משרד המשפטים: "לאסור קביעת שכר הטרחה בהתחדשות עירונית''

הדיון סביב שכר טרחת עורכי הדין המייצגים דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית הולך ומתחמם: רק אתמול (א') פרסמנו כאן על הוויכוח שהתלהט סביב דבריה של סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, לפיהם נשקלת האפשרות להורות כי שכר הטרחה לעורכי הדין ייקבע כנגזרת מיחידות הדיור הקיימות ולא העתידיות – וכעת נראה כי דברים אלו מקבלים חיזוק של ממש מכיוון משרד המשפטים, וליתר דיוק מצד המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד.

במכתב ששלחו אתמול ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, מתבקש יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, עו"ד מנחם מושקוביץ, "לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית . זאת משום שלעורכי הדין חשיבות רבה בשמירה על זכויות בעלי הדירות, בהגברת האמון בינם לבין היזם, ובייחוד כאשר עסקינן באוכלוסיות מוחלשות, אשר קבלת ייצוג משפטי הגון וישר היא קריטית עבורם". 

במכתב מפרטות עורכות הדין יוליס ו-ורהפטיג-בס כמה הצעות לכללים שיש לקבוע להשקפתן, והצעה אחת תופסת את העין יותר מכול – זו המתייחסת לשכר הטרחה כמובן. לדבריהן, הסדר שכר הטרחה של עורך הדין אינו יכול להיות תלוי במספר הדירות במצב "יוצא": "ישנם מקרים שבהם נקבע שכר טרחת עורך הדין כנגזרת של מספר הדירות שיאושרו בתוכנית שתוגש בידי היזם", כותבות השתיים במכתב. "לפי אותם הסכמים, ככל שמוסדות התכנון יאשרו יותר דירות בפרויקט, כך יעלה שכר עורך הדין. 

מנגנון כאמור הוא בעייתי ביותר לטעמנו, שכן הוא מתמרץ את עורך הדין לפעול להגדלת מספר יחידות הדיור בתוכנית, בעוד אינטרס בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדיל מספר זה בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים. לעמדתנו יש לקבוע במפורש איסור לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כתלוי במספר הדירות שיאושרו"

מנגנון כאמור הוא בעייתי ביותר לטעמנו, שכן הוא מתמרץ את עורך הדין לפעול להגדלת מספר יחידות הדיור בתוכנית, בעוד אינטרס בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדיל מספר זה בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים. הסדר זה מציב את עורך הדין בניגוד עניינים עם אינטרס בעלי הדירות, ולעמדתנו יש לקבוע במפורש איסור לקבוע את שכר טרחת עורך הדין כתלוי במספר הדירות שיאושרו".

במכתב צוינו עוד כמה החלטות שעל ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין לקבוע, וביניהן: עורך דין המייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם; היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום בחשבון נאמנות; עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר; עורך דין שייצג את היזם בעבר כמה פעמים יקפיד לדווח על כך לבעלי הדירות בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם; במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם; על עורך דין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ"מארגן" של העסקה, לגלות לבעלי הדירות בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם על אודות תפקידו הכפול, וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן.

המלצות אלו של המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה מגיעות, כך על פי המכתב, בהמשך לעבודת מטה שריכז צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, לצד הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר - עבודת מטה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים להם.
 
על פי המחלקה האזרחית, בעבודה מטה זו נמצא בין היתר כי מקורם של חלק מהחסמים בתחום ההתחדשות העירונית הוא בחוסר אמון השורר בין בעלי הדירות לבין היזמים – "מצב שיכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שאינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד, כפי שהיה מצופה ממנו. 

בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל במקרים מסוימים לא כך הדבר, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם"

מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית ונדונו במהלך עבודת הצוות עלה, כי בחלק מהמקרים עורך הדין מייצג במקביל ובו זמנית את בעלי הדירות בפרויקט אחד ואת היזם בפרויקט אחר. במקרים אחרים עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בפרויקט מסוים, וזאת בעוד שאותו עורך דין מייצג משך שנים רבות את היזם, בפרויקטים אחרים שהיזם מקדם, וזאת מבלי שבעלי הדירות מודעים לקשר הממושך ביניהם.

המכתב מגדיר מצבים אלו ככשל שוק, "שכן בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל במקרים מסוימים לא כך הדבר, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם".
 
נזכיר כי במסגרת אירוע השולחן העגול שהתקיים בסוף השבוע האחרון במתחם משרדי מרכז הנדל"ן , ושבו השתתפה גם עו"ד יוליס, אמרה האחרונה: "אנחנו אדישים לנושא גובה שכר הטרחה שמקבלים עורכי הדין. המדאיג כאן הוא ניגוד העניינים: קיבלנו פניות רבות לאורך השנים האחרונות שנגעו לניגודי עניינים של עורכי דין בפרויקטים להתחדשות עירונית, כמו למשל ייצוג מקביל, ובזה חייבים לטפל".