ת"א: פרויקט תמ"א שתוכנן על מתחם חניה משותף טורפד

האם שימוש של יותר מ-50 שנה בחניה פרטית משותפת, שלא הוצמדה לבעלי הדירות, יכול להצדיק רישום טובת הנאה לחלק מהבניינים שדייריהם משתמשים בחניות – עד כדי סיכול של פרויקט תמ"א 38 שתוכנן במקום? שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, ארז יקואל, קבע נחרצות: אכן כן.

המדובר הוא במתחם משותף הכולל גינות וחניות, בין הרחובות פיליכובסקי וטאגור בצפון תל אביב, לא רחוק מקניון רמת אביב. כמה מדיירי הבניינים רחוב טאגור, המשתמשים בחניות אלו, פנו לבית המשפט משום שלטענתם פרויקט תמ"א 38 המקודם על ידי שכניהם מכמה בניינים ברחוב פיליכובסקי על חלקה 120 – חלקה שנמצאת בצפון המתחם המשותף - יפגע בזכויותיהם ללא כל הצדקה.

"השימוש ארוך השנים בחניות מקנה זכות שבדין לרשום זיקת הנאה"

המבקשים, דיירי רחוב טאגור, טענו בבית המשפט כי כל הדיירים, מכל הבניינים במתחם, עושים שימוש במקומות החנייה לשם חניית רכביהם, על בסיס מקום פנוי, במשך כ-55 שנים, משנת 1965 – ועושים כך גם היום, עד למועד הגשת התביעה. לשיטתם, השימוש ארוך השנים בחניות הללו מקנה להם זכות שבדין לרשום לטובתם זיקת הנאה מכוח שנים בלשכת רישום המקרקעין, באופן שיאפשר להם להמשיך ולהשתמש בחניות פיליכובסקי ללא כל הפרעה.

המשיבים טענו, כאמור, נגד הפרויקט המתוכנן במקום: לדבריהם, דיירי פיליכובסקי החלו בתהליכים להקמת פרויקט נדל"ן על חלקה 120, באופן שיפגע בזכויות המבקשים ללא כל הצדקה. "במתחם קיימים 175 מקומות חנייה, המשמשים את כלל 218 הדירות שבו על בסיס מקום פנוי, ובחלקה 120 קיימים 120 מקומות חנייה שאותם מבקש הקבלן להצמיד לדירות הקיימות והעתידיות בחלקה", נכתב בתביעה. 

המבקשים הגישו התנגדות לבקשה למתן היתר לפרויקט, בהיעדר פתרונות למצוקת החנייה הקשה שתיווצר או לירידת ערך נכסיהם כתוצאה מהפחתת 70% מכמות החניות שבהן מתאפשר להם לעשות שימוש

עוד צוין בתביעה כי המבקשים הגישו התנגדות לבקשה למתן היתר לפרויקט, בהיעדר פתרונות למצוקת החנייה הקשה שתיווצר או לירידת ערך נכסיהם כתוצאה מהפחתת 70% מכמות החניות שבהן מתאפשר להם לעשות שימוש - ואף הוגש ערר תואם לוועדה המחוזית, שדחתה את היתר הבנייה שהוגש.

"התובענה הוגשה מחמת רצונם של המבקשים לגרום לסיכול הפרויקט"

המשיבים טוענים מנגד כי יש לדחות את התובענה, בין היתר משום שמעולם לא ניתן למי מהמבקשים היתר מפורש לחנות בחניות פיליכובסקי. לשיטת המשיבים, התובענה "הוגשה מחמת רצונם של המבקשים לגרום לסיכול הפרויקט עם הקבלן , להפסד ניכר ולנזקים כבדים לצדדים שלישיים. 

בעוד התובענה מתיימרת לייצג את עניינם של כל אותם 112 יחידים, היא אינה יכולה לעמוד כנוסחה, על תצהיריה, משום שרכישת זיקת הנאה מכוח שנים מחייבת עשיית שימוש אישי בזכות הנטענת"

אין להתעלם מכך שמתוך 112 בעלי זכויות נטענים בבנייני טאגור, רק 58 צורפו להליך ורק 35 מהם תמכו את בקשתם בתצהיר. בעוד התובענה מתיימרת לייצג את עניינם של כל אותם 112 יחידים, היא אינה יכולה לעמוד כנוסחה, על תצהיריה, משום שרכישת זיקת הנאה מכוח שנים מחייבת עשיית שימוש אישי בזכות הנטענת, ללא אפשרות לשימוש על ידי חליף. זאת ועוד: מתוך כלל המבקשים, רוב רובם של בעלי הדירות בבנייני טאגור אינו מתגורר במקום אלא משכיר את הדירות לצדדי ג'".

