ועדת הערר קבעה: בעלי אולם אירועים ישלמו היטל השבחה בגין חריגה

בעלי אולם אירועים בדרום תל אביב טענו כי היתר שימוש למסעדות כמוהו כהיתר שימוש לאולם שמחות – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו חשבה אחרת, וחייבה אותם ב-44,522 שקל בגין שימוש חריג. ודעת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה הצדיקה את הוועדה המקומית וקבעה: טענות העוררת כנגד עצם החיוב נדחות.

היטל ההשבחה שבמרכז המחולקת ניתן בגין שימוש חורגבנכס ברחוב זלמן שוקן שבדרום העיר, לא רחוק מדרך קיבוץ גלויות. הסכום, כאמור: 44,522 שקל, ביחס לשטח בן 989 מ"ר, ובגין שימוש חורג לתקופה שהחלה ב-27 בדצמבר 2017, ותימשך עד סוף 2022. 

"ניתן להתיר שימוש במקרקעין לשימושים הדומים למסעדות"

תחילת הסוגיה בסוף מרץ 2015, אז הגישה העוררת, השוכרת בנכס, בקשה לשימוש חורג מקומה מפולשת (שנסגרה בהיתר), בבניין תעשייה המכיל אולמות למלאכה, סניף בנק ויציע. בקשת השימוש החורג - לאולם שמחות הכולל מטבח קצה מורחב, השמעת מוזיקה וצריכת משקאות משכרים במקום, וכן שימוש חורג מאולם תעשייה למשרד וחדר חתן וכלה. תפוסת הקהל אשר התבקשה היא 490 איש. תקופת השימוש החורג – עד 31.12.2022. בסוף דצמבר 2017 אושרה הבקשה בתנאים.

על המקרקעין חלה תוכנית מתאר תא/446 משנת 1959, אשר קובעת בסעיף 11 כי השימושים המותרים באזור הם בין היתר "מסעדות (בהסכמה מיוחדת)... לגבי שימוש שלא הוזכר ברשימת השימושים, רשאית הועדה המקומית להחליט על פי דמיון לשימושים המותרים באזור". בשנת 1970 אושרה תוכנית מפורטת מספר 1071 אשר הוסיפה את השימושים כדלקמן: "השימושים המותרים בשטח התוכנית יהיו - בנקים, מסעדות, חנויות, מחסנים, דואר, מרפאה, אולמות תצוגה וכן בתי מלאכה ומשרדים".

ההוראה הקבועה בסעיף 11 לתוכנית 446, לפיה רשאית הוועדה המקומית להתיר שימוש שלא הוזכר ברשימת השימושים על פי דמיונו לשימושים המותרים, לא השתנתה"

בעקבות כך ציינה העוררת כי תוכנית 1071 קבעה שהשימוש למסעדות הוא בבחינת זכות מוקנית, ולא טעונה עוד הסכמה מיוחדת כפי שנקבע בתוכנית 446. "עם זאת, ההוראה הקבועה בסעיף 11 לתוכנית 446, לפיה רשאית הוועדה המקומית להתיר שימוש שלא הוזכר ברשימת השימושים על פי דמיונו לשימושים המותרים, לא השתנתה", ציינה בערעורה. "על כן, ניתן אפוא להתיר שימוש במקרקעין למסעדות ולשימושים הדומים למסעדות".

העוררת טוענת כי שימוש לאולם אירועים דומה לשימוש למסעדות (בהיותו כולל מטבח, השמעת מוזיקה וצריכת משקאות משכרים), ועל כן הינו שימוש המותר על פי התוכנית ולא נדרש בגינו היתר לשימוש חורג מתוכנית. "מאחר שהיתר הביניה לבניין לא התיר את השימוש המבוקש, המדובר בשימוש חורג מהיתר ולא בשימוש חורג מתוכנית".

העוררת לא הפנתה לדוגמאות כלשהן שבהן אושר שימוש לאולם שמחות, למשרד ולחדר חתן וכלה בהתאם להוראות תוכנית 1071 בלבד וללא היתר לשימוש חורג"

הוועדה המקומית ציינה מנגד כי הבקשה אושרה על ידי הוועדה המקומית כבקשה לשימוש חורג מתוכנית. "העוררת מושתקת ומנועה מלטעון נגד ההחלטה לאשר את הבקשה לשימוש חורג מתוכנית, שכן היא לא פנתה בסמוך לאחר מתן ההחלטה לוועדת הערר המחוזית לענייני רישוי ולא טענה כי בקשתה אינה טעונה הליך של אישור שימוש חורג מתוכנית", ציינה הוועדה בתשובתה, והוסיפה: "העוררת לא הפנתה לדוגמאות כלשהן שבהן אושר שימוש לאולם שמחות, למשרד ולחדר חתן וכלה בהתאם להוראות תוכנית 1071 בלבד וללא היתר לשימוש חורג.

