העליון: מוכרי דירות בשכונות שהוכרזו לשיקום פטורים מתשלום היטל השבחה

בית המשפט העליון דחה ביום ה' האחרון בקשת רשות ערעור שהגישה הוועדה המקומית תל אביב-יפו על פסק דין מחוזי, ובכך ביטל סופית את היטלי ההשבחה שזו הטילה על תושבי שכונת התקווה בתל אביב. לצד ביטול החיובים נקבעה הלכה חדשה לפיה בשכונה שנכללה בעבר בפרויקט שיקום שכונות - יש להחיל את הפטור גם על עסקאות מכר ולא רק בהיתר, זאת בתנאי שמדובר בהרחבת דירות ולא בבניית דירת חדשוות. הרכב של שלושה שופטים, השופט עופר גרוסקופף בתמיכת השופטים יצחק עמית ויחיאל כשר, קבע כי תושבי שכונת התקווה בתל אביב, במסגרת תוכנית שכונות לשיקום, יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה גם בעת מכירת הדירה שלהם. זו הרחבה לפסיקה קיימת שלפהי תושבי השכונות בשיקום פטורים מהיטל בהיתר.

לקריאת פסק הדין המלא של בית המשפט העליון

זוהי המהלומה השניה שסופגות הרשויות המקומיות בכלל, ועיריית תל אביב-יפו בפרט, בבית המשפט העליון בסוגיות שקשורות בתשלום היטלי השבחה בעת מכירת דירות, לאחר שבאוקטובר האחרון קבע הרכב בראשות השופט אלכס שטיין כי אין לכלול את ההשבחה שיצרה תמ"א 38 בעת מכירת דירות באזור תוכנית הרובעים, או בכל אזור שתוכנן להתחדשות לפי סעיף 23 לתמ"א.

הפעם מדובר בבקשת רשות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על פסק דין של בית המשפט המחוזי, שקבע כי הפטור מהיטל השבחה שניתן לבתים בשכונת התקווה, אשר הוכרזה על ידי הממשלה כשכונות שיקום, ניתן גם במקרה של מימוש זכויות על דרך מכירת הדירה. העירייה לא הסכימה עם פסק הדין וטענה שהפטור מוגבל אך ורק להרחבת דירה קיימת ובהיתר , ואינו קיים במקרה של מכירת דירה. העירייה קיבלה חיזוק לטענותיה כאשר היועצת המשפטית לממשלה התנגדה לפטור בטענה כי החלת הפטור על מימוש זכויות בעת מכירת נכס, תוביל לפגיעה משמעותית בקופה הציבורית ובאיתנות הכלכלית של הרשויות המקומיות. 

סוגיית היטלי ההשבחה בשכונות שהוכרזו כ"שכונות שיקום" עמדה מזה שנים במוקד מחלוקת משפטית עזה. מצד אחד, הוועדות המקומיות ביקשו לגבות מס על עליית ערך הקרקע כדי לממן תשתיות; מצד שני, תושבי השכונות ביקשו ליהנות מהפטור הסוציאלי שמעניק החוק כדי לשפר את תנאי מחייתם או לממש את הנכס ברווח.

תוכנית שיקום שכונות היא תוכנית שהחלה את דרכה בשנות השבעים של המאה הקודמת בתקופת ממשלת בגין ובמסגרתה הוגדרו שכונות מצוקה הראויות לשיקום. בין היתר קבעה התוכנית פטור מתשלום היטל השבחה למי שהוא או קרוב משפחתו גר בנכס ארבע שנים לפחות ומעוניין להרחיב את דירתו עד לשטח של 140 מ"ר. במקרים מסוימים הוחל הפטור גם על בניית ממ"ד ומתן אישור לשימוש חורג. לאחרונה ניתנה החלטה של ועדת הערר כי הפטור יחול רק על דירות הדיירים.

