שנה של בלגן: האירועים שטלטלו את ענף הנדל"ן בתשפ"ו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

צריך להגיד את האמת - עשיית עסקים בישראל אף פעם לא היתה תענוג גדול. במדינה בעלת כלכלת אי, שמאז ומעולם היתה נתונה במצב ביטחוני רגיש, ושבה המוסדות השלטוניים מאופיינים ברובם ברמה כזו או אחרת של חלטוריזם - משברים הם דבר שבשגרה. ובכל זאת נדמה שהשנה, לפחות בענף הנדל"ן, שיאי הבלגן נשברו, וזאת ללא קשר למצב השוק המאתגר.

תמונה זו צפה ועלתה כשחזרתי לאירועים הגדולים שעשו את השנה, שאחד המוזרים שבהם התרחש רק אתמול, עם הניסיון לפטר את ממלא מקום המנהל גוף הנדל"ן החשוב ביותר של המדינה - שבוטל תוך שעות ספורות על ידי ראש הממשלה. נדמה שלא יכול היה להיות אקורד סיום יותר סמלי מזה לשנה, ואיתו נתחיל.

קומדיה משובחת על חשבוננו

הזמנתו הבהולה של מ"מ מנהל רשות מקרקעי ישראל יהודה אליהו אתמול לשימוע לפני פיטורים בפני שר הבינוי והשיכון, וביטול ההליך מייד לאחר מכן על ידי ראש הממשלה נתניהו, הוא רק אקורד הסיום ההזוי לשנה שלמה של ניהול מחפיר של הרשות הממשלתית החשובה ביותר בענף הנדל"ן, אשר נלקחה כבת ערובה בסבך האינטרסים של שני השרים הממונים עליה – חיים כץ ובצלאל סמוטריץ'. לכתוב שהממשלה מנהלת את הרשות כמו חנות מכולת זה לא רק אנדרסטייטמנט, זה פשוט לא נכון - אף חנות מכולת לא היתה שורדת כאוס שכזה.

אז מה היה לנו? פרישת מנהל רמ"י ינקי קוינט באמצע דצמבר, במועד שהיה ידוע שנים מראש, מבלי שמונתה ועדת איתור למציאת מחליף וגם ללא ממלא מקום. חודש וחצי נוסף יחלוף עד למינוי עידן מועלם, שביום-יום משמש כמנהל הרשות הארצית לתחבורה ציבורית, לתפקיד מ"מ מנהל הרשות בשליש משרה. רק אז נזכרו בנציבות שירות המדינה לפרסם מכרז מסודר לתפקיד. מסודר? עד מהרה התברר שהמכרז מעט מוזר, שכן דרישות הסף לתפקיד פחות או יותר נעלמו, באופן שעורר חשד שמישהו מכין את הקרקע למינוי מקורב.

החשד התברר כמדויק עם מינויו לתפקיד של יהודה אליהו - מקורבו וקרוב משפחתו של שר האוצר בצלאל סמוטריץ'. המינוי הסתבך כצפוי בבג"ץ, בין היתר בשל ניגודי עניינים של חלק מחברי ועדת האיתור, שאליהו עצמו היה מעורב במינויים קודם לכן. ההחלטה הוחזרה לוועדה שחלק מחבריה התחלפו, ולאחרונה חבר נוסף התפטר, באופן שצפוי לתקוע את המשך עבודתה. ניסיון הפיטורים השלומיאלי של כץ כשל, ובינתיים ממשיך אליהו לכהן כממלא מקום, על אפו וחמתו של שר השיכון.

מדובר למעשה בחומרים שמהן עשויות הקומדיות המשובחות ביותר, ואכן אפשר היה להתפקע מצחוק אלמלא היתה הבדיחה כולה על חשבוננו. ביצועי הרשות הגיבו באופן מיידי למופע הליצנות המתמשך של סמוטריץ' וכץ, עם כמות שיווקי קרקעות מהנמוכות ביותר ב-20 השנים האחרונות. 

זוכה מפתיעה בריאליטי התעסוקה של השנה

גם הסיפור הגדול השני של השנה קשור לרמ"י, אם כי הפעם לא היא זו שעומדת במרכזו, כי אם החברה בציבורית בעלת השווי הגבוה בעולם (5.45 טריליון דולר נכון לאמש). אם היה השנה ריאליטי נדל"ני אמיתי, הרי שמדובר בתוכנית "קחי אותי אנבידיה" שהושקה ביולי 2025 עם פרסום הבקשה לקבלת מידע (RFI) לצורך איתור קרקע לקמפוס החדש שלה בישראל - 70 עד 120 דונם בצפון הארץ, עם אפשרות לבנות עד 180 אלף מ"ר. מכאן נפתחה תחרות שכמעט כל רשות מקומית באזור רצתה להשתתף בה.