עוד הדגישו המשיבים, דיירי פיליכובסקי, כי אין בעובדה לפיה מי מהמבקשים עשה שימוש בחניות פיליכובסקי לאורך השנים, שלא בהסכמת המשיבים, כדי להקנות זכויות בחניות אלו. המשיבים מסכמים בהפניה לנטל החל על המבקשים להוכיח כי התגבשו התנאים להיווצרות זיקת הנאה מכוח שנים ובהדגשה כי הם לא צלחו בנשיאתו.

"זיקת הנאה מכוח שנים יכול שתהא גם לטובת מקרקעין"

השופט ארז יקואל קבע, ראשית, כי ניתן "להצמיד" את זיקת ההנאה אל הבניינים הנכללים במתחם, כך שאין זה משנה מהי זהות הדיירים המשתמשים בחניות: "יכול שזיקת הנאה תהא לטובת מקרקעין, פלוני, סוג בני אדם והציבור. אף בתי המשפט הכירו בכך שזיקת הנאה מכוח שנים יכול שתהא גם לטובת מקרקעין.

חניות פיליכובסקי לא הוקצו לשימוש ייחודי למי ממחזיקי הדירות בבנייני טאגור, והתרשמתי כי עלה בידי המבקשים להוכיח שגרסתם - לפיה עסקינן בשימוש כללי של דיירי בנייני טאגור בחניות פיליכובסקי על בסיס 'כל הקודם זוכה' - עדיפה על פני גרסת המשיבים. 

ניכר כי הזכות להחנות במקום ניתנה לדיירי או שוכרי טאגור באופן גורף ולא באופן אישי-פרטני. אלו מהווים חיזוק נוסף לטענת המבקשים כי זיקת ההנאה מושא הדיון אכן מתייחסת למקרקעי טאגור בכללותם"

אם השימוש במקרקעין הכפופים נועד לטובתם של כל מחזיקי המקרקעין הזכאים, ולא באופן פרטני תוך מתן חשיבות לזהות בעל המקרקעין - אזי יכול שתירשם זיקת הנאה לטובת מקרקעין ולא לטובת אדם ספציפי. ניכר כי הזכות להחנות במקום ניתנה לדיירי או שוכרי טאגור באופן גורף ולא באופן אישי-פרטני. אלו מהווים חיזוק נוסף לטענת המבקשים כי זיקת ההנאה מושא הדיון אכן מתייחסת למקרקעי טאגור בכללותם ואין בזהות הדייר או השוכר העושה שימוש בחנייה במועד נתון כדי להשפיע על כך".

באשר לפרויקט עצמו ציין השופט יקואל כי לא הוכח שקבלת התובענה תביא לסיכול הפרויקט, כל עוד עדיין קיימת לו היתכנות. "אין מחלוקת כי ההיתר שניתן על ידי הרשות המקומית בוטל על ידי ועדת הערר, אך המשיבים טוענים כי הוגש היתר חדש מטעמם. ההיתר אינו קשור למבחנים שבדין הנדרשים לבירור המחלוקת. כך גם ביחס להיבט הנזק הנטען מטעם המבקשים, אם תידחה התובענה. בהינתן מכלול נסיבות העניין אין בידי לקבל את טענת המשיבים לחוסר תום לב מצד המבקשים".

ההיתר אינו קשור למבחנים שבדין הנדרשים לבירור המחלוקת. כך גם ביחס להיבט הנזק הנטען מטעם המבקשים, אם תידחה התובענה. בהינתן מכלול נסיבות העניין אין בידי לקבל את טענת המשיבים לחוסר תום לב מצד המבקשים"

לסיכומו של עניין קבע השופט: "שוכנעתי כי יש להעדיף את גרסת המבקשים על פני גרסתם החלקית של מקצת מהמשיבים, שלא נתמכה בבחינה צולבת של מכלול הראיות ואדנים של הגיון. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ - התובענה מתקבלת".