מימון נדל"ן - המדריך השלם לשנת 2024

פרויקט נדל"ן הוא תהליך ארוך ומורכב המכיל שלבים רבים בדרך ליישום - החל מאיתור קרקע ורכישתה, תכנון הפרויקט וקבלת אישורים מרשויות שונות, דרך עבודות בנייה ופיתוח, שיווק ומכירה, ועד מסירת היחידות לרוכשים. יוזמת נדל"ן כוללת ניהול סיכונים בסביבה עסקית מורכבת המורכבת מעורכי דין, רשות המיסים, רשויות, רוכשי הדירות, בעלי הקרקע, גופי תכנון ופיקוח, קבלני ביצוע וגופי מימון.

בהתאם, ייזום נדל"ן הוא עסק הדורש הון עצמי משמעותי ויכולת לגייס הון רב למימון הבנייה והפעילות שתביא להשלמת הפרויקט. התוצאה היא שיזם המעוניין להיכנס לפרויקט חדש נדרש לרוב להשלים את המשאבים הנדרשים באמצעות מימון חיצוני, לשם מימון רכישת קרקע, השלמת הון עצמי, מימון קבוצת רכישה ועוד. כאשר מדובר על אשראי כספי, המימון מספק אשראי או משלים פערים בתזרים המזומנים של הפרויקט. כאשר מדובר על ערבויות, הגוף המממן מספק הבטחת תשלומים באמצעות ערבות, ערבות לבעלי קרקע בעסקת קומבינציה או ערבות על פי חוק מכר דירות. 

מימון נדל"ן ניתן למגוון סוגי פרויקטים, החל מיזמות רגילה של בנייה למגורים, דרך מחיר למשתכן , עסקאות קומבינציה, תמ"א 38 /1 ותמ"א 38/2, ועד נדל"ן מסחרי ומשרדים. 

הגופים העיקריים המספקים מימון חיצוני בישראל הם בנקים, גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח, חברות חוץ-בנקאיות. כמו כן, ניתן לבצע גיוס הון בשוק ההון (בדרכים כגון הנפקת אגרות חוב).

סוגי עסקאות מימון הנדל"ן כוללים עסקת מזומן (הכוללת אשראי גבוה), עסקת קומבינציה , עסקת תמורות, הזמנת שירותי בנייה (הכוללת אשראי גבוה אשר נפרע רק בסיום הפרויקט),מימון התחדשות עירונית ופינוי-בינוי.

ברוב המקרים, התקבולים הנכנסים לקופתו של היזם ממכירת הדירות, פורעים בהדרגתיות את האשראי הפיננסי ומשמשים לכיסוי עלויות הפרויקט, עד ליצירת עודפים.

העמלות והריביות העיקריות בתהליך מימון הן עמלת הקמה\עריכת מסמכים, עמלת הקצאת אשראי\ארגון חוב, עמלת אי ניצול, שיעור הריבית על האשראי הבכיר והאשראי הנחות, מסגרת בטוחות חוק מכר (ערבויות\פוליסות),מסגרת ערבויות לבעלי הקרקע ומסגרת ערבויות ביצוע. 

בחירת גוף פיננסי לליווי הפרויקט

חברות נדל"ן גדולות בוחרות את גוף המימון באמצעות מספר שלבים ברורים: במקרה של רכישת קרקע במזומן, נעשה פרסום מכרז\בקשה להציע הצעות, הכנת תחשיבים פנימיים, החלפת ציטוטים לפני ההחלטה, הודעה על הגוף הזוכה והתארגנות לתשלום. 

במקרים של רכישה שאינה במזומן, לפני חתימת ההסכם עם בעלי הקרקע, היזם מוודא עם הגוף הפיננסי את יכולתו להמציא בעתיד את הבטוחות הנדרשות בהסכם עם בעל הקרקע. 

