המחוזי: הסכם פינוי-בינוי לאחר תוכנית משביחה לא מזכה בפטור מהיטל בגין ממ"דים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו, בראשות השופט אילן צור, הכריע השבוע בשורה של סוגיות עקרוניות הנוגעות לחיוב בהיטל השבחה בפרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית , בהן מועד הזיכוי לפטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד והם יש לקזז מטלות ציבוריות מהיטל השבחה. פסק הדין ניתן במסגרת ערעורים מאוחדים והדדיים בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת-ים לבין חברות הבנייה אבי את ניסים בובליל 2002 ובקר ב.י. חברה לבנין, שיזמו פרויקט פינוי-בינוי ברחוב בנבינישתי בבת-ים.

ההיטל הונפק בגין הוצאת היתר בניה  עבור שתי תוכניות משביחות. האחת - תוכנית לבניית 120 דירות במגדל חלף 24 דירות קיימות והשנייה היא תוכנית איחוד וחלוקה. היתר הבנייה הוצא באפריל 22' והשומה המכרעת ניתנה בינואר 2023. בגין שתי אלה הוציאה הוועדה המקומית דרישת תשלום היטל השבחה של 21.82 מיליון שקל לתוכנית הראשונה, 7.35 מיליון שקל לתוכנית השנייה וכ-29 מלש"ח בסך הכל.

לפסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים 

מנגד טען שמאי החברות ארז כהן, שההשבחה כולה עומדת על כ-5 מיליון שקל. השמאי המכריע  אלדד חיימי הפחית את היטל ההשבחה ל-18.71 מיליון שקל עבור התוכנית הראשונה ולכ-3.6 מיליון שקל עבוד התוכנית השנייה (כ-22.3 מלש"ח סך הכל). 

הערעורים הוגשו על החלטת עדת הערר פיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, בראשות היו"ר עו"ד הלל גלקופ, מיוני 2025. אחת השאלות המרכזיות בדיון הייתה תחולת הפטור מהיטל השבחה על שטחי ממ"דים, במקרה שהסכם המכר נתחם אחר אישור התוכנית ובמקרה שנחתם לפניו. 

היזמים: יש להחיל את הפטור מהיטל על כל שטחי הממ"דים 

הוועדה המקומית טענה כי הסכמי פינוי-בינוי הם "עסקאות מכר" לכל דבר. לשיטתה, במועד חתימת ההסכם (לפני אישור התוכנית המשביחה), נמכרו ליזם רק הזכויות שהיו מאושרות באותה עת. הוועדה המקומית גרסה כי הזכויות הנוספות (במקרה זה 96 יח"ד נוספות) מתגבשות רק עם אישור התוכנית המשביחה, ואז הן עוברות מהדיירים ליזם כזכויות קנייניות.

מאחר שהעברת הזכויות ליזם מתרחשת מיד לאחר אישור התוכנית, הוועדה טענה שמדובר ב"מימוש בדרך של מכר" שקדם להוצאת היתר הבנייה. במצב כזה, לטענתה, לא חל הפטור מהיטל השבחה על שטחי הממ"דים, שכן הפטור נועד לעודד בנייה בפועל ולא להקל על "סוחרי מקרקעין" בעת מכירת זכויות.

היזמים טענו כי יש להחיל את הפטור מהיטל השבחה על שטחי הממ"דים עבור כל 120 יחידות הדיור בפרויקט, כולל אלו שייבנו עבור היזם ולא רק עבור הדיירים הקיימים. לטענתם אין להבחין בין הסכמים שנחתמו לפני אישור התוכנית לכאלה שנחתמו אחריה. מאחר שהמימוש הסופי נעשה בדרך של הוצאת היתר בנייה, לטענתם, הפטור צריך לחול בכל מקרה. טענה חלופית הייתה שהזכות לבנות ממ"ד נובעת מחוק ההתגוננות האזרחית ולא מהתוכנית המשביחה.

השופט: "מדובר במימוש במכר החייב בהיטל השבחה " 

השופט צור אימץ את הבחנת ועדת הערר לגבי מועד חתימת הסכם הפינוי-בינוי ביחס למועד אישור התוכנית המשביחה.

לפי פסק הדין, אם הסכם המכר (הפינוי-בינוי) נחתם לפני אישור התוכנית, המימוש הראשון של הזכויות ייחשב במועד הוצאת היתר הבנייה, ואז יינתן הפטור מתשלום היטל על הממ"דים. מנגד, אם ההסכם נחתם לאחר אישור התוכנית, המימוש נחשב כמימוש בדרך של "מכר", ובמקרה כזה לא יינתן פטור מהיטל השבחה על שטחי הממ"דים בדירות היזם. השופט הבהיר כי מטרת הפטור היא לעודד בניית ממ"דים משיקולי ביטחון, אך אין להרחיבו למצבים של מכירת זכויות שכבר גובשו בתוכנית. 

