חוק המקרקעין - המדריך השלם לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מהו חוק המקרקעין?

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 הוא חוק שמטרתו הסדרת ענייני המשפט האזרחי בכל הנוגע למקרקעין. בין היתר, החוק מסדיר זכויות וחובות הקשורות לשימוש בקרקע, העברת בעלות ואחזקה, עסקאות רכישה ושכירות, רישום, שיתוף ועוד.

חוק המקרקעין בקצרה – נתוני מפתח

• שנת חקיקה: 1969 (החליף את חוק הקרקעות העות'מאני והמג'לה).

• דרישת כתב (סעיף 8): התחייבות לעסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב בלבד.

• גמר עסקה (סעיף 7): עסקה נגמרת ברישום בטאבו; ללא רישום מדובר בזכות חוזית בלבד.

• חכירה לדורות (סעיף 3): שכירות לתקופה של מעל 25 שנים.

• שינוי תקנון בית משותף (סעיף 62): דורש רוב של בעלי דירות ששישים  ושישה אחוזים (66%) מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

• הרחבת דירה (סעיף 71ב): דורשת הסכמת מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף.

מה מסדיר חוק המקרקעין

חוק המקרקעין , תשכ"ט-1969, נחקק על ידי הכנסת כדי ליצור קודקס משפטי אחיד ומודרני לדיני הקניין בישראל. החוק ביטל והחליף את המג'לה ואת חוק הקרקעות העות'מאני מ-1858 שהיו בתוקף עד אז. החוק הוא המסד המשפטי המחייב לכל עסקת נדל"ן, החל מקניית דירה, דרך הסכמי שכירות וחכירה, ועד לניהול רכוש משותף וסכסוכי שכנים. נכון לשנת 2026, החוק כולל 178 סעיפים ועבר מעל 35 תיקוני חקיקה מרכזיים.

החוק, אשר אושר ב-1969, החליף את חוקי הקרקעות העותומאניים משנת 1858, פקודות בתי המשפט לקרקעות, חוק המשכנתאות, העברת קרקעות וחוק הקרקעות מ-1933, פקודת פנקסי הקרקעות מ-1944, החוק לתיקון דיני הקרקעות מ-1960 וחוק בתים משותפים מ-1961.

הטיוטה הראשונית לחוק גובשה על ידי ועדה בראשות השופט משה לנדוי, אשר כללה מומחים מתחום דיני המקרקעין. הוועדה עבדה על גיבוש החוק מ-1949 והגישה את המלצותיה ב-1959. על פי ההמלצה שלה, היה צורך בניסוח חוק חדש מהיסוד ולא לבצע תוספת חקיקה לחוקי המקרקעין שהיו קיימים עד אז. החוק הוגש לכנסת על ידי שר המשפטים דאז, דב יוסף, בחודש יוני 1964 וההצעה אושרה  לראשונה בחודש יולי 1964. החוק נידון בוועדת חוקה, חוק ומשפט במשך 5 שנים והוא אושר לבסוף ביולי 1969 ונכנס לתוקף בינואר 1970.

עד שנת 2026 חוק המקרקעין תוקן מעל 35 פעמים (תיקון 34 עסק במערכות סולאריות, ותקנות ותיקונים נוספים כגון תיקון 33 על חלקות תלת-ממדיות הוחלו בשנים האחרונות).

תיקון מס' 33 מוסיף לפרק ג' בחוק סימן בשם 'סימן א1: בעלות בחלקה תלת ממדית', והוא רלוונטי במיוחד לעבודות על הרכבת הקלה והמטרו המתוכנן בעתיד. תיקון זה הוסיף את סימן א'1 (סעיפים 14א–14נ), המאפשר פיצול קנייני של חלקה רגילה ותחום אותה לתת-חלקה תלת-ממדית. תיקון זה מאפשר לרשום בעלות נפרדת בתת-הקרקע (עבור מנהרות הרכבת הקלה והמטרו) או במרחב האווירי (עבור גשרים ומבנים מעל כבישים), מבלי לפגוע בבעלות של בעל הקרקע על פני השטח

אינדקס פרקי החוק

להלן סקירה מקיפה של פרקי חוק המקרקעין וטווח הסעיפים בכל פרק:

סעיפי מפתח בחוק המקרקעין

נושאים מרכזיים והגדרות בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין כולל יותר מ-170 סעיפים ותתי-סעיפים, המתייחסים למגוון גדול של נושאים. החוק מתמקד במספר נושאים מרכזיים והגדרות בסיסיות בנושא מקרקעין, על מנת להניח את היסודות לכל עסקת נדל"ן בישראל.

