חברת מעוז דניאל תבעה 3.6 מ' שקל מרשות מקרקעי ישראל – והפסידה

חברת הבנייה מעוז דניאל הגישה תביעה נגד רשות מקרקעי ישראל , בטענה שהאחרונה גבתה ממנה דמי היתר "שלא כדין" עבור פרויקט פינוי-בינוי במתחם היקב בנס ציונה – והפסידה. החברה דרשה שהרשות תשיב לה 3.6 מיליון שקל שכבר שילמה, שכן מגיע לה פטור מתשלום דמי היתר בגין החלטת מועצת מקרקעי ישראל המעניקה פטור עבור קרקעות שבהן מבוצעת התחדשות עירונית . השופט נפתלי שילה מבית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי "הריסת מבנה תעשייתי של יקב ובניית בניין מגורים תחתיו, לא מקנה פטור ולא נכלל בהטבה זו".

מתחם היקב בנס ציונה, שבו כבר הוקם פרויקט הפינוי-בינוי המדובר, היה בבעלות חברת "יקבי נס ציונה" עד שנת 2010. 16 שנים לפני כן חתמו בעלי היקב מול רשות מקרקעי ישראל על חוזה חכירה של המקרקעין, ומטרת החכירה שצוינה בחוזה הייתה "מפעל לייצור משקאות חריפים". בהמשך האריכו בעלי היקב את תקופת החכירה, תמורת תשלום דמי חכירה כנדרש, ומטרת החכירה שצוינה הייתה "תעשייה ומלאכה".

בינואר 2010 סיכמה חברת מעוז דניאל על רכישת מתחם היקב מחברת יקבי נס ציונה תמורת 8.3 מיליון שקל. בהסכם צוין כי שולמו "דמי חכירה מהוונים לתעשייה ומלאכה לתקופה נוספת". כמו כן, החברה התחייבה לשלם את התשלומים לרשות "וכן תשלום דמי היתר לשינוי ייעוד החכירה מתעשייה ומלאכה למטרת מגורים לקיבולת הבנייה על פי התב"ע, או תשלום דמי היוון לקבלת זכויות למגורים". פרטים אלו אומנם נראים לעת עתה מינוריים, אך יש להם חשיבות רבה להמשך.

שתי שומות שקבעו כי דמי ההיתר יהיו 3.7 מיליון שקל לפחות

ארבעה חודשים לאחר רכישת הנכס אכן הגישה חברת מעוז דניאל בקשה לרמ"י, לצורך קבלת מידע מוקדם על תשלום דמי היוון "שינוי ניצול/ייעוד מתעשייה ומלאכה למגורים". החברה אף הזמינה שתי שומות מקרקעין שכללו הערכה בנוגע לדמי ההיתר שתצטרך החברה לשלם לרשות – שומה ראשונה שקבעה את דמי ההיתר על 3.84 מיליון שקל, ושומה שנייה שקבעה זאת על 3.7 מיליון שקל. לאחר עיכובים רבים שלחה רמ"י את דרישתה לתשלום דמי היתר, בסך של 3.055 מיליון שקל בלבד.

[quote]

בדיון בבית המשפט הוצגו הוכחות לכך שהחברה שלחה חודש לאחר מכן את המפרט הכספי חתום, ללא כל הסתייגות וללא ציון בדבר כוונה להגיש בקשה לעיון חוזר או השגה – כפי שהיא רשאית לעשות על פי חוק. חודש נוסף לאחר מכן שילמה החברה את דמי ההיתר, בהתאם לסכום הנדרש. 