בין הנתונים אותם יש להעביר לגוף המממן כדי לקבל הצעת מחיר- מחיר הקרקע, עלויות הבנייה, הכנסות צפויות, היקף ערבויות לבעל הקרקע, רווח תפעולי צפוי (ללא עלויות אשראי),היקף יח"ד, שלבי הפרויקט ככל האפשר, דוחות כספיים ועוד. 

רגולציה המשפיעה על מימון בענף הנדל"ן

מדינת ישראל מפקחת על המוסדות הפיננסיים כדי להבטיח את היציבות שלהם מול הסיכונים המובנים בפעילותם. בין היתר, הרגולציה כוללת מגבלה על חבות של לווה\קבוצת לווים, יחס הון מזערי, דרישת הקצאת הון מול אשראי והתחייבויות עתידיות, מגבלה ענפית, מגבלת יחס אשראי לשווי בטוחה, דרישות פיזור תיק אשראי והוראות מדיניות אשראי ומידת הסיכון.

חשוב להבין שבהקמת פרויקט בנייה יש סיכונים רבים מכל הצדדים- מבחינת היזם, ישנם סיכונים לכשל במכירה, כשל בביצוע וכשל תזרימי. מצד הרוכשים, יש תלות עצומה ביזם, עיכוב באכלוס, קבלת דירה פגומה, והפסד כספי כתוצאה מכל הכשלים האלו. 

אובליגו-ביטחונות/שיטת המימוש

על פי שיטת המימון המסורתית, הנקראת גם שיטת המימוש, הבנק צריך לוודא שיש בידיו די בטחונות, כך שבסיטואציה בה נוצר כשל, יש ביכולתו לפרוע את האשראי באמצעות מימוש הבטחונות. הבנק מממש את נכסי הפרויקט, כולל דירות שנמכרו (אם שועבדו לטובת הבנק),בעוד שלרוכשי הדירות מוחזר הכסף בהתאם לערבויות שהונפקו מולם.

המממן משקלל את הבטחונות לפי הסוג והערך שלו, כגון ערבות בנקאית , פקדון ונכס מקרקעין. במקרה של כשל בהחזר, הגוף המממן נוקט בשיטת המימוש, ותקבולי המימוש מועברים לפירעון האשראי. 

היתרונות של שיטת אובליגו-בטחונות הוא שהשיטה פשוטה וגמישה, ההחלטה האשראית מבוססת על יח סביטחונות, והיזם יכול לשעבד נכסים שאינם קשורים לפרויקט עצמו. 

החסרונות של השיטה, לעומת זאת, הם המגבלה על פעילות הממממן בעקבות הבחטת החזר במימוש, אין אפשרות להתראה מוקדמת מצד הממממן, יש אפשרות לקריסה עם אפקט דומינו, העובדה כי האשראי בערבות חוק מכר נכלל במסגרת האובליגו\בטחונות, חוסר האפשרות לניהול מעקב שוטף מצד המממן אחר ההתקדמות, רמת סיכון גבוהה שמובילה למדיניות שמרנית מצד המממן, והיכולת להעביר כספים, כולל אשראי, לפרויקטים אחרים ולעיסוקים אחרים.

ליווי פיננסי סגור

תהליך ליווי פיננסי סגור הוא תהליך נפוץ בענף אשר פותח במערכת הבנקאית, שמטרתו לסייע ליזם להפחית את הסיכונים של פרויקט מסוים, ולהבטיח מקורות מימון מספיקים ואת קבלת הכספים מרוכשי הדירות, ובנוסף גם להגדיל את המינוף ולהרחיב את פעילותו העסקית, אם הוא מעוניין בכך. השיטה פותחה בארצות הברית ונכנסה לישראל בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90.

הליווי נקרא 'סגור' משום שהוא עושה הפרדה של הפרויקט בתור יחידה עסקית-פיננסית סגורה, שאינה קשורה לשאר הפעילות של היזם. ההפרדה מבטיחה כי בכל נקודת זמן יהיו מקורות בהיקף מספיק לפירעון מסגרת האשראי של היזם ולטובת עמידה בהתחייבויות שלו מול הרוכשים. 

הליווי מהווה מסגרת עסקית למתן שירותים בנקאיים למימון בנייה, המבטיח את כל היבטי המימון של הפרויקט, בהתאם לתכנית עסקית שהוכנה מראש. הסכם הליווי קובע את תנאי הליווי והביטחונות.

כחלק מהתכנית העסקית, ההסכם כולל דו"ח אפס (דו"ח המעריך את תקציב הפרויקט והכנסותיו הצפויות, אשר נערך על ידי שמאי מטעם הבנק במועד התחלת הפרויקט),תחזית מכירות, עלויות, תזרים מזומנים ועוד. כל סטייה מהתכנית מחייבת אישור מהגורם המלווה, כגון העלאה או הורדה חריגה של מחירי הדירות, מכירת מספר דירות לרוכש יחיד, החלפת קבלן ביצוע ועוד. 

בדו"ח אפס נכללים מרכיבים כמו ת.ז. הנכס, מצב משפטי שלו, מצב תכנוני, תיאור פרוגרמת הנכס, סקר שוק ושווי מלאי, תקציב הפרויקט וניתוח כדאיות הפרויקט. 

במקרה שבו מבוצע שעבוד מקרקעין, המשמעות היא שהגוף המספק את המימון רושם שעבוד מדרגה ראשונה (חוב בכיר) על המקרקעין של הפרויקט. במצב זה, כל השקעה בפרויקט משביחה את שווי הנכס המשועבד. במקרה של שעבוד הפרויקט כולו, הגוף המממן משעבד לו את הזכויות החוזיות והאחרות, הקיימות והעתידיות של היזם הפרויקט. 

בכל פרויקט בליווי סגור, נפתח חשבון פרויקט נפרד המשועבד לגוף המממן, דרכו עוברים כל הכספים הקשורים לפרויקט. שחרור הכספים מהחשבון מבוצע על פי הסכם הליווי ובהתאם להתקדמות העבודות וההשקעה של היזם בפרויקט המדובר בלבד, ובהתאם להתקדמות הבנייה על פי דו"ח המפקח. הבנק או הגוף המממן שולט בניהול הפרויקט ומנתח את המקורות הכספיים של הפרויקט (ממכירת דירות) לתשלום על שירותים שהם לשם הפרויקט עצמו.

כחלק מהליווי, מבוצע פיקוח הנדסי ופיננסי מטעם המממן, באמצעות מפקח מטעמו העוקב אחרי הביצוע של הבנייה, ניצול התקציב והמכירות, מציאת נקודות תורפה וכשלים ביישום. בנוסף, מבוצע פיקוח בנקאי מטעם נציג של הגוף המממן, העוקב אחרי התקדמות הפרויקט, סטטוס האובליגו, מצבו הפיננסי הכללי של היזם. מעבר לכך, היזם מתחייב להעביר באופן שוטף לגוף המממן דוחות ומידע על הפרויקט ופעילויות נוספות שלו. 

עוד חלק בליווי הוא אישור המממן לחוזים עם הקבלנים הראשיים, קבלני משנה ונותני שירות מרכזיים. גם חוזי המכר עם הדיירים כוללים סעיף בו היזם ורוכשי הדירות מתחייבים להפקיד את כל התשלומים עבור הדירה לחשבון של הפרויקט.

בעת ליווי פיננסי סגור, המממן לא לוקח חלק ברווחים או בהפסדים של הפרויקט, אבל הוא לוקח חלק מהסיכון, ולכן יש לו זכות וטו כמעט על כל החלטה שמתקבלת. זכות הוטו המדוברת מוגדרת במערכת ההסכמים עליהם חתומים היזם והגורם המלווה, אשר מתווים את דרך הפעולה של יישום הפרויקט, מנקודת ההתחלה ועד להשלמתו. הביטחונות בליווי פיננסי יכולים להיות שליטת המממן על המקורות ושימושי הפרויקט, שעבוד חשבון הפרויקט, שעבוד הזכויות לקבלת כספי רוכשים, שעבוד המקרקעין של הפרויקט וכל מה שנבנה עליהם, וערבויות אישיות של בעלי המניות העיקריים. 

ערבויות חוק מכר לרוכשים

ערבויות חוק מכר הן חלק חיוני בתהליך רכישת דירה, אשר משמש בתור כלי משמעותי לשמירת הזכויות של רוכשי הדירות. היזם מספק ערבות בנקאית לרוכש הדירה, אשר אמורה לשמש בתור ביטוח לתשלום שהרוכש משלם, עוד לפני שנרשמה לטובתו הערת אזהרה בטאבו, או לפני חתימה על הסכם חכירה בין הרוכש לרשות מקרקעי ישראל (במקרים בהם הפרויקט נמצא על שטח של קרקע חכורה). 

הערבויות ניתנות על פי חוק מכר דירות, והיזם מחויב על פי החוק למשור אותה לרוכש, בתור תנאי סף לקבלת סכום גבוה מ-7% מהתמורה על הדירה. ב-2011 התקבלו תקנות מעודכנות הקובעות את נוסח הערבות הבנקאית, מה שמסייע לרוכשים להגן על כספים במקרי הקצה בהם הפרויקט נתקע והם לא מקבלים את הדירה בסופו של דבר. 

השלמת הון עצמי באמצעות מימון - הלוואות מזנין
על מנת לקבל ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, הבנק דורש מהיזם להעמיד הון עצמי של בין 15% ל-30% מהעלות הכוללת של הפרויקט, בצורת מזומן, נכסים נזילים (פיקדון\ ערבות בנקאית ),גורם מממן או שעבוד נכסים. הדרישה נובעת מהצורך ברשת ביטחון עבור הבנק בפרויקט. 

כאשר ההון העצמי נלקח מגוף מימון, ההלוואה נקראת הלוואת מזנין, כאשר מקור המונח הוא מעולם האדריכלות ומשמעו 'קומת ביניים'. הלוואות אלו נקראות גם 'מימון ביניים', 'חוב נחות' או 'משלים הון'. הגוף המלווה דורש לרוב בטחונות מופחתים ביחס לחוב רגיל (בטחונות בצורת משכנתא בדרגה שניה אחרי הבנק המלווה, המשמש בתוך בעל החוב הבכיר על הפרויקט וכל מה שקשור אליו). 

בחלק ממקרים מדובר על הלוואה המשמשת להשלמת הפער עד להצגת הון עצמי נדרש, וההלוואה מוחזרת בתשלום אחד כולל ריבית תוך זמן מוגבל. לחלופין, ההחזר מבוצע באמצעות החזר שיעור מסוים מרווחי הפרויקט, או שילוב של שתי האופציות. 

כאשר מדובר בהשלמת הון בשלב ביניים, השעבודים הם בדרגה ראשונה, ועם כניסת הליווי הבנקאי, הקרקע (או החלק שנרכש) מהווים הון עצמי במסגרת הליווי, ומשלים ההון הופך לשעבוד בדרגה שנייה.

הלוואת המזנין אינה מחליפה את הליווי הבנקאי, אלא משלימה אותו. בעת פנייה לגוף מממן לשם קבלת הלוואת מזנין, אותו גוף מממן בוחן את פרופיל החברה, הניסיון של החברה, דוחות כספיים, בחינת יכולת פיננסית, דו"ח אפס \תכנית עסקית של הפרויקט, ועוד. לאחר אישור מבקשת המימון, מגובשת תכנית למימון ההון העצמי, בהתאם לצרכים של היזם והפרויקט. לאחר החתימה של שני הצדדים, העמדת המימון מבוצעת על פי הצרכים של הפרויקט ובמועדים בהם היזם נדרש על ידי הבנק המלווה להעמיד את ההון עצמי לשם התחלת תהליך הליווי הבנקאי.

ההון שמועמד על ידי משלים ההון מבטיח את הפרויקט הספציפי בלבד, אך הוא ממנף את שאר הנכסים של היזם. באמצעות מינוף ההון העצמי, היזם יכול מקבל תשואה גבוהה יותר על ההון, הוא מפזר סיכונים, מוציא לפועל פרויקטים בהם מרכיב ההון משמעותי עבורו, יכול לחלץ עודפים מפרויקטים קיימים, ולנהל את התזרים השוטף יותר בקלות.

הנפקת אג"ח

גיוס מימון באמצעות הנפקת אג"ח עומדת מול החיסרון בכך שהיא לא זמינה לגיוס מיידי, בעקבות הביורוקרטיה המורכבת, הכוללת הכנת תשקיף, וכן תלויה במצב שוק ההון במועד הגיוס. בנוסף, מועדי החזרי האג"ח קשיחים ולא מאפשרים ליזם להיות גמיש במצבים של עיכובים בהשלמת הפרויקטים. 

מימון נדל"ן חוץ-בנקאי

לפני כעשור, קמה אלטרנטיבה לליווי הפיננסי של הבנק, בדמות חברות הביטוח וחברות חוץ-בנקאיות שהחלו להציע מימון לפרויקט נדל"ן. חלק מגופים אלו מציעים היצע שירותים דומה לזה של הבנק, מבחינת השלמת הון עצמי, ערבויות על פי חוק מכר ועד ליווי פיננסי מלא. 

היתרונות היחסיים של גופים חוץ בנקאיים הם מהירות מתן האשראי, וגמישות גדולה יותר מהבנקים משום שהם פועלים תחת רגולציה שונה. 

הסכם במקרים של מספר גופי מימון

בחלק מהמקרים, היזם משתמש במספר גופי מימון המעניקים אשראי/ערבויות לטובת הפרויקט. במקרה זה, יש להקפיד על מספר נקודות: מינוי בעלי תפקיד כגון מנהל האשראי ונאמן הבטוחות, הסדרת מערכת היחסים בין המממנים, הסדרת אופן קבלת ההחלטות, הסדרת אופן אישור האשראי, מנגנון החלפת בעלי תפקיד, הסדרת אופן קבלת החלטה על פירעון מיידי ומנגנון המאפשר החלפת מממן באופן פשוט.

על פי החלטה של הרשות להגבלים עסקיים מ-2014, בנקים וגופים מוסדיים (כגון חברות ביטוח),יכולים לחבור לטובת מתן אשראי, ללא קבלת אישור פרטני. 

מימון בנקאי ומימון חוץ בנקאי לקבוצות רכישה
במימון בנקאי לקבוצת רכישה, האשראי הבנקאי ניתן במסגרת משכנתאות פרטניות, ללא ערבות הדדית, ומהווה אשראי לדיור. סכום ההלוואה נגזר מחלקו היחסי של בעל הזכויות מסך עלויות הפרויקט. ההלוואות כפופות למגבלות רגולטוריות של בנק ישראל. 

דחיית תשלומים/הלוואות בלון בתקופת הבנייה והרכב התמהיל מותאמים לכל לקוח באופן ספציפי. הביקוש לאשראי מגופים חוץ בנקאיים נולד מהקושי לקבלת מימון במערכת הבנקאית המסורתית. כיום שוק האשראי החוץ בנקאי תחרותי וישנן מגוון אלטרנטיבות.

מתן מימון חוץ בנקאי פועל על ידי הגדרת המאפיינים של הלקוח, בחינת צרכי האשראי ואופן ההחזר, סגירת תנאים מסחריים וביצוע בדיקות נאותות, דיון בועדת אשראי של החברה, אישור וחתימה על הסכם. במהלך הבנייה מוענק אשראי לפי קצב ההתקדמות בהתאם לפיקוח והתקדמות הבנייה בפועל. הרגולציה על גופים חוץ בנקאיים שונה, בהיבטים כגון יחס מימון, מענה לתושבים זרים, ועוד. 