חיפה, קריית אתא, נשר, יקנעם, מגדל העמק, מגידו ואחרות ניסו לשכנע את ענקית השבבים שהשטח שלהן הוא המקום הנכון לקמפוס שעתיד לאכלס אלפי עובדים. בשלב מסוים דווקא פארק מבוא כרמל במגידו נחשב לפייבוריט, נשר הציגה חלופה קורצת על קרקע פרטית וקריית אתא הייתה גם היא בתמונה. קריית טבעון הייתה המתמודדת שאף אחד לא נתן לה סיכוי בפרק הראשון, אך בסופו של דבר זכתה בפרס הגדול. וכמו בכל ריאליטי שמכבד את עצמו, גם כאן הזכייה הוכרעה תוך התערבות גסה של ההפקה – הלא היא רמ"י.

השילוב של קרבה למשרדי החברה הנוכחיים ביקנעם, נגישות לכביש 6 וזמינות תכנונית הפך את אזור התעסוקה של קריית טבעון לאופציה סבירה, אך מי שבסופו של דבר דחפה אותה כל הדרך עד לניצחון היו רמ"י ושר השיכון, שאישרו עבור הקרקע מסלול הקצאה ייעודי בפטור ממכרז וכן אישרו הנחה משמעותית על הקרקע. בדצמבר הגיעה החותמת הרשמית: אנבידיה בחרה בקריית טבעון להקמת קמפוס של כ-160 אלף מ"ר, על שטח של כ-90 דונם, עם פוטנציאל ליותר מ-10,000 עובדים.

הדחיפה שלה זכה דווקא היישוב הכפרי והעשיר על פני שלל האפשרויות שהציעו ערי הסביבה שמשוועות למוקדי תעסוקה איכותיים, עוררה לא מעט ביקורת. כמו בכל תוכנית ריאליטי, טינופים על המנצחת הם חלק מהעניין.

כשרובע העתיד פוגש את חטאי העבר

יש הרבה דברים שכסף יכול לקנות. הגנה מפני התנהלות רשלנית של מדינת ישראל היא לא אחד מהם. וכך, גם רובע העתיד של צפון תל אביב, מתחם הדגל של ענף הנדל"ן למגורים שבו הדיבורים המוקדמים היו על מכירות בסכומים של 80 עד 100 אלף שקל למ"ר ואשר קיבץ אליו את הגדולות שבחברות הבנייה למגורים בישראל, נפל קורבן למחדל ממשלתי כשהפעם מי שנמצא במוקד הוא המשרד להגנת הסביבה.

בתחילת פברואר חשפו המשרד להגנת הסביבה ורמ"י כי בקרקע ובמי התהום בשדה דב נמצאו תרכובות PFAS שמקורם ככל הנראה בקצפי כיבוי שבהם נעשה שימוש במשך עשרות שנות פעילותו של שדה התעופה. המבוכה הייתה גדולה במיוחד משום שב-2023 כבר קבע המשרד להגנת הסביבה כי שיקום הקרקע הסתיים ואין לו דרישות נוספות. אלא שבדיעבד התברר שרשות המים מצאה PFAS במי התהום כבר ב-2022 והעבירה את המידע למשרד ולרמ"י. במשרד הסבירו כי באותן שנים מדיניות הקרקעות המזוהמות כלל לא התייחסה ל-PFAS , ורק ב-2025 החלו בדיקות קרקע ייעודיות.

מכאן העסק רק הסתבך: המשרד חייב את היזמים, שחשבו שרכשו קרקע נקייה, בביצוע דגימות לפני חפירה ופינוי קרקע. לאחר מכן ניסה לקחת צעד אחורה כאשר העלה את ערכי הסף שלפיהם נקבע מהי קרקע מזוהמת – מהלך שעורר ביקורת חריפה מצד ארגוני סביבה. ביולי הוא כבר דרש מעיריית תל אביב לעצור עבודות תשתית לאחר שלטענתו נחפרה קרקע חשודה ללא הבדיקות הנדרשות.

בעקבות הבדיקות נחלקים כעת היזמים בשטח לשניים – אלו שהתמזל מזלם לזכות בקרקע נקייה, ויכולים להמשיך בהליכי הבנייה ללא הפרעות, ואלו שנאלצים לספוג עיכובים שמשמעותם הכספית כבדה, לצד פגיעה תדמיתית של מי שבונים בקרקע מזוהמת. התביעות נגד המדינה בדרך.