מבחינה מהותית ותכנונית, בהתאם למדיניותה ולפרשנותה של הוועדה לאורך השנים, הרי ששימוש למסעדה אינו דומה לשימוש לאולם שמחות ובוודאי שאינו דומה לשימושים הנלווים למשרד ולחדר חתן וכלה. מספר המוזמנים, העובדים והאורחים באולם שמחות עולה בהרבה על מספרם במקרה של מסעדה, מה גם שלא בכל המסעדות מגישים משקאות משכרים, ובוודאי שאין דמיון בין שימוש המותר למסעדה ו/או לתעשייה ו/או לבתי מלאכה לבין השימוש למשרד ולחדר חתן וכלה".

"אין לומר כי קיימת זכות לשימוש באולם אירועים כזכות מוקנית על פי התוכניות"

ועדת הערר, בראשות עו"ד סילביה רביד, קבעה: "עיון בהחלטה בקשר עם בקשה זו מלמד כי ההליך שננקט הוא הליך של שימוש חורג מתוכנית, ולא הליך של שימוש חורג מהיתר. מששאלת הדמיון לשימושים הינה בשיקול דעת הוועדה המקומית, אין לומר כי קיימת זכות לשימוש באולם אירועים כזכות מוקנית על פי התוכניות. על כן, בהיעדר החלטה פוזיטיבית של הוועדה המקומית כי שימוש לאולם אירועים דומה לשימוש למסעדות בהתאם להוראות תוכנית 446, אין המדובר בשימוש תואם תוכנית".

הוועדה הוסיפה וקבעה: "צודקת המשיבה (הוועדה המקומית) כי העוררת לא נקטה הליכים משפטיים העומדים לרשותה כנגד ההחלטה התכנונית ליתן שימוש חורג . העוררת לא טענה בכל פורום אחר, זולת בפנינו, כי השימוש החורג הוא שימוש חורג מהיתר ולא מתוכנית. 

ספק בעינינו אם התכוונה תוכנית 446, בכך שהקנתה שיקול דעת בעניין הדמיון לשימושים המאוזכרים בסעיף 11, להקנות שיקול דעת גם לעניין שימושים הדומים למסעדה, שכן זה טעון היה כשלעצמו רשות מיוחדת"

ספק בעינינו אם התכוונה תוכנית 446, בכך שהקנתה שיקול דעת בעניין הדמיון לשימושים המאוזכרים בסעיף 11, להקנות שיקול דעת גם לעניין שימושים הדומים למסעדה, שכן זה טעון היה כשלעצמו רשות מיוחדת על פי אותה תוכנית, והיה בבחינת יוצא מן הכלל. גם אם תוכנית 1071 הפכה את השימוש למסעדה לשימוש מותר, ללא צורך ברשות מיוחדת, ספק אם יש לפרשה ככזו שהרחיבה את מרחב שיקול הדעת גם ביחס לשימוש דומה לו, כפי שנקבע בתוכנית 446. 

חרף קיומם של סממנים דומים בין הפעלת מסעדה לבין הפעלת אולם אירועים, ספק בעינינו אם ראוי להגדיר פעילות של אולם אירועים כפעילות דומה למסעדה, בגדר תוכנית 446"

עוד נעיר כי חרף קיומם של סממנים דומים בין הפעלת מסעדה לבין הפעלת אולם אירועים, אשר עניינם בהסעדה, על כל הכרוך בה, קיים ביניהם גם שוני - ואף שוני משמעותי. ספק בעינינו אם ראוי להגדיר פעילות של אולם אירועים כפעילות דומה למסעדה, בגדר תוכנית 446".

מאחר שהמערערת טענה בדיון, בין היתר, כי ניתן לחייב בהיטל השבחה רק חלק מהשטח, הדגישה ועדת הערר כי היא דוחה את טענות העוררת כנגד עצם החיוב. "אשר לעצם גובהו, נציין כי אנו מאפשרים לעוררת להגיש שומה נגדית בתוך 45 ימים".