הפחתת אחוז ההסכמה בפינוי-בינוי והיטל השבחה של 25% כברירת מחדל

צעד ראשון בדרך לצמצום אי-הוודאות בהתחדשות עירונית ולקיצור לוחות הזמנים? משרד המשפטים מפרסם הבוקר (ה') את תוצאות עבודת "הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית" של אשכול נדל"ן במחלקה למשפט אזרחי במשרד המשפטים – דו"ח מפורט שאם ייושם יוכל לחולל שינוי משמעותי בסקטור זה, שינוי שרבים מצפים לו כבר זמן רב.

הדו"ח הוגש על ידי ראש אשכול נדל"ן וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועל ידי עו"ד אסתי ורהפטיג-בס, בתום עבודת מטה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים להם. "עבודת המטה נעשתה בהובלה משותפת עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהיותה הגורם הממשלתי האמון על התחום ועומד בקשר מקצועי עם כלל העוסקים בו", נכתב בפתיחת הדו"ח.

עד שנת 2040, לפי התוכנית, כבר לא יוותרו שטחים פתוחים לבנייה. מצב זה חמור יותר במטרופולין תל-אביב, שכן היקף השטחים הפתוחים שאינם מיועדים למגורים בו מצומצם יחסית"

"בתוכנית האסטרטגית לדיור שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל נקבע כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ", נכתב עוד בדו"ח. "בתוכנית זו נקבע כי על מנת לענות על הביקושים הצפויים לנוכח גידול האוכלוסייה, בשנים 2040-2017 נדרש בינוי של 1,500,000 יח"ד.

תחת ההנחה שהבינוי בהתחדשות עירונית ימשיך בקצב הקיים כיום, צפוי מחסור של 0.42 מיליון יח"ד. עד שנת 2040, לפי התוכנית, כבר לא יוותרו שטחים פתוחים לבנייה. מצב זה חמור יותר במטרופולין תל-אביב, שכן היקף השטחים הפתוחים שאינם מיועדים למגורים בו מצומצם יחסית".

הדרישה לרוב של 80% מבין בעלי הדירות לצורך הגשת תביעה נגד בעלי הדירות המסרבים, מחמירה יתר על המידה ואינה עולה בקנה אחד עם מדיניות הממשלה"

בהתאם לכך גיבש הצוות כמה המלצות שיאפשרו הסרת חסמים בהתחדשות עירונית וקידום של פרויקטים במהירות רבה יותר. אחד הנושאים החשובים בו, אולי זה שהקבלנים ממתינים לו יותר מכול, הוא נושא שיעור ההסכמה בפרויקטים לפינוי-בינוי: "הדרישה לרוב של 80% מבין בעלי הדירות לצורך הגשת תביעה נגד בעלי הדירות המסרבים, מחמירה יתר על המידה ואינה עולה בקנה אחד עם מדיניות הממשלה. לאור האמור, מוצע להפחית את הרוב הדרוש כך שיעמוד על שני שליש מבין בעלי הדירות. מוצע לתקן את חוק פינוי ובינוי כך שיאפשר הגשת תביעה נגד בעל דירה שסירובו אינו סביר, גם כאשר ישנו רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות במקבץ. 

כדי לוודא כי הפחתת הרוב תתבצע רק במקרים שבהם הסירוב אינו מוצדק, הגשת התביעה ברוב של 66% בלבד תוכל להתבצע רק בתנאי שצורפה לה חוות דעתו של שמאי פינוי ובינוי, שמונה בידי הרשות להתחדשות עירונית , ולפיה התמורה שהוצעה לבעלי הדירות בכלל, ולבעל הדירה המסרב בפרט, היא בהתאם למפתח תמורה שוויוני וכדאית כלכלית עבורם".

עוד ממליצים כותבי הדו"ח כי גם ליזם, ואף למדינה, תהיה אפשרות להגיש תביעה נגד בעל הדירה המסרב; וכי יש להעניק משקל נמוך לבעלי דירות שביצעו עבירת בנייה או שהוגדרו כפולשים לשטח משותף, בכל הנוגע לאופן חישוב הרוב הדרוש לשם החלטה על קידום העסקה.

לקריאת הדו"ח המלא לחצו כאן

הרשות תוכל לקבוע היטל השבחה בשיעורים שונים לפי אזורים מוגדרים

עניין נוסף שמעורר פולמוס גדול סביב פרויקטים להתחדשות עירונית הוא נושא היטל ההשבחה, כמובן. גם לכך מתייחס הצוות, ומציע: "ייקבע היטל בשיעור של 25% שיחול כברירת מחדל, שיחול ביחס לתכניות פינוי ובינוי בתחומה של הרשות, כל עוד לא קבעה הרשות המקומית את היטל ההשבחה בשיעור אחר, לרבות תוך התייחסות לאזורים שונים ומאפייניהם.

לפי הצעה זו, מועצת הרשות המקומית תהיה רשאית לקבוע מהו שיעור ההיטל שיחול (או להחליט על פטור מלא) בנוגע לאזורים שונים בתחומה, לפי מאפייניהם, והחלטתה תחייב אותה לגבי כל הפרויקטים שיוגשו לאחריה".

עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין המייצג דיירים אל מול יזם לתת שירותים משפטיים כלשהם לאותו יזם, גם לא בפרויקט
אחר"

נושא נוסף שזכה להתייחסות נרחבת בדו"ח ובוודאי יגרור אחריו תגובות רבות נוגע ליחסים בין דיירי הפרויקטים לבין עורכי הדין. כך ממליץ הדו"ח כי "עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין המייצג דיירים אל מול יזם לתת שירותים משפטיים כלשהם לאותו יזם, גם לא בפרויקט
אחר". נזכיר כי פרויקט פינוי-בינוי נמשך כיום, בממוצע, כ-12 שנים, כך שמדובר בגזירה לא פשוטה כלל עבור עורכי הדין, אם תתקבל. 

עוד נכתב בדו"ח כי "הסדר שכר הטרחה של עורך הדין, המייצג את שני הצדדים, אינו יכול להיות תלוי במספר הדירות במצב 'יוצא'". נושא שכר טרחת עורך הדין הוזכר כבר בעבר באירוע שולחן עגול במתחם משרדי מרכז הנדל"ן , וגרם שם לפריצתו של ויכוח גדול.

לוחות הזמנים מועברים להמשך בחינה

הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית התעמק גם בנושא לוחות הזמנים בפרויקטים לפינוי-בינוי, במטרה ליצור מסגרות זמן לשלבים השונים. כך למשל, נוטים אנשי הצוות להמליץ על מסגרת זמן של שנה להשגת רוב מינימלי ראשוני – כ-33% מבעלי הדירות, ומסגרת זמן של שנתיים להשגת רוב מינימלי שני, של 50%. עם זאת, הוחלט בסופו של דבר להעביר את הנושא הזה להמשך בחינה.

כך או כך - ולמרות שמדובר בהתקדמות מבורכת, ללא ספק, יש לזכור שלפי שעה מדובר בהמלצות בלבד. הדרך עד ליישומן עוד ארוכה, אך ייתכן שכעת, בימים שבהם נראית ממשלה באופק, הדברים יתקדמו במהירות רבה יותר.

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "נראה כי מדובר במסמך חשוב שטומן בחובו פוטנציאל משמעותי לקידום ולהתפתחות ההתחדשות העירונית, שכן הוא מתייחס להסרת חסמים ולפתרון סוגיות שהצטברו עם השנים. ראוי לציין לטובה כי הרפורמה מתייחסת גם לנושאים שאינם 'פופולאריים', אך מהווים חסם בפרויקטים מתקדמים, כדוגמת סוגיית תוכניות איחוד וחלוקה וכן ההבנה כי יש להימנע ממספר שמאויות לאורך חיי הפרויקט. 

עו

ברם, ישנם חסמים נוספים וסוגיות נוספות שלא זכו למענה במסמך, ויש לקוות כי אלו יתווספו לו במסגרת הערות הציבור, או שאלו יסודרו על ידי משרדי הממשלה במתכונת אחרת. כמו כן, חלק מהרפורמות המוצעות מתייחסות לסוגיות עקרוניות וכידוע, לא אחת לפרטים שעתידים להימצא במסגרת הצעות החקיקה שינוסחו בהמשך, תהיה משמעות דרמטית. עיקרון נוסף שראוי לתשומת לב הוא הכוונה להחיל באופן אקטיבי חלק מהרפורמות, דהיינו להחילן על הסכמים שנחתמו עובר למועד כניסתן לתוקף של דברי החקיקה.

ככלל, מהמסמך עולה כי קיימת הכרה בצורך לערוך שינויים בדיני התכנון והבנייה והמקרקעין הקיימים, על מנת להתאים אותם להתחדשות העירונית, וגם על כך יש לברך".

לדברי עו"ד צבי שוב , מומחה בתכנון ובנייה: "כל הקלה באפשרויות לקידום הליכי התחדשות עירונית היא ברוכה, אולם אם עולם התכנון הינו מורכב, הרי שתחום התחדשות העירונית על קרקע מבונה הוא מורכב ובעייתי עוד יותר. מדובר בשילוב של מורכבות תכנונית וקניינית, ובפעמים רבות בעלי הדירות, קרי בעלי הזכויות, לא בנויים לשינויים כלכליים ושייכים לשכבות האוכלוסייה הנמוכות יותר, ועל כן יש לאפשר גמישות רבה בנושא בהתאמה אליהם.

עו'' צבי שוב

גם בנושא היטל ההשבחה ברור שישנו אבסורד גדול, כי הגורם שבלעדיו לא ניתן להחליט אם ליתן פטור מהיטל הינו אותו גורם שמקבל את כספי ההיטל, בדומה לכך שעדיין תביעות לירידת ערך יש להגיש לוועדה המקומית, שהיא הגוף המשלם. סעיפים אנכרוניסטיים מעין אלו יש לשנות לאלתר. הכוח לפטורים צריך להיות קבוע ומוחלט, ויש לקבוע תקרה של 25% וסמכות של השר לפטור כליל, ללא הדרישות לעמדת הרשות בעניין זה, לפי קריטריונים שייקבעו".