יד אליהו, ת"א: הוועדה המחוזית הפכה החלטה של ועדת הערר

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה על ביטול החלטה של ועדת הערר המחוזית בנוגע לשטחי ציבור בפרויקט פינוי-בינוי בשכונת יד אליהו בתל אביב. המהלך, הנדיר למדי, התאפשר לאחר ששני הצדדים בדיון בוועדת הערר ביקשו מיו"ר הוועדה רשות לערער על ההחלטה של ועדת הערר עצמה לוועדה המחוזית.

הסוגיה התפתחה סביב תוכנית פינוי-בינוי בשכונה שבמזרח העיר, החולשת על 11 דונם בין הרחובות לה גוורדיה, המעפילים ומרגולין, שעיקרה הריסת 58 יח"ד ובנייה של 228 יח"ד חדשות. בהתאם לדרישת העירייה, כללה התוכנית גם הפרשת שטח של 600 מ"ר מתוך התוכנית למבני ציבור – חלקה שאמורה להתחבר לשטח מבני ציבור נוסף, שיוקצה בתוכנית המקודמת ממזרח למתחם. המטרה, בראייה העירונית, היא ליצור מגרש רצוף בן 1,200 מ"ר לצורכי ציבור בסביבה זו.

לתוכנית, שהוגשה על ידי החברה להתחדשות עירונית, הוגשו כמה התנגדויות שאת מרביתן דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, והעניקה לתוכנית תוקף – אך כמה מתושבות השכונה שהגישו התנגדויות לתוכנית לא ויתרו, ופנו אל ועדת הערר המחוזית, שקיבלה את הערר בחלקו.

השינוי המשמעותי בהחלטתה של ועדת הערר הוא הקביעה כי השטח המדובר שיועד למבני ציבור יהיה שטח ציבורי פתוח, ואילו מבני הציבור יוקמו בתוך מבני המגורים, ועל חשבון השטחים הסחירים

השינוי המשמעותי בהחלטתה של ועדת הערר הוא הקביעה כי השטח המדובר שיועד למבני ציבור יהיה שטח ציבורי פתוח, ואילו מבני הציבור יוקמו בתוך מבני המגורים, ועל חשבון השטחים הסחירים. הוועדה המקומית, היזמים והמתנגדות ביקשו מוועדת הערר רשות לערער על ההחלטה לוועדה המחוזית – וזו הפכה להיות המכריעה בסוגיה.

"התוכנית נשוא הערר הינה תוכנית ראויה"

בדיון מול הוועדה המחוזית הייתה הטענה המרכזית של הוועדה המקומית ושל החברה היזמית כי התכנון שאישרה הוועדה המקומית, לפיו השטח שיופרש ישמש כשטח למבני ציבור, הוא "תכנון ראוי ונכון, ולא היה מקום להתערב ולשנות ייעודו ולכלול שטחים ציבוריים בנויים בתוך מבנים המשמשים בעיקר למגורים, כפי שעשתה ועדת הערר".

המתנגדות טענו, מן הצד השני כי הוועדה המקומית "לא הציגה מסמך פרוגרמתי להקצאת שטחי ציבור בתוכניות השונות, המקודמות על רחוב לה גוורדיה. לא ברור כיצד מפעילה שיקול דעתה לקבלת החלטה מתאימה לעניין שטחי ציבור".

התוכנית יוצרת מגוון יתרונות לטובת הציבור. שטח מגרש ציבורי, זיקות הנאה, הרחבת מדרכות, מסחר רציף לכל אורך הרחוב - תוכנית זו עומדת בעקרונות המדיניות ובעקרונות תכנית המתאר הכוללנית"

לאחר ששמעה את הצדדים קבעה הוועדה המחוזית, בראשות אדריכלית דניאלה פוסק, כי יש לקבל את הערר בחלקו, ולשנות את החלטת ועדת הערר המחוזית. "הועדה מוצאת כי התוכנית נשוא הערר הינה תוכנית ראויה היוצרת מגוון יתרונות לטובת הציבור. שטח מגרש ציבורי, זיקות הנאה, הרחבת מדרכות, מסחר רציף לכל אורך הרחוב - תוכנית זו עומדת בעקרונות המדיניות ובעקרונות תכנית המתאר הכוללנית.

