המדיניות העדכנית להתחדשות בת"א: תוספת 12 מ"ר לדירה קיימת

על רקע הסערה האחרונה סביב פרויקטים לפינוי-בינוי בערים הגדולות, ושליחת המכתב מטעם לשכת עורכי הדין לשר האוצר ולשרת הבינוי והשיכון, התכנסה היום (ד') הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו לדיון מתוכנן במסמך המדיניות המעודכן להתחדשות עירונית בתל אביב, "המאפשר קידום תוכניות להתחדשות עירונית תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכלל הגורמים המעורבים", כהגדרתה.

המסמך אושר בישיבת הוועדה, ובמרכזו הוראה אחת חשובה: לשטח הדירות הקיימות בפרויקטים להתחדשות עירונית יתווספו 12 מ"ר, המבטאים תוספת חדר לשיפור רווחת הדיור – "ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר". עוד קובע המסמך בהקשר זה כי אפשרות לתוספת מרפסת לפי התקנות לא תיכלל במניין השטחים הללו – וכי כמות יחידות הדיור בפרויקט תיקבע "על פי תמהיל יחידות דיור שיתאם את הצרכים השכונתיים והחברתיים של התוכנית והממוצע השכונתי".

יש להתייחס לתמורות המובטחות לתושבים כאל סל זכויות המבטיח יכולת להגדיל את הנכס, אך באותה נשימה כזה המבטיח מענה קהילתי ותחבורתי מאוזן. ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יוצר מציאות בלתי נסבלת"

"תוכניות ההתחדשות העירונית הן הזדמנות חד-פעמית לשיפור המרחב הציבורי, להקמת דירות חדשות עבור הדיירים, לשיקום ושיפור התשתיות ולהגדלת מלאי הדירות בעיר", נכתב בדברי ההסבר של הוועדה. "מסמך המדיניות מתייחס למכלול גורמים המשפיעים על תוכניות אלו, מתוך מטרה לוודא כי התושבים הוותיקים יהיו שותפים למהלך ויקבלו מידע אמין וזכויותיהם לא יפגעו בתהליך התכנון. 

המסמך מציג כלים תכנוניים אפשריים, אשר במסגרתם ניתן יהיה להציג כלי התחדשות מגוונים, כגון פינוי מבנים במרחב התכנון ובניית מבנים חדשים תחתם ('פינוי-בינוי') בהעדפה לבינוי-פינוי, שדרוג ועיבוי מבנים, תוספת קומות ואגפים, הריסה ובנייה מחדש ושיקום שכונות והתחדשות בתחום הרלוונטי.
 
נוסף על כך, מתייחס המסמך להיבטים כמו חיוב עריכת נספח חברתי במימון עירוני בעת הכנת תכנית, שיפור מערך המרחב הציבורי במרחב התכנון, שמירה ויצירה של תמהיל דירות מגוון, שטחי הציבור הנדרשים עקב התוכנית והתועלות הציבוריות המצופות ממנה, תנאים לשילוב בנייה גבוהה מסביבתה, תנאים לעידוד השארת האוכלוסייה הקיימת במרחב התכנון תוך שמירה וטיפוח המרקם החברתי-קהילתי הקיים, שילוב שימושים שאינם למגורים במסגרת השימושים המותרים על פי אזור הייעוד וכן שיפור התשתיות הציבוריות, עידוד הליכה ברגל ורכיבה על אופניים ואמצעים משלימים אחרים לרכב הפרטי". 

המסמך מתייחס להיבטים כמו חיוב עריכת נספח חברתי במימון עירוני בעת הכנת תכנית, שיפור מערך המרחב הציבורי במרחב התכנון, שמירה ויצירה של תמהיל דירות מגוון, שטחי הציבור הנדרשים עקב התוכנית והתועלות הציבוריות המצופות ממנה, תנאים לשילוב בנייה גבוהה מסביבתה ועוד"

על פי הוועדה, מטרת המדיניות החדשה היא חידוש מרקמים קיימים תוך שיפור איכות המגורים והמרחב הציבורי, מימוש ערכים עירוניים וחיזוק הקהילות הקיימות.

 
תא"ל במיל' רועי אלקבץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעיריית תל אביב יפו, אמר בעקבות אישור הוועדה: "המסמך נכתב בשיתוף גורמים רבים במנהל ההנדסה, ובשיתוף נציגי תושבים, יזמים, ומומחים בתחום - אדריכלים, עורכי דין ושמאי מקרקעין. הוא מקדם ודאות בתחום - מרכיב קריטי בחשיבותו המאפשר לקדם תוכניות רבות יותר ובמהירות רבה יותר.

יש להתייחס לתמורות המובטחות לתושבים כאל סל זכויות המבטיח יכולת להגדיל את הנכס, אך באותה נשימה כזה המבטיח מענה קהילתי ותחבורתי מאוזן. ניסיון שנצבר בעיר וכן בערים אחרות מלמד כי גידול בתמורות ללא יכולת לתת מענה בבתי ספר, בפתרונות תחבורה, חנייה ושטחים פתוחים, יוצר מציאות בלתי נסבלת. כמו כן, אחת הבשורות במסמך היא הזכות הניתנת לבעלי דירות קטנות לקבל זכאות לדירה של 60 מטר לפחות, בלי קשר לאפשרות למרפסת. זוהי אמירה חברתית חשובה של המנהיגות העירונית".

לאחרונה מקדמות עיריות שונות ברחבי הארץ מדיניות חדשה להתחדשות עירונית. עיריית נתניה עמלה בעניין זה בתקופה האחרונה, וכך גם פתח תקווה. שינויים אלו באים על רקע ההחלטה להביא לסיומה של תמ"א 38 באוקטובר 2022, ולטענת אנשי פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין – בפועל ראשי העיריות מנסים לצמצם ואף לבטל לחלוטין פרויקטים של פינוי-בינוי בתחומי עירם.