בעלות והחזקה במקרקעין

סעיפים 1, 11 ו-12 של חוק המקרקעין מגדירים את אופי הבעלות של נכס מקרקעין, אשר מאפשרת לבעל המקרקעין לעשות בו עסקאות חוקיות על פי רצונו ועל פי התקנות. על פי לשון החוק, מקרקעין הם "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע". גם הקרקע שמתחת לפני השטח והאוויר שמעליה נחשבים חלק מהנכס.

יש לציין כי בנוסף לבעלות פרטית, קיימת גם בעלות משותפת (שיתוף במקרקעין) הכוללת הגבלות מסוימות ובעלות ציבורית על ידי המדינה או גוף בבעלות המדינה, הכפופה לדיני המשפט הציבורי.

על פי סעיף 13 לחוק המקרקעין (היקף העסקה במקרקעין),עסקה במקרקעין חלה על הקרקע על פי סעיפי 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת.

סעיף 14 לחוק (הגבלת זכויות) מגדיר כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.

סעיפים 15-20 לחוק המקרקעין עוסקים בהגנה על בעלות והחזקה בנכס. בין היתר, סעיף 18 לחוק המקרקעין (שימוש בכוח נגד השגת גבול) קובע כי המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח סביר כדי למנוע הסגת גבול של הנכס או שלילת השליטה שלו בו שלא כדין. במקרה של תפיסת המקרקעין של אדם אחר שלא כדין, תוך 30 ימים מיום התפיסה רשאי בעל המקרקעין כדין להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציא אותו מהשטח. בהמשך לכך, סעיף 19 לחוק (החזרת גזלה) מגדיר את הזכויות של בעלי המקרקעין והמשתמש בו, ומגדיר מהן סמכויות בית המשפט במקרה של מחלוקת.

עסקאות או עסקה במקרקעין

סעיף 6 לחוק המקרקעין (עסקה במקרקעין) מגדיר עסקת מקרקעין בתור "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה".

דרישת רישום

סעיף 7 לחוק המקרקעין (גמר העסקה) מסדיר את הצורך ברישום כל עסקה במקרקעין, כאשר עסקה שלא מסתיימת ברישום מקנה זכות חוזית בלבד ולא בעלות מלאה. על פי הגדרת החוק, על הרישום להתבצע בפנקסי המקרקעין ( טאבו ), על ידי הרוכש. הסיבה העיקרית לדרישה זו היא מניעת עסקאות נוגדות במקרקעין.

על פי סעיף 139 לחוק (כוחות של הרישום),הרישום על פי הדרישות יהווה ראיה לכאורה לתוכן שלו, וכי אין בו כדי למנוע הסדר על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969.

בכל הנוגע לתיקון צו רישום, סעיף 145 לחוק קובע כי "המפקח רשאי, על פי בקשת בעל דירה או בעל זכות בדירה, לתקן צו רישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה שלא הגיש את הבקשה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו". בנוסף, "צו המתקן צו רישום, דינו לכל דבר כדין צו רישום".

דרישת תיעוד בכתב

סעיף 8 לחוק המקרקעין (צורתה של התחייבות) מגדיר כי פעולות של עסקת רכישת מקרקעין, לקיחת משכנתא על מקרקעין, נאמנות במקרקעין, שכירת מקרקעין לתקופה של 5 שנים ומעלה - הופכות לתקפות רק כאשר הן נעשות בכתב. עסקאות שאינן דורשות תיעוד בכתב הן שכירות לטווח קצר וזיקת הנאה, למשל.

הסיבה לדרישה זו מניעה של העברה לא מסודרת ולא מפוקחת של נכסי מקרקעין, המהווים נכס משמעותי עבור בעליהם.

עסקאות נוגדות

סעיף 9 לחוק המקרקעין (עסקאות נוגדות) קובע כי במקרה של עסקאות סותרות, הזכות של בעל העסקה הראשונה (אשר עדיין לא נרשמה) עדיפה, אלא אם בעל העסקה השניה עומד בתנאים הבאים: תום לב, מתן תמורה ורישום בפנקסי המקרקעין בתום לב.

ההתייחסות לעסקאות נוגדות עולה מהעובדה כי עסקאות מקרקעין הן מורכבות ויקרות, אשר לעתים קרובות יש תקופת זמן בין סיכום החוזה לבין השלמת העסקה בפועל. החוק מתייחס לכך שבשלב זה, הצד בעסקה שקיבל עליו את ההתחייבות על הנכס (רוכש הנכס) הוא בעל התחייבות לביצוע עסקה, אך ייתכן כי הבעלים יבצע בנכס עסקה כפולה - כגון מכירה נוספת של אותו נכס.

תקנת השוק – זכות תקפה

על פי סעיף 10 לחוק (רכישה בתום לב),מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובתום לב על הרישום, הזכות תהיה תקפה גם אם הרישום לא היה נכון, על פי תקנת השוק במקרקעין.

שיתוף במקרקעין ושותפות במקרקעין

סעיפים 27 עד 51 בחוק המקרקעין עוסקים בהגדרת שותפות במקרקעין, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים ואופן פירוק השיתוף.

חוק המקרקעין קובע את הכללים של שיתוף (הנובע מכוח ירושה) ושותפות (הנוצרת על ידי הסכם),החל משלב החלת השותפות, ניהול הרכוש המשותף ועד פירוק השותף סעיפי החוק מתייחסים לטיפול במחלוקות בין בעלי הנכס ומאפשר (בסעיפים 34 ו-37) שיקול דעת נרחב ומספר דרכים לפירוק השותפות, כגון חלוקה, הפיכה לבית משותף, התמחרות פנימית ומכירה.

פירוק שיתוף

כאשר נכס בבעלות משותפת (כגון דירת ירושה או השקעה), סעיפים 27–45 מסדירים את ניהול הנכס ודרכי פירוק השותפות:

1. חלוקה בעין (סעיף 39): אם הקרקע ניתנת לחלוקה פיזית בין השותפים לפי תכניות הבנייה, זוהי הדרך המועדפת לפירוק.

2. רישום כבית משותף (סעיף 42): אם מדובר במבנה המורכב מדירות, בית המשפט יכול להורות על רישומו כבית משותף וחלוקת הדירות בין השותפים.

3. מכירה וחלוקת התמורה (סעיף 40): אם הנכס אינו ניתן לחלוקה (כמו דירת מגורים יחידה), הפירוק יתבצע בדרך של מכירת הנכס במכירה פומבית או באמצעות ההוצאה לפועל/התמחרות פנימית וחלוקת הכספים.

הגנת בן זוג בדירת מגורים: לפי סעיף 40א לחוק, במקרה של פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג, לא תבוצע המכירה אלא לאחר שהובטח כי לבן הזוג המחזיק בדירה ולילדים הקטינים יש הסדר מגורים חלופי.

הערת אזהרה

סעיף 126 לחוק המקרקעין מגדיר את תנאי ההערה אותה רושם על הנכס הצד שחתם על הסכם רכישה לנכס. מדובר בהליך רישום פשוט וקצר יתר מרישום בעלות, המהווה אמצעי ליצירת ערובה של בעלות על הנכס למקרה בו המוכר מוכר את הנכס לצד שלישי. כל עוד הערת אזהרה רשומה על שם הקונה בטאבו, הוא יהיה מוגן מפני עסקאות אחרות.

הערת אזהרה ושירותי הרישום המקוונים

החל מיולי 2024, השיקה הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין שירות מקוון חכם להגשת בקשות לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים. השירות מאפשר הגשה דיגיטלית מלאה על ידי עורכי דין ומקצר את זמן הרישום לשעות ספורות.

בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת

פרק ד' לחוק (סעיפים 21–26) עוסק במצבים שבהם אדם בנה מבנה או נטע נטיעות על קרקע של אדם אחר ללא הסכמתו:

• זכות הברירה של בעל המקרקעין (סעיף 21): בעל הקרקע רשאי לדרוש את סילוק המבנה והחזרת המצב לקדמותו, או לקיים את המבנה ולהותירו בבעלותו תוך תשלום שוויו למקים.

• זכות המקים לרכוש את הקרקע (סעיף 23): במקרקעין לא מוסדרים, אם המקים סבר בתום לב שהוא בונה על אדמתו, ושיווי המבנה עולה על שווי הקרקע, רשאי המקים לדרוש מבעל הקרקע למכור לו את הקרקע במחיר שוק.

בתים משותפים

פרק ו' לחוק מפרט על בתים משותפים, דירות ורכוש משותף. לחוק נספח התקנון המצוי אשר מהווה ברירת מחדל על כל בית משותף בישראל. החוק קובע את הכללים לניהול הבית המשותף ואספות הדיירים, מגדיר את החוקים החלים על כל דייר בבניין. על פי החוק, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון או לשנות את התקנון ברוב של בעלי דירות ששני ליש מהרכוש המשותף צמוד לדירות שלהם.

סעיף 52 לחוק מגדיר מהו רכוש משותף - אזורים בנכס המשמשים את כל בעלי הבתים או הדיירים, כגון קרקע, גגות, קירות חיוניים, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין. כלומר, לכל בעל דירה יש חלק ברכוש המשותף, אך לא שטח מסוים. החלק של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח הדירה ביחס לשאר הדירות (אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף עליו הסכימו בעלי הדירות). סעיף 62(א) בחוק קובע כי אין להצמיד חלק מסוים ברכוש המשותף לדירה מסוימת אלא אם הדבר מבוצע בהסכמת כל בעלי הדירות (כגון הצמדה של קרקע לדירת קרקע).

סעיף 58 (נשיאת הוצאות) מורה על כך שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקה תקינה וניהול הרכוש המשותף והבטחת שירותים המחויבים על פי דין או על פי הנהוג, בהתאם לשטח הדירה מול שאר בעלי הדירות, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

על פי סעיף 59 לחוק המקרקעין ( בית משותף המורכב ממבנים או אגפים),במקרה של בית משותף עם מספר מבנים או אגפים עם כניסות נפרדות, דיירי אותו אגף\מבנה יהיו מחויבים להשתתפות בהוצאות על אותו מבנה או אגף בלבד.

תקנון המצוי מול תקנון מוסכם

התקנון המצוי (המצורף כתוספת לחוק) מהווה ברירת מחדל משפטית לכל בית משותף שלא רשם תקנון מוסכם משלו. התקנון קובע את מועדי האסיפה הכללית, מינוי נציגות (ועד בית) ואופן קבלת ההחלטות.

בעלי דירות רשאים לחבר תקנון מוסכם המשנה את הוראות ברירת המחדל. לשם שינוי התקנון או אישור תקנון מוסכם, נדרש רוב של בעלי דירות ששני שלישים (66.6%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

סעיף 71ב: הרחבת דירה ברכוש משותף

סעיף 71ב לחוק מסדיר נושא פרקטי נפוץ: הרחבת דירה קיימת על חשבון הרכוש המשותף (כגון בניה על גג, סגירת מרפסת או תוספת ממ"ד):

• הרוב הנדרש: הסכמה של מי שבבעלותם מיעוט של שלושה רבעים (75%) מהדירות ושני שלישים (66%) מהרכוש המשותף הצמוד להן.

• תשלומי איזון: בעל דירה שהרחיב את דירתו מחויב לשלם תשלומי איזון לבעלי הדירות האחרים בבניין שאינם יכולים להרחיב את דירתם באופן דומה.

התאמות לאנשים עם מוגבלות בבית משותף

התוספת לחוק המקרקעין קובעת מנגנון מיוחד המאפשר לבעל דירה או לדייר עם מוגבלות לבצע התאמות ברכוש המשותף (כגון רמפה, מאחז יד או מעלון). החוק מחלק את ההתאמות לארבע קטגוריות לפי רוב ההסכמה הנדרש:

זיקת הנאה בחוק המקרקעין

סעיפים 92 עד 98 לחוק המקרקעין עוסקים בנושא זיקת הנאה, שהיא "זכות לטובת מקרקעין או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור".

הסעיפים עוסקים בצורת הזיקה (זכאות לשימוש מסוים במקרקעין, הימנעות מביצוע פעולה מסוימת),חובת פעולה מסוימת או הימנעות מפעולה על ידי בעל המקרקעין, זיקה מכוח שנים (מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה לתקופה של 30 שנים רצופות רכש את הזיקה וזכאי לדרוש את הרישום שלה, אלא אם בעל המקרקעין הודיע בכתב ולציבור על התנגדות לשימוש בזכות),העברת הזיקה, תקופת הזיקה ותנאיה, הצמדת זיקת ההנאה לחלק מהמקרקעין הזכאים לאחר ביצוע חלוקת המקרקעין, וזיקה בין מקרקעי בעל אחד (משמעות זיקות הנאה בשעבוד זיקות, מיזוג ואיחוד חלקות באותה בעלות).

מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים

על פי לשון החוק, 'מקרקעין מוסדרים' הם מקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט 1969. מקרקעין מוסדרים עברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות, על בסיס מדידה מדויקת ומיפוי שבוצע על ידי המרכז למיפוי ישראל, ואשר אושר על ידי פקיד הסדר זכויות במקרקעין. הרישום בפנקס הזכויות מהווה ראיה חלוטה לתוכנו.

כדי לבדוק אם מקרקעין מוסדרים, צריך לבדוק אם הנכס רשום בפנקס הזכויות. מקרקעין שאינם מוסדרים עדיין לא עברו הליכי הסדר והרישום שלהם לא מבוסס על מדידה או בירור זכויות מדויקות. רישום בפנקסי השטרות מהווה ראיה לתוכנו.

כתוצאה מהרישום המבוצע ללא מדידה בפועל, במקרים רבים, לאחר מימוש הסדר במקרקעין לא מוסדרים, גבולות המקרקעין משתנים. על פי סעיף 135א. (תיקון רישום שטח או גבולות),מקרקעין לא מוסדרים הרשומים בפנקסי המקרקעין, אשר בעל זכות בקרקע או היועץ המשפטי לממשלה או נציגו מבקשים לתקן רישום לא נכון של השטח או של גבולותיו. על פי חוק המקרקעין , שר המשפטים רשאי להתקין תקנות בקשר להליכים של תיקון הרישום או שטח או הגבולות במקרקעין לא מוסדרים. לכן, יש להביא בחשבון כי שטח המקרקעין עלול להשתנות, לעתים במידה רבה, בעסקת רכישה של מקרקעין לא מוסדרים.

חכירה לדורות

סעיף 3 לחוק המקרקעין (שכירות) מגדיר את המונחים הקשורים לעסקת שכירות של מקרקעין. על פי לשון החוק, שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא " חכירה ", בעוד ששכירות לתקופה של יותר מ-25 שנים, תיקרא "חכירה לדורות".

חוק המקרקעין מסדיר את זכויות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות, אשר מחזיק בזכות הצבעה באשר לתקנון בית משותף , עומד בהתחייבויות החוק כמו בעל הדירה במקרים של סכסוך בין בעלי דירות, קבלת זכות קדימה באשר להעברת בעלות, ותוצאות של הערת אזהרה .

על פי סעיף 3 לחוק:

• שכירות: זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות.

• חכירה : שכירות לתקופה של מעל 5 שנים.

• חכירה לדורות: שכירות לתקופה של מעל 25 שנים.

במדינת ישראל, רוב קרקעות המדינה מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומוחכרות בחכירה לדורות (לרוב ל-49 או 98 שנים). החוק משווה את זכויות החוכר לדורות לבעל דירה לעניין הצבעות בתקנון בית משותף , נשיאה בהוצאות והגשת תביעות.

סעיפים מרכזיים בחוק

החוק כולל מספר סעיפים עיקריים:

• סעיף 2: מגדיר את זכות הבעלות במקרקעין "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם"

• סעיף 3: מגדיר את זכות השכירות והחכירה. "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא ” חכירה “; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא ”חכירה לדורות“."

• סעיף 4: מגדיר את המשכנתה. "משכנתה היא ישכון של מקרקעין"

• סעיף 5: מגדיר את זיקת ההנאה. "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם"

• סעיף 7:  קובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. (א)"עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישוי".

עדכונים אחרונים

כאמור תיקונים אחרונים מאפשרים רישום הערות אזהרה באופן דיגיטלי וחכם. שירות זה נועד לייעל את התהליך, לקצר את זמני הרישום ולהפחית את השימוש בנייר. בנוסף, קיימת מגמה לעדכן את הנהלים וההוראות הנוגעות לרישום תשתיות משותפות, כגון חניונים או מתקנים ציבוריים, כדי להתאים את החוק לצרכים המודרניים.

המפקח על רישום מקרקעין

המפקח על רישום מקרקעין הוא גורם שיפוטי שלו מוקדשות סמכויות דומות לאלו של שופט בית משפט השלום. המפקח דן ומכריע בסכסוכים בבתים משותפים, כגון:

• סכסוכים בדבר השתתפות בהוצאות הבית המשותף.

• סכסוכים הנוגעים להרחבת דירה (סעיף 71ב) ולתשלומי איזון.

• סכסוכים לגבי התקנת מעלית, מתקנים סולאריים או עמדות טעינה לרכב חשמלי.

• הסגת גבול ברכוש המשותף.

הגשת תביעה למפקח נעשית באמצעות פנייה בלשכת רישום המקרקעין שבה רשום הנכס.