לתוכנית נערכה בדיקה פרוגרמתית לשטחי ציבור, אשר הושתתה על תוספת יח"ד המוצעות בתוכנית. הבדיקה נעשתה על ידי היחידה האסטרטגית בעירייה, ועל פיה נקבע כי קיים חוסר של שטח ציבורי בנוי עבור תוספת זו. הוועדה סבורה כי בבחינת חוות הדעת הפרוגרמתית ובהילקח בחשבון כלל הנתונים לגבי מלאי שטחי השב"צ והשצ"פ בשכונה, ניתן לקבל את עמדת הוועדה המקומית והיחידה האסטרטגית של העירייה, האמונה על הכנת פרוגרמות ארוכות טווח, כי קיים צורך משמעותי בשטח בנוי לצורכי ציבור בשכונה, לאור תהליכי הציפוף המשמעותיים בה והקושי לייצר מגרשים אלה בתהליכי התחדשות עירונית ".

הוועדה סבורה כי בבחינת חוות הדעת הפרוגרמתית ובהילקח בחשבון כלל הנתונים לגבי מלאי שטחי השב"צ והשצ"פ בשכונה, ניתן לקבל את העמדה כי קיים צורך משמעותי בשטח בנוי לצורכי ציבור בשכונה, לאור תהליכי הציפוף המשמעותיים בה"

עוד סברה הוועדה המחוזית כי השארת הייעוד כייעוד למבני ציבור, תוך אפשרות להצמיד לו מגרש נוסף ממזרח, כמתוכנן, תייצר שטח בגודל איכותי שיאפשר שימושים דוגמת אשכול גנים/מעונות, מתנ"ס, ספרייה ושימושים נוספים, וכן תאפשר שימוש בתכסית הפנויה למגרש כשטח פתוח איכותי. לצד אלו, החליטה הוועדה המחוזית לדחות את הערר בנושא תחבורה שהוגש בנוגע לתוכנית.

לעיון בהחלטה במלואה, לחצו כאן

עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות', מנתח את ההחלטה ואומר: "בהחלטה זו אנו עדים לניתוח יסודי של התחרות שבין הצורך הממשי במבני ציבור לבין הפגיעה שתיגרם לבעלים (ריבוי מבקרים בבניינים החדשים, חוסר בחניה, רעש ולכלוך שייוצרו עקב כניסת אנשים רבים לבניינים) במקרה של בניית מבני ציבור בבניינים החדשים.

עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות'

מהחלטה זו עולה כי בעיני הוועדה קיים יתרון ברור לבניית מבני ציבור במגרשים עצמאיים, ולא בשילוב בתוך מבני מגורים, כי קיימת קרקע זמינה למבני ציבור ואילו השילוב כאמור יגרום לפגיעה בדיירים. כמו כן נראה כי הפרויקט עומד בקנה אחד עם מדיניות העירייה המאשרת את תוכניות הפינוי-בינוי באזור וכי ההחלטה אינה מתעלמת מזכויות הבעלים בבניינים החדשים (אשר יינתנו במסגרת הפרויקט).

נוסף על כך יש להדגיש את עניין הוודאות, שכן מדובר בפרויקט שתוכנן בשיתוף הרשות. אילו החלטת ועדת הערר הייתה נותרת על כנה, הדבר היה גורם עיכוב משמעותי לפרויקט, לעוגמת נפש לתושבים ולפגיעה במרקם החיים ובתכנון. ייתכן שבמקרה כזה, שבו היו נבנים שטחים ציבוריים במקום שטחים סחירים, הדבר היה מעמיד בספק את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט".