רשויות, דיירים ויזם: עירוב שימושים - האתגר המשולש

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי הדין אילן גלזר ושות' ***

בשנים האחרונות הפך צמד המילים " עירוב שימושים " נפוץ ושכיח יותר מאי פעם בשוק הנדל"ן בישראל – בטח ובטח בתקופה שבה ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה וההזדמנויות רבות יותר. עירוב השימושים, המקובל מאוד מעבר לים, לא זכה כמעט להתייחסות כאן אצלנו, אך לפתע זוכה לעדנה: יותר ויותר גורמים מבינים את התועלת שבפרויקטים שבהם ניתן למצוא יחד: דירות מגורים, משרדים, מסחר ומבני ציבוריים – גני ילדים, בתי כנסת, משרדי העיריה וכיוב'.

אין ספק שלעירוב השימושים יתרונות רבים – החל בניצול מיטבי של תא השטח הנתון, דרך ריכוז כל הצרכים החיוניים 'מתחת לבית', ועד לצמצום השימוש ברכבים פרטיים והקלה על עומסי התנועה ונפח התנועה. אך בכל זאת קיימת לגביו רתיעה אצל לא מעט דיירים. "קיים חשש אמיתי בקרב הדיירים כי מקום מגוריהם 'יוכתם' – ריבוי מבקרים 'מבחוץ', עליית מפלס הרעש, ריחות, לכלוך ואיתם הורדת שווי הנכס", מסביר עו"ד ונוטריון אילן גלזר, המייסד של משרד עורכי הדין אילן גלזר ושות', המתמחה בנדל"ן ומלווה על פי רוב את צד הדיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית. "לעתים הדיירים מוכנים לוותר על הפרויקט כולו – 'רק שלא יכלול עירוב שימושים שכזה'".

"הקושי העיקרי הוא חוסר ודאות", מסביר עו"ד גלזר. "אלמנט ההפתעה. נכון להיום הקושי ביישום מתחמי עירוב שימושים בישראל הוא לא התדמית של אותם מתחמים – אלא העובדה שברוב המקרים התכנון הראשוני לוקה בחסר והחלטות תכנוניות חדשות 'נוחתות' על בעלי הדירות במהלך יישום התוכנית". 

כדי להסיר את החסמים ולצמצם את ההתנגדויות מצד הדיירים נדרשים כמה צעדים שאמורים להיות חלק בלתי נפרדים מתוכנית עבודה בכל פרויקט של התחדשות עירונית . במילים פשוטות יותר: נדרשת שקיפות מלאה מצד הגורם המתכנן, והקפדה על תכנון נכון שיבטיח הפרדה מלאה בין כל סוגי השימושים בפרויקט. 

עו"ד אילן גלזר מסביר בהרחבה:

פתרון 1: תכנון מראש של כל מתחם

"נדרש תכנון מוקדם מפורט וברור יותר מצד הרשות: הגדרות ברורות לגבי האזורים בעיר שבהם מתחמים יכללו עירוב שימושים , הן ציבורים והן מסחריים. גורמי התכנון יציגו לתושבים תוכנית כוללת, שקופה ואחראית אשר תאפשר לכל בעל דירה ולכל תושב לדעת באיזה שכונה ובאיזה רחוב מתוכננת חזית מסחרית, שימושי משרדים ותעסוקה, קיום ריכוז גני ילדים או בית כנסת וכיוב'.  כשהכול מסודר וידוע מראש, הכול פשוט יותר. אגב, לא פעם בעלי הדירות בטוחים שהיזם של הפרויקט דוחף לעירוב שימושים, כדי להפוך את המיזם לכלכלי יותר, ולא כך הדבר. שקיפות מצד הרשות יכולה למנוע את הבלבול הזה: זו הדרישה של הרשות, כך היא רואה את תכנון העיר, וזה בהחלט לגיטימי".

פתרון 2: הפרדה מלאה בין השימושים

"הפתרון השני לאתגר שמציבים מתחמים עירוב השימושים יגיע מהגדרות ברורות בנוגע ליצירת הפרדה בין השימושים השונים", ממשיך עו"ד גלזר. "הפרדה בדרכי גישה, בכניסה של רכבים ומשאיות לאזור המסחרי, בכניסות אל גני הילדים והמעונות, התאמת שעות פעילות, הגבלת השימושים המסחריים והגדרתם, כדי למנוע מטרדי רעש, ריח, פעילויות תחזוקה וכדומה, תכנון וחשיבה לטווח ארוך, המתכללים את כל קשת השיקולים, מוכיחים רצינות ואחריות של הגורמים המתכננים.

הפרדה מקסימלית בין השימושים השונים היא לא דבר מורכב מאוד, וגם לא דבר חדש: ה'דיזנגוף סנטר' בתל אביב, למשל, שנבנה לפני 40 שנה, מציע שימוש מסחרי ומעליו מגורים, עם הפרדה מוחלטת בין המגורים לבין המסחר. זה משהו שבהחלט אפשר לייצר אותו, ויש דוגמאות רבות לזה בכל העולם".

פתרון 3: יצירת תמריצים כלכליים לבעלי הדירות במתחם

הפתרון השלישי, מציין עו"ד גלזר, נוגע ליצירת משוואה מאוזנת של צרכים ומימושם. כנגד שימושים מסחריים במסגרת עירוב השימושים יקבלו בעלי הדירות תמריץ כלכלי אשר יסייע במימון תחזוקת המתחם והבניינים. "חייבים לשמור על איזון במשולש שווה הצלעות של רשויות, דיירים, יזם, ותמריץ כלכלי הוא עוד אחד מהפתרונות הניתנים ליישום מיידי".

הכול מתחיל בנכונות מלאה מצד כל הגורמים המעורבים בעניין

נכון להיום עדיין לא ניתן להצביע על עשרות ומאות פרויקטים בישראל המציעים שימושים שונים באותו מבנה או באותו מתחם – אבל שינוי החשיבה כבר קיים, והגורמים המתכננים מכוונים ודוחפים לשם. נדמה שישנה חשיבה עמוקה יותר בכל הקשור לתכנון פרויקטים, תפיסה מרחבית וחיבור לרחוב, ובחינה רצינית של מארג העירוני וצרכיו.

כך או כך, נדמה כי המפתח להוצאת פרויקט הכולל עירוב שימושים לדרך ולהשלמתו, הוא נכונות הצדדים לפעולות בונות אימון,  אשר יאפשר את תכנונו ויישומו של הפרויקט. פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט המיטיב עם כל הצדדים. עבור בעלי הדירות מדובר בשיפור משמעותי של איכות החיים, סביבת המגורים והתשתיות, ובעליית שווי ערכו של הנכס; עבור הרשות מדובר בשיפור פני העיר ורווחת התושבים, במתן בטחון אישי ומרחבי לתושבי העיר, בתכנון רחב ואופטימלי של התשתיות, בסביבה מודרנית, באיכות חיים, ועם אלו - עליית תדמיתה וערכה הציבורי של העיר; עבור היזם מדובר ברווח כלכלי שאותו הוא יכול לאמוד מראש, ולדעת שיסיים את הפרויקט כאשר שכרו בצידו וללא דרישות נוספות אשר יכרסמו בהצלחתו.

עוד מוסיף עו"ד אילן גלזר – "לשמחתי הרבה, רשויות רבות מודעוֹת ויוצרות ערוצי הקשבה לדיירים ולצורכיהם. ביהוד, למשל, תוכנן פרויקט הנושק לרחוב מרכזי, תוך הכנסת מסחר בהיקף מצומצם בחלק קטן מהבניינים, והקפדה יתרה על תחום השימושים במסחר והפרדה בין השימושים. כשהעירייה רצתה להוסיף גם גני ילדים לבניינים, הדיירים התנגדו נחרצות ובעזרת הליווי שלנו הצעד הזה בוטל. 

"עצתי לדיירים היא לבדוק עם עורך דינם כל סיטואציה לגופה. לגלות נחישות מחד ולדעת להתפשר מאידך. לקחת בחשבון שהפרויקט יכול לעמוד בסכנה שלא יתממש אם העיקשות תהא שלא לצורך. יש לזכור, גופי התכנון מתייחסים באופן שונה לשכונות הממוקמות במרחק מהמרכז העירוני ולאלו הממוקמות במרכז אשר בהן כבר כיום יש עירוב שימושים משמעותי. 

"חשוב מאוד במקרים כאלו הוא ליווי מטעם עורך דין עם ניסיון, המבין את הנושא לעומק ומשקלל את כל האינטרסים והצרכים של הצדדים, יודע להציגם ולפעול אל מול היזם ומול הרשות המקומית וגורמי התכנון השונים, יודע לפעול באופן כזה שכל צד ימצא את הפתרונות המתאימים ביותר - ולהבטיח שהפרויקט יצא לדרך ויושלם לרווחת כל הצדדים ולטובתם".