התמ"א תמה – ועדיין אין לה תחליף

ללא טקס פרידה ובלי יותר מדי רעש, הסתיימה לה השנה אחת התוכניות החשובות ביותר בתולדות ענף הבניה בישראל, והחשובה ביותר ב-20 השנים האחרונות. ב-18 במאי 2026 פקעה תמ"א 38 סופית בכל רחבי הארץ, ואחרי שני עשורים לקיומה - לא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות להיתר מכוחה.

קשה להפריז בחשיבות האירוע: לאורך שנות חייה הייתה תמ"א 38 מסלול ההתחדשות העירונית המרכזי בישראל, והביאה להוצאת היתרי בנייה לכ-160 אלף דירות. וכמקובל במקומותינו – ירידתה מהבמה נעשתה ללא חלופות ראויות. הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון אמנם ניסו להיערך מבעוד מועד, וב-2022 החלו לקדם יחד עם הרשויות המקומיות תוכניות התחדשות בניינית, המותאמות לכל עיר ועיר, אשר אמורות היו לרשת את התמ"א. אלא שארבע שנים של תכנון לא הספיקו: רק בעשר רשויות אושרו עד כה תוכניות התחדשות בניינית מחליפות, בעוד שבערים מרכזיות כמו תל אביב, ירושלים, חיפה, רמת גן וראשון לציון ההליכים עדיין נמשכים.

בהיעדר תוכנית חלופית, מי שרוצה לחדש בניין בודד נשלח כיום בעיקר ל"חלופת שקד" – מסלול שמאז אישורו בכנסת ביוני 2022 טרם הניב ולו היתר בנייה אחד, ועדיין מהווה סימן שאלה. בשורה התחתונה – מבחינה תכנונית מצוי כיום ענף ההתחדשות בוואקום, ללא מסלול יעיל שיוכל לקלוט את היקפי הפעילות העצומים שאפיינו את התמ"א. למרבה המזל, הדבר קורה בתקופה שבה גם כך לרוב יזמי התמ"א 38 יצא החשק להמשיך לקדם פרויקטים, אבל זה כבר סיפור אחר.

קרן אור? תלוי את מי שואלים

כאילו מיזמי התחדשות עירונית לא היו מספיק מסובכים גם קודם לכן, בחודש מאי הגיעה פסיקה שהולכת לסבך אותם עוד הרבה יותר. פס"ד "קרן אור" שניתן על ידי שופט המחוזי גלעד הס, ביטל למעשה את עיקרון התמורה האחידה לדיירים במיזמי התחדשות, וערער עוד קצת את רמת הוודאות המעורערת בלאו הכי שעמה מתמודד הענף.

פסק הדין ניתן בפרויקט ברחוב הרא"ה ברמת גן, שבו 35 מתוך 37 בעלי הדירות הסכימו לעסקה שכללה תוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה ובמידת האפשר מחסן. שתיים סירבו, כאשר לטענת אחת מהסרבניות - העובדה כי ברשותה דירה גדולה במיוחד ביחס לממוצע במתחם, מצדיקה קבלת תוספת שטח גדולה יותר בדירתה החדשה. השופט הס קיבל את הטענה וקבע כי כאשר נקודת הפתיחה של שטח הדירות שונה - מתן תוספת זהה עלולה דווקא להפלות את בעלי הדירות הגדולות. הוא לא עצר את הפרויקט, אלא פסק לדיירת תשלום איזון של כ-141 אלף שקל, המשקף כחמישה מ"ר נוספים.

מכאן פרצה סערה. עורכי דין, שמאים ויזמים הזהירו כי ניסיון להגיע ל"שוויון מתמטי" בין הדיירים יפתח אינספור ויכוחים בין הדיירים, שעוד לפני פסק הדין התקשו להגיע להסכמות. אחרים טענו כי הפסיקה יוצרת מציאות של הגדלת פערים בסבסוד המדינה. לעומתם, היה גם מי שראה בפסק הדין תיקון מתבקש.

ביולי הגיע הוויכוח לבית המשפט העליון, לאחר שבעלי הדירות הגישו ערעור והזהירו מפני "טלטלה בשוק". המדינה מצידה פרסמה גילוי דעת שמבהיר מהי המדיניות הראויה לדעתה בנושא, וצמצמה מעט את חוסר הוודאות.