זכרון דברים - המדריך השלם לשנת 2024

רכישת דירה היא עסקה משמעותית ביותר, אליה מעוניינים הרוכשים להיכנס לאחר שבחנו את כל פרטיה בכובד ראש וערכו את כל הבדיקות הנדרשות. עם זאת, במציאות של שוק הנדל"ן הישראלי, דירות אטרקטיביות במחיר משתלם עשויות להיות מצרך נדיר. בשל כך, חוששים רוכשים רבים "לאבד" את הדירה לרוכשים מתחרים, ולכן בוחרים לחתום מול בעל הדירה על זכרון דברים . 

הדעה הרווחת בציבור היא שחתימה על זכרון דברים נעשית כהצהרת כוונות ראשונית בלבד, ושהמסמך אינו משמש כחוזה מחייב, אך למעשה מדובר בטעות. במקרים רבים ייחשב זכרון הדברים להסכם בעל תוקף משפטי מחייב, אשר יכבול את שני הצדדים לעסקה מבלי שביצעו עדיין את כל השיקולים הנדרשים כדי להבין את כדאיותה.

מה זה זכרון דברים?

זכרון דברים דירה הוא מסמך שבאמצעותו מצהירים שני צדדים של עסקה על פרטי העסקה כפי שסוכמו על ידם, מתוך כוונה להשלים את הכתוב בהמשך בצורה של חוזה מפורט ומסודר. ברוב המקרים כולל זיכרון הדברים את הפרטים המהותיים בלבד כגון פרטי הנכס, המחיר ומועדי התשלום והמסירה. 

במקרים רבים נוהגים הצדדים להוריד מהרשת נוסח סטנדרטי של זכרון דברים , ובמקרים אחרים מסתפקים בפיסת נייר זמינה וברישום התנאים בכתב ידם. שתי דרכים אלו עשויות להיחשב, מאוחר יותר, כתקפות באותה המידה.

התוקף המשפטי של הסכם זכרון דברים

התוקף המשפטי של זיכרון דברים לדירה אינו חד משמעי אלא נתון לפרשנות, ומכאן הבעייתיות בשימוש בו. מצד אחד, ישנם מקרים מסוימים בהם תיחשב החתימה על זכרון דברים כהתקדמות טבעית בתהליך הרכישה ובמשא ומתן שמנהלים הצדדים ולא מעבר לכך. מצד שני, ישנם מקרים בהם ייחשב זכרון הדברים כחוזה מחייב לכל דבר, אשר לא יאפשר לאף אחד מהצדדים לחזור בו מביצוע העסקה.

בחינת התקוף המשפטי של זיכרון דברים תיעשה על ידי בית המשפט, ותסתמך על שני קריטריונים משפטיים:

1. קריטריון גמירות הדעת – קריטריון זה יתקיים אם בית המשפט יוכל להסיק מתוך המסמך ומהתנהגות הצדדים לפני ואחרי החתימה עליו, ששני הצדדים גמרו בדעתם לבצע את העסקה ולהתקשר ביניהם באמצעות חוזה מחייב.

2. קריטריון המסוימות – קריטריון זה יתקיים במקרים בהם שני הצדדים הצהירו בזכרון הדברים על הסכמתם בנוגע לכל הפרטים החיוניים של העסקה.

אם שני תנאים אלו מתקיימים, ייחשב זכרון הדברים להסכם מחייב מבחינה משפטית, זאת גם אם כוונת הצדדים היתה להמשיך את המשא ומתן ביניהם על שאר סעיפי העסקה. חשוב לציין כי במקרים רבים נוהגים הצדדים להוסיף לנוסח זכרון הדברים סעיף המציין שהסכם מחייב בין הצדדים ייחתם בימים הקרובים, מתוך אמונה שסעיף זה יבטיח שהצדדים אינם מחויבים לעסקה; אך על פי הפסיקה, גם סעיף מסוג זה אינו שולל את תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים. 

יתרונות של זכרון דברים

הסיבה העיקרית העומדת מאחורי הרצון של שני הצדדים לעגן את כוונותיהם בזכרון דברים היא הצורך להבטיח שהעסקה לא תתפספס. עבור הרוכשים, הנמצאים בתחרות מול רוכשים פוטנציאליים אחרים, שעשויים להציע למוכר מחיר גבוה ומשתלם יותר, מאפשר זכרון הדברים את השקט הנפשי לבצע את כל הבדיקות הנדרשות מבלי לדאוג שהמחיר שנמסר להם יעלה לפתע או שהדירה תימסר לרוכשים אחרים.

גם עבור המוכר חתימה על זכרון דברים מעניקה שקט מסוים, כיוון שהוא יכול לדעת בוודאות שקיים רוכש המוכן לבצע את העסקה במחיר המבוקש. אך החסרונות של חתימה על זיכרון דברים עולים על היתרונות, והנזק הפוטנציאלי שעלול להיגרם לשני הצדדים גדול מן התועלת שהם עשויים להפיק.

חסרונות של זכרון דברים

חתימה על זיכרון דברים במקרקעין נעשית, ברוב המקרים, בשלב מוקדם יחסית של המשא ומתן בין הצדדים, ולפני ששניהם הספיקו לפנות לעורכי דינם ולהשלים את שורת הבדיקות הנדרשת לקראת עסקת מכר של דירה. משמעות הדבר היא, שגם הרוכש וגם המוכר נקשרים בחוזה שעשוי להיות מחייב, לעסקה שעשויה להתברר כלא כדאית עבור אחד מהם.

הרוכש, לדוגמא, עשוי לחתום על זכרון דברים עוד לפני שבדק את נסח הטאבו של הנכס, כלומר את הרישום שלו בלשכת רישום המקרקעין, וכך עלול להתחייב לעסקה מבלי לדעת שהנכס מגיע עם הערת אזהרה , צו מניעה או עיקול לטובת צד ג'. מצב נוסף שלרוב לא מתגלה עד עריכת חוזה מסודר הוא רישום של משכנתא (אחת או יותר) על הנכס, אותה המוכר לא יכול לסלק בשל חובות אחרים שיש לו. בשני מצבים אלו, הרוכש עצמו לא יוכל לקבל משכנתא לטובת רכישת הנכס, ולא יוכל להעביר על שמו את הזכויות בעסקה שהוא כבר מחויב אליה מתוקף החתימה על זכרון הדברים.

חיסרון נוסף של זכרון הדברים הוא העובדה שרק הפרטים המהותיים ביותר כלולים בו, כאשר החוזה הסופי, שאמור להיחתם בהמשך, כולל עשרות פרטים נוספים שעשויים להיות חשובים לא פחות. אם הצדדים לא יצליחו להסכים ביניהם על פרטים מסוימים, אך זיכרון דברים ביניהם כבר נחתם, תיאלץ המחלוקת להיפתר בין כתלי בית המשפט אשר רשאי לפרש את רצון הצדדים על פי מיטב הבנתו ולהגיע להחלטות המנוגדות לחלוטין לרצונו של אחד הצדדים או של שניהם.

חסרונות לחתימה על זכרון דברים קיימים גם עבור המוכר: ככל שהעסקה תתקדם לכדי מימוש, עשוי המוכר לגלות כי מוטל על הנכס היטל השבחה בגובה של עשרות ומאות אלפי שקלים (בעקבות פעולות השבחה שביצעה העירייה או הרשות המקומית באזור),אותם כלל לא לקח בחשבון כשהתחייב בפני הקונה על מחיר. בעיה נוספת היא שחתימה על זכרון דברים מאפשרת לקונה לרשום הערת אזהרה בנסח הטאבו של הנכס, על מנת למנוע מהמוכר לבצע עסקה עם רוכשים אחרים. הערת אזהרה כזאת, אם אכן תירשם, לא ניתן יהיה לבטל ללא צו של בית משפט.

חתימה על זכרון דברים מבחינת המיסוי

פרט נוסף ומשמעותי, אותו חשוב לקחת בחשבון, הוא שחתימה על זכרון דברים נחשבת לביצוע עסקה גם מבחינת רשות מיסוי המקרקעין. עם החתימה על ההסכם, יש להעביר דיווח על ביצוע עסקת מכר. אם בהמשך, העסקה אכן תושלם, והזכויות יועברו לרוכש, לא תהיה לכך כל משמעות. אך אם נחתם זכרון דברים והעסקה בסופו של דבר לא הושלמה, חובת תשלום המס תישאר בעינה.

הימנעות מתשלום המס במקרה כזה תתאפשר רק באמצעות הליך מיוחד בו יודיעו הצדדים לרשות המיסים על ביטול העסקה, דבר הכרוך בהוצאות משפטיות בפני עצמו.

ביטול זכרון דברים - האם זיכרון דברםי מחייב?

ברוב המקרים, ביטול זכרון דברים יהיה אפשרי רק באמצעות הליך משפטי, ויהיה מלווה בתשלום פיצויים או הוצאות משפטיות בסכומים בלתי מבוטלים. חשוב לציין כי גם אם ייקבע שזכרון הדברים אינו חוזה מחייב, עשוי בית המשפט לקבוע כי הצד שמעוניין בביטול העסקה (בעיקר אם היא נמצאת בשלבים מתקדמים) נוהג בחוסר תום לב, ולחייב אותו בתשלום פיצויים לצד השני.

על מנת להימנע מכל הכרוך בביטול ההסכם, מומלץ לוותר עליו ולסכם את פרטי העסקה רק באמצעות חוזה מפורט ומקיף שנעשה באמצעות עורכי דין המתמחים בתחום, לאחר ביצוע כל הבדיקות הנדרשות. אמנם ייתכן שבדרך זו יקדימו אתכם רוכשים אחרים, אך רק כך תוכלו לדעת בוודאות שהעסקה אליה אתם נכנסים היא בטוחה וכדאית, ולהימנע מנזקים רבים וקשים שעלולים להיווצר בעקבות החתימה על זכרון דברים .