חלפה כשנה, ובאוקטובר 2015 פנתה התובעת, חברת מעוז דניאל , לרמ"י וטענה כי לאור החלטה 998 של מנהל מקרקעי ישראל, שמעניקה פטור מתשלום דמי היתר במקרקעין שבהם מבוצעת התחדשות עירונית , יש להשיב לה את מלוא התשלומים ששילמה עבור דמי ההיתר, שנגבו ממנה "שלא כדין". רמ"י דחתה את הבקשה משום שלטענתה הפטור מדמי ההיתר חל רק במקרים שבהם ייעוד החוזה המקורי היה למטרת מגורים. לאור הסירוב, הגישה החברה תביעה כספית נגד הרשות, על סך 3,607,187 שקל.

"מלכתחילה לא הייתה כל הצדקה לגבות דמי היתר"

בכתב התביעה קבעה החברה כי הרשות פעלה בניגוד להחלטה 931 של מנהל מקרקעי ישראל, שלפיה אחרי שמקרקעין מוכרזים כמתחם לפינוי-בינוי, ניתן פטור מדמי היתר אם ייעוד המגרש בתכנית הקודמת וייעוד המגרש בתוכנית החדשה הוא למגורים. "תנאים אלו מתקיימים במקרה דנן", לטענת התובעת, "מאחר שהן לפי התוכניות הקודמות ייעוד המקרקעין הוא לבנייה רוויה, והן לפי התוכנית החדשה לפינוי ובינוי. המקרקעין מצויים בשכונת יד אליעזר, שהיא שכונה שמשרד השיכון הכריז עליה כמתחם התחדשות עירונית והיא נכללת בתוכנית לפינוי-ובינוי. לכן, מלכתחילה לא הייתה כל הצדקה לגבות מהתובעת דמי היתר".

עוד טענה החברה כי גם לפי החלטה 998 היא הייתה פטורה מלשלם דמי היתר, משום שעל פי החלטה זו הרשות לא תגבה דמי היתר בגין הריסת בניין קיים ובניית בניין אחר תחתיו, בתנאי שייעוד המגרש בתוכנית הקודמת והייעוד בתוכנית החדשה הוא לבנייה רוויה בלבד.

[quote]

רמ"י מצידה טענה כי החכירה את המקרקעין לבעלי היקב לייעוד מסוים – תעשייה. "ניצול זכויות מעבר לכך, מחייב את החוכר לשלם לבעלי הקרקע בגין תוספת ההנאה שבה הוא זוכה עקב שינוי הייעוד. בעלי היקב – שהתובעת נכנסה בנעליהם – שילמו דמי חכירה עבור ייעוד זה. משהתובעת מבקשת לשנות את מטרות החכירה ולנצל את המקרקעין למטרת מגורים, חלה עליה חובה לשלם דמי היתר.

פטור מדמי היתר יינתן רק במצב שבו הייתה קיימת בנייה רוויה במקרקעין, ובעקבות התחדשות עירונית מבוצעת תוכנית פינוי-בינוי. לא הייתה כל כוונה של מועצת מקרקעי ישראל לפטור מתשלום דמי היתר חוכרים המבקשים לשנות את ייעוד המקרקעין מייעוד לתעשייה לייעוד מגורים. טענות התובעת עומדות בניגוד מוחלט לתכלית העומדת בבסיס החלטות המועצה בדבר התחדשות עירונית". הרשות הוסיפה בתשובתה כי גם לפי החלטה 998 התובעת לא זכאית לפטור, מאחר שההטבה חלה רק על בעלי זכויות בבניין רווי קיים.

הנתבעת טענה עוד כי החברה הייתה מודעת לחובתה לשלם דמי היתר, וידעה היטב שחוזה החכירה של בעלי היקב שהיא רכשה את זכויותיהם במקרקעין, הוא חוזה למטרת תעשייה. עוד הוכיחה כי החברה שכרה שירותי עורכת דין כדי שזו תפעל להפחית את שומת דמי ההיתר. "החברה ביקשה לקבל שובר לתשלום וחתמה על המפרט הכספי ללא כל מחאה או התנגדות. היא לא ביקשה ולא טענה שהיא פטורה מדמי היתר ואף לא הגישה בקשה לעיון חוזר או השגה".

