הכרעה בפרויקט התמ"א בצהלה: האם הגבהת קומת עמודים לצורך מגורים חייבת בהיטל?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה  במחוז תל אביב, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, דחתה השבוע ערר שהגישה הוועדה המקומית תל אביב-יפו נגד חברת "צהלה פרידלנד התחדשות בע"מ", מקבוצת שאשא. במרכז ההחלטה עמדה השאלה האם הקלה להגבהת קומת עמודים (שהופכת לקומת מגורים) מהווה השבחה החייבת בהיטל. הערר הוגש על חוות דעתו של השמאי המכריע יגאל יוסף.

הפרויקט המדובר כולל הריסת מבנה ישן בן 3 קומות (2 על עמודים) ו-4 דירות ברחוב מתתיהו בשכונת צהלה שבצפון תל אביב, והקמת בניין חדש בן 4.5 קומות ו-12 יחידות דיור מכוח תמ"א 38 . הוועדה המקומית דרשה היטל השבחה בגין הקלה להגבהת קומת הקרקע מגובה של 2.30 מטרים (כפי שנקבע בתכנית 1740 - התרת קומות עמודים - ההיסטורית משנת 1976) לגובה של 3.05 מטרים. לטענת הוועדה המקומית, הגבהה זו משפרת את סחירות הדירות ומהווה סטייה מתכנית המחייבת בתשלום.

להחלטה של ועדת הערר

השמאי המכריע ערך את תחשיב ההשבחה בגין תוספת השטח בהתאם לנוסחה שנקבעה בפסק הדין בעניין קבוצת הירדן. כלומר: השמאי המכריע העריך תחילה את ההשבחה הכוללת שחלה בחלקה מכח תמ"א 38 , וקבע את היטל ההשבחה בהתאם לחלקו היחסי של השטח החייב מסך השטח שהתבקש ע"פ התמ"א.  בנוסף, השמאי המכריע קבע שלא חלה השבחה בגין ההקלה להגבהת קומת עמודים. וזו עיקר המחלוקת.

הוועדה המקומית טענה בין השאר כי השמאי המכריע שגה בקביעתו שההקלה אינה משביחה, שכן מגבלת הגובה של 2.30 מטרים לפי תכנית 1740 ממשיכה לחול על המקרקעין גם כשמבוקשת תוספת בנייה למגורים. לשיטתה, אין להחיל באופן אוטומטי פטורים ממסלול "חיזוק" על מסלול של "הריסה ובנייה" ללא הוראה מפורשת בתמ"א 38, ועל כן כל הגבהה מעבר לגובה המינימלי שבתקנות (2.50 מטרים) מהווה הטבה תכנונית וכלכלית המצדיקה חיוב בהיטל השבחה . מנגד, השמאי המכריע טען כי תכנית 1740 עסקה בקומת עמודים לחניה בלבד ולא בקומת מגורים עיקרית, ולכן המגבלה ההיסטורית אינה רלוונטית לבניין החדש.

היזמית תמכה בהחלטת השמאי המכריע וטענה בין השאר כי חיוב נוסף בגין הגובה יהווה "מס על מס", שכן שווי הזכויות למגורים בקומת הקרקע כבר נכלל בתחשיב ההשבחה הכולל. היא הוסיפה כי תמ"א 38 מאפשרת את סגירת קומת העמודים בפטור מהיטל, וכי התאמת הגובה למגורים היא חלק בלתי נפרד מהטבה זו. עוד נטען כי השמאי פעל נכון כשקבע כי קונה סביר היה מצפה שקומת הקרקע תיבנה בגובה סטנדרטי התואם את שאר קומות המגורים בבניין, וכי דרישת הוועדה המקומית לפרסום הקלה הייתה למעשה מיותרת נוכח עליונותה הנורמטיבית של התמ"א.

ועדת הערר: "הטבה שאינה חייבת בהיטל" 

ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאי המכריע מהנימוקים הבאים: תכנית 1740 (שהנה עדכון לתוכנית ל' - שטחים מעבר לירקון משנות החמישים) כוונה לקומת עמודים מפולשת המשמשת לחניה ושטחי עזר בלבד. מאחר שבבניין החדש מדובר בקומת מגורים עיקרית, עליה לעמוד בתקנות התכנון והבניה המחייבות גובה מינימלי של 2.50 מטר למגורים. בשורה התחתונה קבעה ועדת הערר כי "במישור העקרוני, אנו סבורים שסגירתה של קומת עמודים מפולשת והפיכתה לקומת מגורים, בגובה המתאים לשימוש למגורים, היא אחת מאותן הטבות תכנוניות שתמ"א 38 מעניקה על מנת לתמרץ חיזוק של המבנה. הטבה זו אינה חייבת בהיטל השבחה ".  

ועדת הערר: "מישור העקרוני, אנו סבורים שסגירתה של קומת עמודים מפולשת והפיכתה לקומת מגורים, בגובה המתאים לשימוש למגורים, היא אחת מאותן הטבות תכנוניות שתמ"א 38 מעניקה על מנת לתמרץ חיזוק של המבנה. הטבה זו אינה חייבת בהיטל השבחה ".

הוועדה הדגישה גם כי הוראות תמ"א 38 גוברות על תכניות מקומיות אחרות. התמ"א מעודדת סגירת קומות מפולשות והפיכתן למגורים כחלק מתמריצי החיזוק, וקובעת כי גובה הקומה יותאם למגורים על פי התקנות. בנוסף נקבע כי אין מקור נורמטיבי המגביל את גובה הקומה ל-2.50 מטרים בלבד וכי התקנות קובעות גובה מינימלי ולא מקסימלי. 
"אין מקור תכנוני הקובע מגבלה לגובה המירבי של קומת הקרקע, והדבר נתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. הוועדה המקומית מבקשת לעשות שעטנז בין הוראות תכנית 1740 ובין הוראות תמ"א 38 על מנת ליצור מגבלה כזו. אנו סבורים שאין בסיס לפרשנות מאולצת זו, וספק בעינינו אם היא נוצרה רק לשם גביית היטל השבחה ". 

כמו כן ועדת הערר קיבלה את עמדת היזמית כי מאחר שתמ"א 38 מעניקה פטור מהיטל השבחה על עצם הפיכת קומת העמודים למגורים, חיוב בהיטל על הגבהת הקומה (הנדרשת לצורך השימוש למגורים) חותר תחת מטרת התמ"א.

בסופו של דבר, ועדת הערר דחתה את דרישת הוועדה המקומית וקבעה כי החלטת השמאי המכריע תעמוד בעינה. בנוסף, נפסקו לחובת הוועדה המקומית הוצאות בסך 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ. את היזם ייצג עו"ד אליאב מנטל.