המערער ביקש אישור להריסת פנים מבנה לשימור

האם כוונת השימור במסגרת תוכנית עירונית בשכונת בקעה בירושלים נוגעת לחזיתות המבנים בלבד – או למבנה כולו, באופן הוליסטי? ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים דחתה טענותיו של מערער בנושא, ולא אישרה תוכנית שהגיש להריסת חלקים ממבנה קיים, וזאת לאחר שנדחה גם על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קודם לכן.

המדובר בערר על החלטת הוועדה המקומית סביב אישור תוכנית ברחוב יאיר בשכונה שבדרום ירושלים. במרכז התוכנית בניין המיועד לשימור, ובקשתו של המערער היא לתוספת לבניין והריסת חלקי מבנה, לפי תוכנית 10038 במסלול הריסה ובנייה מחדש. במסגרת הבקשה התבקשה הריסת חלקי פנים בשני מבנים קיימים – מבנה ראשי ומבנה עזר בני קומה אחת מעל קומת מרתף, תוך שימור החזיתות הקיימות, והקמת בניין חדש בן ארבע קומות.

המערער: "הוראות התוכנית אוסרות אך ורק על הריסת חזיתות המבנה"

הבקשה נבחנה בוועדה המקומית בהתאם להוראות תוכניות החיזוק והתוכנית המאושרת החלה במקום, תוכנית 3770, לצד מדיניות התכנון בהתאם לתכנית האב לבקעה. עמדת מתכננת המחוז הייתה כי אין לקדם את הבקשה במתכונת המוצעת, שכן היא בניגוד לתוכנית השימור, ובהמשך להחלטת ועדת הערר המחוזית בנוגע לתמ"א 2/38, ניתנה חוות דעתו של מהנדס העיר ירושלים לפיה לא ניתן לקדם במסלול הריסה ובנייה בקשה להיתר במבנה לשימור או בבניין אופייני, כל עוד לא נקבע מפורשות כי ניתן להרוס אותם לפי התוכנית החלה במקום.

בפברואר 2019 נדונה הבקשה בוועדת המשנה של הוועדה המקומית, ובסיום הדיון הוחלט להוריד את הבקשה מסדר היום, לשם בדיקה מקצועית נוספת. הנושא הובא לבחינה על ידי המשנה ליועץ המשפטי של הוועדה המקומית, שמשמש גם כיועמ"ש של ועדת השימור, שחיווה דעתו כי לא ניתן במקרה זה לאפשר הריסה. הבקשה נדונה בשנית במאי 2019 בוועדת המשנה, אשר אימצה את המלצות הדרג המקצועי והיועמ"ש – והחליטה לדחות את הבקשה. על כך הוגש הערעור אל ועדת הערר המחוזית.

אין מניעה לאישור הבינוי המבוקש במסגרת הבקשה מושא הערר, הכוללת שינויים פנימיים במבנה המוגדר לשימור - ובלבד שיישמרו ארבעת חזיתות המבנה"

העורר טען בערעור שהגיש כי הוועדה המקומית שגתה בהבנת החלטת ועדת הערר, ופירשה באופן שגוי את הוראות תוכנית 3770 החלה על המקרקעין. לעמדת העורר, תוכנית 3770 הינה תוכנית המבקשת לשמר חזיתות מבנים בלבד. "משום כך, הוראותיה אוסרות אך ורק על הריסת חזיתות המבנה, ועל כן אין מניעה לאישור הבינוי המבוקש במסגרת הבקשה מושא הערר, הכוללת שינויים פנימיים במבנה המוגדר לשימור - ובלבד שיישמרו ארבעת חזיתות המבנה", טען בערר.

עוד טען העורר כי תוכנית 3770 אינה בעלת אופי שימורי, אלא בעלת אופי של "שמירה", והיא אינה תוכנית שימור כמשמעותה בתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה. העורר מוסיף וטוען כי "אין מניעה לבצע שינוי פנימי בתוך המבנה, זאת בהתאם לתוכנית החיזוק 10038 החלה במסלול של הריסה ובנייה על מבנים אשר החזיתות שלהם שומרו ולא נהרסו".

