שועפט, י-ם: היטל השבחה של כ-2.2 מיליון שקל ל-1,682 מ"ר מגורים ומסחר

היטלי ההשבחה לא עוצרים בקו הירוק: נכס בשטח של 1,682 מ"ר במזרח ירושלים, שזכויות הבנייה בו נרכשו לפני כשנה, בפברואר 2020, תמורת 1.5 מיליון דולר (כ-5.1 מיליון שקל לפי שער המטבע דאז), יגרור אחריו היטל השבחה בסך של כ-2.2 מיליון שקל – כך קבע לאחרונה השמאי המכריע ארז כהן, במחלוקת בין העירייה לבין הבעלים.

הנכס המדובר נמצא בשכונת שועפט שמעבר לקו הירוק, בצפון-מערב העיר, וייעודו מגורים ומסחר. התוכניות הנוגעות לשטח כוללות הקמת שני בניינים, בני שמונה ו-12 קומות, מעל שלוש קומות של מרתף חניה. למעשה, ההשבחה עבור השטח נוגעת לארבע תוכניות שונות, ותחשיב ההיטל נובע מחישוב ההשבחה המתקבל מארבעתן יחד.

מבחינת העירייה, ההשבחה הנגזרת מארבע התוכניות הרלוונטיות לשטח היא 6,837,738 שקל, ולכן היטל ההשבחה צריך להיות 3,418,869 שקל. מבחינת הבעלים ההשבחה היא 2,325,272 שקל, ולכן היטל ההשבחה הוא 1,162,636 שקל

מבחינת העירייה, שהגישה את גרסתה באמצעות שמאי אמיר חופשי, ההשבחה הנגזרת מארבע התוכניות הרלוונטיות לשטח היא 6,837,738 שקל, ולכן היטל ההשבחה צריך להיות 3,418,869 שקל. מבחינת שמאי הבעלים, מחמד קיימרי, ההשבחה היא 2,325,272 שקל, ולכן היטל ההשבחה הוא 1,162,636 שקל.

מעניין לגלות, ב"פירוק" התחשיבים לארבע התוכניות, כי באחת התוכניות שומת הבעלים הייתה גבוהה משמעותית משומת העירייה – דבר שלרוב לא קורה בשומות שבמחלוקת: בתוכנית במ/3456/א הוערכה ההשבחה על ידי בעלי הקרקע בסכום של 853,631 שקל, בעוד הערכת העירייה עמדה על 194,644 שקל. כאמור, ההבדל הזה לא מנע משומת העירייה להיות גבוהה פי שלושה כמעט משומת הבעלים.

בסופו של דבר קבע השמאי המכריע ארז כהן כי ההשבחה לשטח, כתוצאה מארבע התוכניות הרלוונטיות, היא 4,429,745 שקל – עבור תוכנית 3000/ב – השבחה בסך 437,806 שקל; עבור תוכנית במ/3456/א - 587,628 שקל; עבור תוכנית 7619 - 196,872 שקל; ועבור תוכנית 101-0118406 - 3,207,439 שקל. התוצאה: היטל ההשבחה יעמוד על סכום של 2,214,873 שקל.

בהחלטתו התייחס השמאי המכריע למחירו המוערך של הנכס, וקבע אותו על 7,949,999 שקל. "שמאֵי שני הצדדים העריכו את שווי המצב החדש בסכום העולה על המדווח בעסקה ועל הסכום שהוערך על ידי מס שבח , ולפיכך נראה כי העסקה אינה משקפת את מלוא השווי ולא תובא בחשבון"

לפני סיום נציין סוגיה מעניינת נוספת: אומנם הזכויות בנכס נמכרו תמורת כ-5.1 מיליון שקל, אך שווי הנכס כולו, באופן טבעי, גבוה יותר – ונדרשה, לכאורה, הכרעה גם בעניין זה. בהחלטתו התייחס השמאי המכריע למחירו המוערך של הנכס, וקבע אותו על 7,949,999 שקל, וזאת לדבריו "בהתאם לדיווח במס שבח". עם זאת ציין שמאי כהן כי "שמאֵי שני הצדדים העריכו את שווי המצב החדש בסכום העולה על המדווח בעסקה ועל הסכום שהוערך על ידי מס שבח , ולפיכך נראה כי העסקה אינה משקפת את מלוא השווי ולא תובא בחשבון".

לעיון בשומה המכריעה במלואה לחצו כאן