פטור מדמי היתר עבור זכויות למטרות תעשייה בלבד - אינה סבירה

לאחר ששמע את טענות הצדדים קבע השופט נפתלי שילה כי יש היגיון בטענת רמ"י כי הפטור יינתן רק למי שבידו חוזה חכירה מהוון למגורים, ולא למי שיש לו חוזה שמטרתו תעשייה. "הנתבעת סבורה שמטרת ההחלטות הנ"ל היא שמי שכבר שילם דמי חכירה מהוונים למטרות דיור, יוקל עליו נטל המס. הבנה זו עולה בבירור מהאמור בהחלטה 998 שעליה מסתמכת התובעת, שמשמעה כי מטרת ההחלטה שמעניקה הטבה של פטור מדמי היתר היא להיטיב את תנאי המגורים של הדיירים המתגוררים במתחם באמצעות שיפור מגוריהם, ולא להפוך מבנה תעשייתי למגורים. 

בצדק טוענת הנתבעת, כי במועד שבו הגישה התובעת את בקשתה למימוש שינוי הייעוד כבר פורסמה החלטה 1258, שקבעה שפטור בדמי היתר יינתן רק כשמדובר בהריסת 'בניין רווי', שהוגדר כבניין שיש בו לפחות ארבע יחידות דיור בשתי קומות. לכן, הריסת מבנה תעשייתי של יקב ובניית בניין מגורים תחתיו, לא מקנה פטור ולא נכלל בהטבה זו, היות שלא היה על המקרקעין בניין רווי קיים אלא מבנה של מפעל".

[quote]

עוד התייחס השופט לעובדת ידיעתה של החברה על דמי ההיתר שהיא צפויה לשלם עבור הקרקע: "התנהלותה של התובעת לאחר חתימת ההסכם מלמדת שידעה היטב שעליה לשלם דמי היתר. התובעת הגישה בעצמה בקשה לשינוי ייעוד מתעשייה למגורים, ולא הגישה בקשה לקבלת פטור מתשלום דמי היתר. הדבר מלמד כי 'בזמן אמת' היא סברה שלא מגיע לה פטור.

העובדה שהתובעת לא ניצלה את זכותה להגיש בקשה לעיון חוזר או השגה לאחר שקיבלה  מהנתבעת את המפרט הכספי, והעובדה שלא פנתה לוועדת ערר ולא הגישה ערעור לבית משפט, מלמדת כי סברה שאין עילה לקבלת פטור. אחרת, מדוע היא מיהרה לשלם ואפילו לא שלחה מכתב לפיו היא סבורה שאין הצדקה לחייבה והיא מתעתדת לנצל את זכותה ולהשיג על חיובה באמצעות המנגנון שפורט ע"י הנתבעת?"

"כספי הנתבעת הם כספי ציבור" סיכם השופט. "החלטות הרשות כפי שהוסברו על ידי הנתבעת סבירות ומשקפות איזון ראוי בין הצורך לשתף את הציבור כולו בהשבחת הקרקע מחד, לבין הצורך בעידוד התחדשות עירונית מאידך. מתן פטור מדמי היתר למי שבידיו זכויות למטרות תעשייה בלבד, אינה סבירה ופוגעת פגיעה בלתי מידתית בקופה הציבורית. היא אף סותרת את מטרת ההטבה כפי שפורטו בדברי ההסבר להחלטות הרשות". השופט דחה את התביעה ופסק כי חברת מעוז דניאל תשלם 75 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחה לרשות.

נזכיר כי לפני כשלוש שנים עמדה חברת מעוז דניאל במרכז פרשה אחרת, שבה הוחלט על ביטול תוכנית בנייה בחוף פלמחים, בשל התנגדות עזה של הגופים הירוקים, זאת לאחר שהחברה כבר זכתה במכרז - שאותו שיווקה המדינה. החברה אף הגישה על כך עתירה לבית המשפט.