השופט: "כאשר הסכם פינוי בינוי נחתם לאחר שהתוכנית המשביחה כבר אושרה, הרי שהזכויות התכנוניות כבר קיימות במועד החתימה, ההסכם מעביר אותן לידי היזם ולכן מדובר במימוש במכר, החייב בהיטל השבחה ולא חל עליו סעיף הפטור".

"כאשר הסכם פינוי בינוי נחתם לפני אישור התוכנית המשביחה, מימוש הזכויות הראשון שלאחר אישור התוכנית הוא בהיתר הבניה…. מדובר בקביעה יישומית, הנוגעת לאופן ההתקשרות הקונקרטי ולכך שהזכויות התכנוניות התגבשו רק לאחר החתימה. מקום שבו במועד כריתת ההסכם, טרם באו הזכויות התכנוניות לעולם - העברת הזכויות במועד ההסכם היא במישור החוזי בלבד, ואינה שקולה להתגבשות זכות תכנונית הניתנת למימוש בפועל, ואין לראות בהתחייבות החוזית כמימוש ההשבחה שנוצרה בדיעבד" 

עוד קבע השופט כי "כאשר הסכם פינוי בינוי נחתם לאחר שהתוכנית המשביחה כבר אושרה, הרי שהזכויות התכנוניות כבר קיימות במועד החתימה, ההסכם מעביר אותן לידי היזם ולכן מדובר במימוש במכר, החייב בהיטל השבחה ולא חל עליו סעיף הפטור". 

אשר לטענה החלופית של היזם, לפיה הזכויות לבניית ממ"דים אינן זכויות מכח תוכנית, אלא מכח החוק, ולכן לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה - קבע השופט: "מקום שבו הזכויות נקבעו בתוכנית עצמה, שלה מעמד כשל חיקוק, הרי שהמחוקק חיווה דעתו כי מדובר בשטחי שירות שהם חלק מהמצב החדש. לפיכך, שטחי הממ"דים אינם חלק מהמצב הקודם מכח החוק, שכן שטחי הממ"דים כלולים בתוכנית במסגרת המצב החדש ועל כן הם אינם פטורים מהיטל השבחה".

סוגיה משמעותית נוספת הייתה האם ניתן לקזז מתחשיב ההשבחה את העלות של בניית גני ילדים, שהיזם חויב להקים כחלק מהפרויקט. הוועדה המקומית טענה כי מדובר במטלה חוזית שהיזם נטל על עצמו ולא במטלה תכנונית "פנימית". בית המשפט דחה את עמדת הוועדה המקומית, וקבע כי מכיוון שהתוכנית קבעה את בניית הגנים כתנאי מפורש וסטטוטורי לקבלת היתר בנייה, מדובר בחיוב פנימי הכרחי למימוש התוכנית. לפיכך, השמאי המכריע וועדת הערר צדקו כשקבעו שיש להתחשב בעלויות בניית הגנים במסגרת שומת ההשבחה, שכן קונה סביר היה משקלל עלות זו במחיר שהיה מוכן לשלם עבור המקרקעין. 

"עלות הקמת גני הילדים אינה עלות חיצונית או נלווית לבחירת היזם, אלא תנאי תכנוני הקשור בקשר הדוק למימוש הזכויות המשביחות עצמן", קבע השופט. "התוכנית היא שיצרה את מנגנון הפינוי וההעתקה כתנאי למתן היתר הבניה, ומשכך קיים קשר ישיר בין ההשבחה התכנונית לבין העלות הנדרשת לצורך מימושה. התעלמות מקשר זה הייתה מביאה לחישוב  השבחה שאינו משקף את ערך השוק האמיתי של המקרקעין במצב החדש. גם קונה סביר, הבוחן את הזכויות במועד הקובע, יגלם עלות זו במחיר שהוא מוכן לשלם".

בית המשפט חזר על ההלכה לפיה הוא אינו משמש כ"מוסד תכנון עליון" ונוטה שלא להתערב בהחלטות מקצועיות של ועדת הערר והשמאי המכריע, אלא במקרים של חריגה קיצונית מסבירות. בהתאם לכך, נדחו טענות היזמים בנוגע לנושאים בלב המומחיות השמאית. כמו כן, נדחתה טענה נוספת של היזמים משום שלא הועלתה במועד בפני השמאי המכריע. כל הערעורים נדחו ולא נקבע צו להוצאות.

את הוועדה המקומית ייצגו עו"ד תמר איגרא ,עו"ד אביטל שיף ואחרים ממשרד עוה"ד הררי, טויסטר ושות'. את היזמים ייצגו יעקב כהן ואחרים ממשרד עוה"ד עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ' ואח'.