ומנכ"ל יוניצמן שמאות מקרקעין, "פרויקט נדל"ן מהסוג הזה הוא תמיד פרויקט ממונף. ברגע שהריבית על הכסף גבוהה יותר ומצד שני התשואה, זאת אומרת אופציית רווח שכירויות לטווח הארוך לא עלתה, אז הסיכון על היזם גדל. יזם לא אוהב להביא כסף מהבית. בוא נניח שהוא מביא 30% אחוז הון עצמי וה-70% זה כסף של גורם מממן מוסדי: בנקים או חברות ביטוח, אז ברור שעלות המימון הקבועה שלו על הכסף שהוא לווה שוחקת את הריווחיות שלו ויכולה להביא אותו למצב של הפסד, ולשם הוא לא רוצה להגיע. חברות שנכנסות לשוק להשכרה לדיור להשכרה ארוכת טווח מסתכלות בסימן צופה פני עתיד. הן רוצות, כחברה, כאורגניזם חי וצומח, שיהיה לה בעוד 20-25 שנים מלאי דירות שהם יחזיקו והיא תוכל למכור אותם. ההשכרה עצמה אל מול ההשקעה היא לא משתלמת".

שמאי המקרקעין, ירון יוניצמן: "פרויקט נדל"ן מהסוג הזה הוא תמיד ממונף. ברגע שהריבית על הכסף גבוהה יותר ומצד שני התשואה, זאת אומרת אופציית רווח שכירויות לטווח הארוך לא עלתה, אז הסיכון על היזם גדל. יזם לא אוהב להביא כסף מהבית" 

עוד טוען יוניצמן כי המדינה לא עושה מספיק כדי לעודד יזמים להיכנס לעולם הזה, "למשל בהטבות מיסוי בהיטל השבחה והיטלים בכלל. מצד שני היא מחייבת אותם לעמוד בסטנדרטים אל מול השוכרים העתידיים ומחייבת אותם להחזיק קרן אחזקה שתתחזק את הפרויקטים וכמובן מחייבת אותם לגובה שכירות שלא יכולים לפרוץ אותו. הם לא יכולים להגיע לתנאי שוק חופשי לכאורה. אז בהינתן כל זה, ובעיקר שסביבת הריביות השתנתה לרעה אזי יזמים חושבים פעמיים אם הם בכלל נותנים הצעה לאפיק השקעה כזה".

לדבריו, "מדינת ישראל החליטה שהיא כן רוצה ללכת לעולם הזה, אבל היא עשתה מה שנקרא חצי צעד. היא לא הלכה עד הקצה בהטבות לחברות שנכנסות לעולם הזה. זה לא מספיק". 

דירה להשכיר : "היקף השיווקים וההצלחות גבוה מהמוצג בכתבה"

מחברת דירה להשכיר נמסר: "נתוני האמת על כמות השיווקים והצלחות המכרזים גבוהים מהנתונים שמציגה הכתבה. השיווקים של חברת דירה להשכיר, משרד הבינוי והשיכון ורמ"י מראים ב-2024 מספר הצלחות ובהן: השתתפות חוזרת של יזמים בהם חברות מהגדולות במשק במכרזי דירה להשכיר; למרות המלחמה העצימה בצפון – הצלחה למכרזים בנוף הגליל ובמגדל העמק; כניסה של מוסדיים לתחום.

"עליית הריבית שינתה את כללי המשחק ואנחנו, יחד עם משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורמ"י מתמודדים עם האתגרים ומציעים פתרונות. תיקון להחלטת מועצה יצר מנגנונים מתמרצים הנותנים גמישות ומענה לתנאי השוק החדשים. לצד זאת, בימים אלה, מתגבשת תכנית אסטרטגית כוללת על ידי משרד הבינוי והשיכון לשוק השכירות בישראל. אנו עדים להתעניינות גבוהה מצד יזמים במכרזים המשווקים כעת, אשר מעידה כי תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח בישראל מהווה נדבך משמעותי בפתרונות הדיור העתידיים במדינה".

ברשות מקרקעי ישראל אישרו את הנתונים לגבי שנת 2024. מעבר לכך לא התקבלה תגובה לגבי המגמה שהוצגה בכתבה.