סיכום

לסיכום, חוק המקרקעין הוא חוק חשוב ובסיסי בספר החוקים בישראל, אשר מהווה נדבך עיקרי בניהול ותפעול ענף הנדל"ן והדיור, לצד חוק מיסוי מקרקעין, חוק התכנון והבנייה ועוד. חוק המקרקעין כולל הגדרות והתייחסות להיבטים רבים סביב נושא הדיור והמגורים, כגון בעלות והחזקה במקרקעין, עסקאות במקרקעין, דרישת רישום, דרישת תיעוד בכתב, שיתוף במקרקעין ושותפות במקרקעין, הערת אזהרה , בתים משותפים, זיקת הנאה, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא מוסדרים, חכירה לדורות והיבטים רבים נוספים.

שאלות ותשובות (FAQ)

מתי עסקת מקרקעין הופכת לסופית?

עסקת מקרקעין היא עסקת סחר בקרקע והופכת לסופית ומקבלת תוקף קנייני מלא אך ורק במועד רישומה בפנקסי המקרקעין (הטאבו) על שם הרוכש, לפי סעיף 7 לחוק. כל עוד העסקה לא נרשמה, הקונה מחזיק בזכות חוזית בלבד לקבלת הנכס, גם אם שילם את מלוא התמורה וקיבל חזקה פיזית בדירה.

מה קורה כשאותה דירה נמכרה לשני קונים?

לפי סעיף 9 לחוק (עסקאות נוגדות), זכותו של הקונה הראשון בזמן עדיפה. עם זאת, הקונה השני יזכה בנכס אם הוא שילם תמורה מלאה, פעל בתום לב מוחלט, והשלים את רישום הבעלות בטאבו לטובתו לפני שהקונה הראשון רשם הערת אזהרה או בעלות.

מה זו הערת אזהרה ועל מה היא מגנה?

הערת אזהרה היא רישום בטאבו המעיד על התחייבות בכתב לעשות עסקה. היא מונעת מבעל הנכס לעשות עסקה נוגדת עם אדם אחר ומגינה על הקונה מפני עיקולים, צווי פירוק או פשיטת רגל של המוכר שהוטלו לאחר רישום ההערה.

איך מפרקים שותפות בדירה כששותף מסרב?

לפי סעיפים 37 ו-40 לחוק, כל שותף זכאי לתבוע את פירוק השיתוף בכל עת. אם השותפים אינם מגיעים להסכמה והדירה אינה ניתנת לחלוקה פיזית, בית המשפט יורה על מכירת הדירה במכירה פומבית או בהוצאה לפועל וחלוקת הפדיון.

השכן בנה על השטח שלי. מה אומר החוק?

לפי סעיף 21 לחוק, בעל הקרקע רשאי לדרוש מהשכן לסלק את הבנייה ולהחזיר את המצב לקדמותו. לחלופין, הבעלים יכול לבחור להותיר את המבנה ולשלם לשכן את שווי ההקמה. במקרקעין לא מוסדרים, בתנאים מסוימים השכן יוכל לבקש לרכוש את הקרקע. אם השכן מסרב ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים.

איזה רוב צריך כדי לשנות את תקנון הבית המשותף?

לפי סעיף 62 לחוק, שינוי תקנון הבית המשותף או אישור תקנון מוסכם דורש רוב של בעלי דירות ששני שלישים (66.6%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כדי להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות.

מה ההבדל בין מקרקעין מוסדרים לא מוסדרים?

מקרקעין מוסדרים הם מקרקעין שעברו הליך בירור זכויות רשמי, והרישום לגביהם בטאבו מהווה ראיה חותכת לתכנו. מקרקעין לא מוסדרים רשומים בפנקס השטרות והרישום לגביהם מהווה ראיה לכאורה בלבד, ולכן העסקאות בהם דורשות זהירות מוגברת.

לאן פונים בסכסוך בין בעלי דירות בבניין?

הכתובת לבירור סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף (למשל בנושאי רכוש משותף, תשלומי ועד בית או הרחבות דירה) היא המפקח על רישום מקרקעין בלשכה האזורית. למפקח ניתנה סמכות שיפוט מקבילה ולעיתים ייחודית לזו של בית משפט שלום.

מקורות וחקיקה

• חוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 - נוסח החוק המלא.

• התוספת לחוק המקרקעין - התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף.

• פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.

• הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין - הנחיות, נהלים ושירותי רישום מקוונים.