שני המבנים הכלולים בבקשה מסומנים בכרטסת השימור של עיריית ירושלים מספר אתר 2264 ומספר אתר 2769, והמבנה מושא הערר נקבע לשימור מחמיר"

הוועדה המקומית טענה מנגד שיש לדחות את הערר. לעמדתה, כל עוד התוכנית לשימור לא התירה באופן מפורש הריסת מבנה המיועד לשימור, לא ניתן להרוס אותו ומכאן שלא ניתן להחיל עליו מסלול הריסה ובנייה מחדש. "בענייננו, המדובר במבנה המסומן כ'בניין לשימור' בתשריט התוכנית, ואין לקבל בהקשר זה את עמדת העורר כי המדובר במבנה בעל חזיתות לשימור בלבד", נכתב בתשובת הוועדה. 

"כמו כן, שני המבנים הכלולים בבקשה מסומנים בכרטסת השימור של עיריית ירושלים מספר אתר 2264 ומספר אתר 2769, והמבנה מושא הערר נקבע לשימור מחמיר. הוראות התוכנית 3770 קובעות בעצמן הפרדה בין בניינים לשימור המסומנים בתשריט בנקודה אדומה ובין בניינים עם חזיתות לשימור, אז מסומנות רק החזיתות שנקבעו לשימור בקו אדום על גבי המבנה".

תוכנית 3770 אינה קובעת הוראה ברורה המאפשרת הריסה של מבנה לשימור

ועדת הערר, בראשות עו"ד שרית אריאלי בן שמחון, קבעה כי "מבנה שהוגדר לשימור בתוכנית תקפה, לא תותר הריסתו הן בהתאם להוראות תמ"א 38 והן בהתאם להוראות 10038. אין חולק כי הוראות תוכניות החיזוק אינן מאפשרות במישור הסמכות הריסה של מבנה לשימור והחלת מסלול הריסה ובנייה מחדש. כך גם, על פני הדברים, הוראות תוכנית 3770 אינן קובעות הוראה ברורה המאפשרת הריסה של מבנה לשימור.

לשונה הפשוטה של התוכנית מלמדת אותנו כי תוכנית 3770 הינה תכנית שמטרתה העיקרית היא שמירה ושימור מרקם השכונה, בין היתר באמצעות הגנה על בניינים לשימור. מדובר בתוכנית לשימור מרקם שכונה"

לטעמנו, תוכנית 3770 היא בעלת אופי שימורי. התוכנית מתייחסת למבנים לשימור, פרטי בניינים (דוגמת חזיתות) וכן פרטי הסביבה בשכונה בכללותה. מסקנה זו נתמכת גם בהוראות תשריט התוכנית. לשונה הפשוטה של התוכנית מלמדת אותנו כי תוכנית 3770 הינה תכנית שמטרתה העיקרית היא שמירה ושימור מרקם השכונה, בין היתר באמצעות הגנה על בניינים לשימור. מדובר בתוכנית לשימור מרקם שכונה, כך שלצד שמירה על חזיתות מבנים מסוימים מבוקש שימור של בניינים - אז המדובר על שימור כולל של הבניין".

הוועדה, שבה חברים גם מנחם בלומנטל כנציג ציבור, אדריכלית עליזה וסרטייל ואדריכלית שירה עמר, הגיעה למסקנה כי "שילוב של לשון התוכנית עם תכליתה מוביל אותנו למסקנה כי הפרשנות הנכונה והראויה להוראות התוכנית, היוצרת הרמוניה ומשמעות לכלל הוראות ומסמכי התוכנית התקפה, וכן הוראות התוספת הרביעית לחוק, מלמדים אותנו כי הגדרת 'בניין לשימור' בהוראות תוכנית 3770 נועדה לשמירה על המבנה בכללותו לשימור, משום ערכים היסטוריים, אדריכליים.

מקובלת עלינו עמדת הוועדה המקומית, לפיה המחוקק ביקש להבחין באופן ברור בין מבנים אשר חזיתות המבנה בכמה מהן הינן לשימור, ובין 'בניין לשימור' - אז למעשה המדובר בשימור הוליסטי של כלל הערכים במבנה ובחלקה"

כך גם מקובלת עלינו עמדת הוועדה המקומית, לפיה המחוקק ביקש להבחין באופן ברור בין מבנים אשר חזיתות המבנה בכמה מהן הינן לשימור, ובין 'בניין לשימור' - אז למעשה המדובר בשימור הוליסטי של כלל הערכים במבנה ובחלקה. אחרת, לא מן הנמנע כי הוראות התוכנית היו מסתפקות בסימון ארבע חזיתות לשימור, ולא נדרשות לקבוע כי המדובר ב'בניין לשימור'". בהתאם לכל אלו דחתה הוועדה את הערר במלואו.