הפרשה החלה כאשר עשרות בעלי זכויות בנכסים בשכונת התקווה בתל אביב חויבו בהיטלי השבחה על ידי הוועדה המקומית בעקבות עסקאות מכר. התושבים טענו כי מאחר שמדובר בשכונת שיקום מוכרזת, הם זכאים לפטור מלא. ועדת הערר ב-2019 ובית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, בפסק דין של השופטת  ארנה לוי מ-2021, קיבלו את עמדת התושבים, אך הוועדה המקומית לא ויתרה וערערה לעליון, בטענה כי הפטור נועד לשיקום פיזי של מבנים ולא להעשרת המוכרים בעסקאות נדל"ן שבהן המבנה הקיים ממילא מיועד להריסה.

בית המשפט העליון, בפס"ד של השופט עופר גרוסקופף אליו הצטרפו גם הנשיא עמית והשופט כשר, לא קיבל את עמדת העירייה וקבע הלכה חדשה, לפיה אם קיימת אפשרות להרחיב את הדירות בפרויקט שיקום הרי שאין מקום לשלול את הפטור, גם אם מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכירת הדירה, אלא יש להעניק את הפטור לאותן זכויות בניה שנועדו להרחבת הדירה. לעומת זאת, אם ההשבחה נובעת מהאפשרות לבנות בנייה חדשה, כגון תוספת יחידות דיור, אזי הפטור לא יחול ויש לחייב את בעלי הקרקע בהיטל השבחה . לפיכך, כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, "על הוועדה המקומית להבחין בין השבחה שמקורה באפשרות לשפר את הקיים, לגביה יחול הפטור, ובין השבחה שמקורה באפשרות לבצע בנייה חדשה - לגביה לא יחול הפטור".
 
בית המשפט דחה את טענות העירייה והיועמ"שית וקבע: "קבלת עמדה זו לפי אין מקום לפטור בעת מימוש הזכויות בדרך של מכירה, תתמרץ את אותם אנשים לוותר על מכירת הנכס, ולהמתין עד שיוכלו לממש את ההשבחה בדרך של היתר בנייה. מעבר לכך, הבחנה גורפת בין דרכי המימוש עלולה להוביל לכך שרק תושביה האמידים של שכונת השיקום יוכלו ליהנות מהוראת הפטור, שכן הם יכלו לשפר את תנאי מגוריהם ולאחר מכן אף למכור את דירתם מבלי לשאת בהיטל ההשבחה, ואילו תושבים שידם אינה משגת, יתקשו לשפר את תנאי מגוריהם בתוך השכונה ואף מחוצה לה. תוצאה זו אינה מניחה את הדעת ודומה כי היא אף לא עולה בקנה אחד עם התכליות של פרויקט שיקום שכונות, אשר עומדות בבסיס הוראת הפטור".

לבסוף קבע בית המשפט כי "הוראת הפטור תחול גם כשהמימוש נעשה בדרך של מכירה, אך היקפה יוגבל להשבחה המרבית היכולה להתייחס לרכיב שיפור הבנייה הקיימת, כשיתרת ההשבחה תחויב בתשלום היטל השבחה בעת מכירת הדירה... אין מקום להבחין באופן גורף בין מימוש בדרך של היתר בנייה ובין מימוש בדרך של מכר, אלא יש לנסות להשוות, ככל הניתן, בין שתי דרכי המימוש".

חלק מבעלי הנכסים יוצגו על ידי עורכי הדין מוטי איצקוביץ ואלירן חליבה ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) שמסרו: "בית המשפט העליון מעביר בפסק הדין מסר נוקב וברור לפיו אין להפלות בין אוכלוסייה בעלת יכולת כלכלית לבין אוכלוסייה שידה אינה משגת. ההלכה החדשה, לפיה יש להבחין בין השבחה ליצירת בנייה חדשה לבין השבחה להרחבת דירה קיימת, מהווה מסר חברתי חשוב וצודק. העובדה שהזכאות לפטור בגין הרחבת דירה נשמרת גם במקרה של מכירת הדירה, מקלה על תושבי שכונות השיקום ומביאה להגשמת עקרונות הצדק".