עו"ד אסף אנגלרד: "פרשת פרי נדל"ן היא יום הדין של מארגני קבוצות הרכישה הקטנים"

"אם פרשת קריסת חברת חפציבה בשנת 2007 הייתה סוג של יום הדין של הבנקים, פרשת פרי נדל"ן שקרסה היא יום הדין של מארגני קבוצות הרכישה הקטנים. המקרה של פרי נדל"ן מציג מציאות חריגה שבה חברי קבוצת רכישה שעבדו את זכויותיהם בקרקע להבטחת חובות המארגן מבלי שקיבלו בטוחה ראויה. לא כל גוף מממן יסכים להיכנס למבנה עסקה כזה".

כך אמר היום (ג') עו"ד אסף אנגלרד, שותף בכיר וראש מחלקת מימון ובנקאות במשרד המבורגר עברון ושות', במסגרת הרצאת זום מיוחדת למרכז הנדל"ן על ניתוח עסקאות המימון של פרי נדל"ן, זאת על רקע קריסתה של החברה.

בפתח הרצאתו הבהיר עו"ד אנגלרד כי קבוצות הרכישה הן כלי לגיטימי וחשוב בעולם הנדל"ן. עם זאת הדגיש כי יש להפריד בין המארגנים הוותיקים והמקצועיים, שעובדים לפי הספר במשך כל השנים והעמידו פרויקטים שהשפיעו לטובה על השוק, כמו ב.ס.ר , סופרין , אילה אגם ומארגנים נוספים מהשורה הראשונה, שלהם ניסיון מוכח בארגון קבוצות רכישה ובהקמת פרויקטים, לעומת יזמים שרכבו על הגל בשנים האחרונות והפכו את קבוצות הרכישה להרפתקה מסוכנת, מה שכבר הצריך מעורבות רגולטורית לא פעם, ויצריך בעתיד.

צפו בהרצאה במלואה:

עו"ד אנגלרד דיבר לאורך ההרצאה על מקרים שבהם קבוצות רכישה עלולות להיקלע לקשיים, ועל הדברים שצריך לשים לב אליהם, ונתן לדוגמה מקרה מורכב ורגיש, שבמסגרתו מארגן קבוצת רכישה מסתייע במימון של גוף חוץ-בנקאי כדי לאפשר השלמת רכישת הקרקע ואת המשך קידום הפרויקט בשלב שעד לגמר שיווק היחידות לחברי הקבוצה.

מה קורה כאשר מתברר שאותו כסף שיועד לכאורה לכסות על הבור התקציבי, הופנה למטרות אחרות? החוב לא ניתן לכיסוי, הריביות תופחות – ואלו עשויות להיות משמעותיות מאוד - עד למצב קשה מאוד שבו החוב תופח והריבית נוגסת בשווי הקרקע"

"ישנם לא מעט מקרים שבהם הזמן שהוקצב למארגן לגייס את הכסף להשלמת רכישת הקרקע  לא מספיק, כלומר המארגן לא מספיק לשווק את כל היחידות  בפרויקט עד המועד שהוסכם. כך נוצר חור תקציבי, וכדי שהפרויקט לא יקרוס ויוכל להמשיך – המארגן פונה לגורם מממן, שיודע להעמיד אשראי כדי להשלים את העסקה.

במקרה כזה, באופן טבעי, הקרקע תשועבד לגורם המממן, עד להחזרת הכסף. כאשר  יתרת הקרקע משווקת לחברי קבוצה נוספים הכסף החדש אמור לפרוע מיד את החוב שלקח על עצמו המארגן. אבל מה קורה כאשר מתברר שאותו כסף שיועד לכאורה לכסות על הבור התקציבי, הופנה למטרות אחרות? החוב לא ניתן לכיסוי, הריביות תופחות – ואלו עשויות להיות משמעותיות מאוד - עד למצב קשה מאוד שבו החוב תופח והריבית נוגסת בשווי הקרקע. זה יכול להוביל לסיטואציה שבה לחברי הקבוצה שכן העבירו את הסכומים שהתבקשו להעביר, ואשר סמכו על המארגן, לא נשאר כלום.

חשוב להבין: מדובר באנשים שלא פעם מממנים את התשלום של החלק שלהם בקבוצה מכספי פיצויי הפיטורים, מהפנסיה שלהם, מכל מה שהיה להם. כלומר מצב כמו שתיארתי כאן עשוי להשאיר אותם חסרי כול".

עו"ד אנגלרד דיבר גם על תפקידו של ממונה חוק המכר במשרד השיכון, ועל העובדה שמדובר בתפקיד חדש יחסית, שקיים מאז 2008 ונוצר כמסקנה מאירוע חפציבה המפורסם. "ממונה חוק המכר מוודא שהגורמים השונים הקשורים להסכמי מכר דירות – קבלנים , יזמים, בנקים, חברות ביטוח ומממנים חוץ-בנקאיים - עומדים בהוראות הרגולציה, כדי שבעלי הדירות יקבלו את הבטוחה שלהם במקרה הצורך. 

כאן חשוב לי להבהיר: לא משנה אם מדובר בחברי קבוצת רכישה או ברוכשי דירות – כך או כך אלו אנשים שאיבדו את כספם, ואני קורא לממונה חוק המכר להתערב ולהגן עליהם"

הממונה ראה שישנם מקרים רבים שבהם אנשים נפגעו כשהיו חלק מקבוצות רכישה, ולכן קבע כמה כללים גם לגבי פעילות זו. הוא הבהיר שקבוצת רכישה היא התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן, אך מצד שני הבהיר כי ישנם מקרים שבהם קבלנים 'מסתווים' למעשה כמארגנים. הם נראים כמו מארגנים, אבל למעשה מדובר ביזמים עליהם חל חוק המכר.

כאן חשוב לי להבהיר דבר נוסף: לא משנה אם מדובר בחברי קבוצת רכישה או ברוכשי דירות – כך או כך אלו אנשים שעלולים לאבד את כספם בהשקעה המשמעותית ביותר שלהם, ואני קורא לממונה חוק המכר להתערב ולהגן עליהם".