גורמים מובילים בעולם מימון הנדל"ן בישראל

בנק לאומי כגוף משמעותי ומוביל במשק הישראלי, מאפשר פתרונות מימון למגוון רב בתחומי הנדל"ן וכן במגוון רב של שירותים - מימון רכישת קרקעות, ליווי ותמיכה בפרויקטים על הנפקת ערבויות מכר, מעקב אחרי התקדמות הפרויקט - תוך בחינתו לאורך הדרך ומתן מענה מותאם לכל יזם משלבי התכנון ועד מתן הערבויות לרוכשים. 

פעילות הנדל"ן בלאומי כוללת מומחיות במימון עבור פרויקטים בכל רחבי הארץ - ממגורים, מרכזים מסחריים, מבני לוגיסטיקה ,תעשיה ומשרדים ועוד. בבנק לאומי מומחים בתחומי הנדל"ן ובנקאים מקצועיים העושים שימוש בכלי ניתוח מתקדמים ומלוים במסירות את היזם לאורך כל הדרך.

הפניקס, אחת מהחברות המובילות בשוק הביטוח הישראלי, מפעילה יחידת ליווי פיננסי וערבויות חוק מכר נדל"ן. עוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר. בעלת ניסיון עשיר בליווי ומימון פרויקטים מסוגים שונים, מלווה עשרות פרויקטים העוללים אלפי יחידות דיור בשלבים שונים של מימון וביצוע. מספקת מענה כולל לכלל הצרכים הפיננסיים של היזם, בין היתר פוליסות\ערבויות חוק מכר, מימון רכישת קרקע, חוב בכיר, משלים הון ועוד. 

קרן יסודות מממנת פרויקטים במתכונת בנקאית בשיטת הליווי הסגור עבור מגוון פרויקטי נדל"ן למגורים. מספקת חבילת מימון מלאה הכוללת משלים הון, פוליסות\ערבויות חוק מכר, חוב בכיר, חילוץ הון. הקרן גייסה כ-4 מיליארד ₪ ב-5 השנים האחרונות ממשקיעים מוסדיים מובילים וחתמה על הסכמי מסגרת עם חברות ביטוח להנפקת פוליסות חוק מכר. 

מכלול פועלת בתחום ההתחדשות העירונית ועסקאות קומבינציה. מספקת חליפת מימון מלאה של רכיבי המימון, תוך שילוב בין הבנה פיננסית והבנת הפן הביצועי, ואנשי מקצועי ותכנון עם ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית. מציעה פוליסות\ערבויות חוק מכר, חוב בכיר, משלים הון.

קרן אקספו היא קרן אשראי חוץ בנקאי וותיקה, המציעה אשראי זמין ומהיר כנגד בטוחות ללקוחות פרטיים, קבוצות רכישה, לקוחות עסקיים ויזמי נדל"ן. מציעה פוליסות\ערבויות חוק מכר, מימון רכישת קרקע, הלוואה לכל מטרה, חוב בכיר, חילוץ הון, הלוואת גישור, מימון קבוצת רכישה .

הראל היא מהחברות המובילות בישראל בתחומי הביטוח, הפנסיה, הגמל, ההשתלמות והאשראי החוץ בנקאי. החברה מנהלת פעילות ענפה ומגוונות במימון פרויקטים בענף הנדל"ן בישראל, במסגרת אגף ערבויות וליווי פיננסי, אגף ייעודי שהוקם לניהול פעילות זו. האגף עוסק במימון וליווי פרויקטים למגורים, מסחר ומשרדים, במסגרת ליווי סגור והענקת חוב בכיר.

גמא היא החברה הגדולה והמובילה בישראל במתן אשראי ושירותים פיננסים לעסקים, פועלת בתחום האשראי החוץ בנקאי למעלה מ-20 שנה, עם מחזור פעילות של 25 מיליארד בשנה ותיק אשראי של כ-5 מיליארד ₪. החברה היא מקבוצת הפניקס. בנוסף לשירותים הפיננסיים לעסקים, מחלקת מימון נדל"ן של החברה מעניקה מימון רכישת קרקע, הלוואות גישור, משלים הון, חילוץ הון, הלוואה לכל מטרה, מימון רכישת דירות להשקעה, מימון חפירה ודיפון, מימון קבוצות רכישה קטנות. 

Ruby Capital הוקמה ב-2015 ומתמקדת במימון חוץ-בנקאי לפרויקטי נדל"ן. החברה מנהלת תיק הלוואות רחב ומכוון ליזמים וקבוצות רכישה עם שירותים כגון משלים הון, חוב בכיר, הלוואות גישור, מימון קבוצת רכישה , מימון רכישת קרקע, חילוץ הון, לפרויקטים בתחום המגורים, המסחר והמשרדים.

לידר טופ קפיטל החברה מבית לידר שוקי הון היא מהמובילות בישראל בתחום מימון חוץ בנקאי לפרויקטי נדל"ן. מתמחה במימון פרויקטי מגורים, השלמת הון עצמי, מימון קבוצות רכישה והלוואות גישור לצורך השלמת רכישת נכסים. סל שירותי החברה כולל מימון רכישת קרקע, משלים הון, פוליסות\ערבויות חוק מכר, מימון קבוצת רכישה , חוב בכיר.

מניף שירותים פיננסיים הוקמה ב-1999 ועוסקת במימון הון עצמי ליזמי נדל"ן. החברה מעורבת בפרויקטים מגוונים, בליווי בנקאי וללא ליווי בנקאי. נכון ל-2019, החברה מעורבת במימון של כ-5,000 יח"ד ועשרות אלפי מ"ר של שחרי מסחר, ובמימון של כ-1,000 יח"ד ואלפי מ"ר של שטחי מסחר בחו"ל. החברה מעניקה אשראים מיוחדים, משלים הון, חוב בכיר.

ארנו קפיטל הוקמה ב-2013 בתור קרן חוב אשר מתמחה במימון מיזמי נדל"ן למגורים, כאשר בהמשך התפתחה לפעילות בתחומי נדל"ן נוספים. הקרן פעלה מאז הקמתה בתור קרן פרטית למשקיעים כשירים, וב-2018 קיבלה גם היתר לגיוס ציבורי במסגרת תשקיף. החל מחודש ינואר 2019, ארנו נדל"ן, הקרן המתמחה של החברה, מאפשרת לציבור הרחב להשקיע בקרן למימון מיזמי נדל"ן בישראל. הקרן מציעה משלים הון, פוליסות\ערבויות חוק מכר, חוב בכיר. 

גמלא הראל פעילה בתחום המימון החוץ-בנקאי לפרויקטי נדל"ן מאז 2006. החברה נמצאת בבעלות משותפת של שתיים מהחברות המבוססות בתחומן בישראל – קבוצת הביטוח השלישית בגודלה בישראל, הראל, וחברת גמלא מילניום השקעות, חברת השקעות העוסקת בין היתר בייזום נכסים מניבים והשקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל. החברה מעניקה מימון הון עצמי, ליווי פיננסי מלא, הלוואות גישור, מימון לרכישת מגרשים, הלוואות לפרויקטים בשלבי טרום היתר, העמדת מסגרות אשראי לשם הרחבת מקורות ההון, ועד השקעות אקוויטי. 

סיכום

לסיכום, מימון נדל"ן הוא רכיב חיוני והכרחי בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן בישראל. המימון נועד לספק הון ליזם על מנת שיוכל להתחיל בתהליך הבנייה ולהחזיר את החוב לאחר מכן מההכנסות שנוצרות ממכירת הדירות. ישנם מספר סוגים של מתן אשראי ומימון בתחום הנדל"ן, כגון אובליגו-בטחונות, ליווי פיננסי סגור, הנפקת אג"ח, השלמת הון עצמי (מזנין),הלוואות גישור ועוד. 

הגופים המרכזיים שמספקים מימון הם עדיין הבנקים המסורתיים, אך בעשור האחרון נכנסו לשוק גם גופים כגון חבורת ביטוח וגופים חוץ-בנקאיים.