דמי מפתח - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה דמי מפתח

דמי מפתח מתארים מנגנון ייחודי להחזקת דירה\עסק, אשר מעניקים זכויות גדולות יותר מהשכרת דירה, אך פחותות מבעלות מלאה על הנכס. דירה בדמי מפתח מאפשרת לדייר\משתמש להתגורר או להשתמש בנכס עד לסוף חייו, כל עוד יעמוד בחובותיו, אך מבלי לשלם מחיר מלא של רכישה.

השימוש ב-"דמי מפתח" החל בתקופת המנדט הבריטי בישראל, כאשר השלטון הבריטי ניסה לרסן את שוק השכירות שמחיריו השתוללו, באמצעות הארכת משך השכירות לתקופה בלתי מוגבלת בזמן, כך שהדייר הפך ל"דייר מוגן". בשנות ה-50 של המאה הקודמת, לאחר קום המדינה, הרשויות בישראל עודדו את השיטה של דמי מפתח בעקבות הרצון לספק קורת גג למאות אלפי העולים שהגיעו בשנים אלו אך לא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. שיטה כגון דמי מפתח נועדה לאפשר לבעלי הכנסות מועטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.

על פי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, דמי מפתח הם 'כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות על המושכר, או בקשר לקבלת החזקה במושכר לפי חוק זה – ואין נפקא מינה מתי שולמו'.

על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון , ב-2014 נותרו כ-15,000 נכסים בדמי מפתח, מחציתם דירות מגורים. על פי הערכות שונות, מידי שנה מבוצעות 200-250 עסקאות חדשות בדמי מפתח. רוב הנכסים בדמי מפתח שנותרו כיום נמצאים במרכזי ערים ובשכונות ותיקות.

מה זה דירה בדמי מפתח – תנאי עסקה, זכויות וחובות בעל הנכס והדייר המוגן

בניגוד לרישום בטאבו ובעלות על הנכס (בין אם מדובר בדירה, חנות, עסק או משרד),תשלום של דמי מפתח לבעל הנכס מעניק את הזכות לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת, אך לא את הבעלות בפועל, ובתנאי של עמידה בתנאי החוזה.
את הזכויות מקבל הדייר מהדייר המוגן שהיה לפניו בדירה, או מבעל הדירה. הזכויות ניתנות לכל החיים, ובמקרים מסוימים גם ניתנות להעברה בירושה. דמי המפתח המקוריים יכולים לנוע בין 30% ל-60% משווי הנכס בפועל באותה נקודת זמן.

בנוסף לדמי המפתח הראשוניים, הדייר המוגן משלם גם דמי השכירות המוגנת על הנכס, שהם דמי שכירות היסודיים (לרוב סמליים) בתוספת אחוזים שייקבעו בתקנות הגנת הדייר. שיעורי העלאת דמי שכירות בדירות ובבתי עסק מוגנים נמצאים באתר משרד הבינוי והשיכון.

מהן הזכויות והחובות של דייר בדמי מפתח ובעל הנכס בדירה בדמי מפתח?

הזכויות של אדם המתגורר בדירה בדמי מפתח מוגדרות בתור 'זכויות מוגנות בנכס'. לדייר מוגן\ דייר בדמי מפתח מותר לגור בנכס למשך כל ימי חייו ולנצל את הדירה למטרות מגורים בלבד עבורו ועבור משפחתו, ואין אפשרות להוציא אותו מהנכס. כאשר מדובר בדירה, אסור לדייר להשכיר את הדירה לאחרים, אסור להפעיל בה עסק ואזור להעביר את זכויות לאדם אחר ללא הסכמה מפורשת של הבעלים. עליו להתגורר או להשתמש בנכס בפועל על מנת שלא ייחשב כמי שנטש את הנכס.

כאמור, בדירה יכולים לגור רק בעל הזכויות ובני משפחתו, אשר נהנים מזכויות דומות לזכויות של מי שרכש את הנכס בטאבו ומתגוררים בה, אך תחת מגבלות: לדוגמה, אין עליהם לבצע שינויים בדירה, כגון סגירת מרפסת, הריסת\בניית קירות, ללא אישור הבעלים.

בכל צורך של תיקון בנכס, עלויות התיקון מתחלקות שווה בשווה בין בעל הבית ובין הדייר המוגן.

שינויים מסוג צביעה, מיזוג, תריסים וחלונות הם מותרים, אך רק כאשר נעשים שיפוצים בבניין. חובת ההשתתפות בשיפוצים אלו חלה על בעל הנכס ועל הדייר המוגן, גם במקרים בהם ההוצאות אינן קשורות בדירה באופן ישיר.

אם הדייר מפר את אחד התנאים האלו, בעל הדירה זכאי לפנותו מהנכס באמצעות תביעה לבית המשפט.

בעל הנכס, כאמור, מחויב להמשיך ולהשכיר את הנכס לדייר המוגן, ללא יכולת למכור אותו בשוק החופשי, אסור לו לעשות בו שימוש לצורך עצמי או להשכיר אותו בשכירות חופשית.

פינוי דייר מדירה בדמי מפתח

במקרה בו בעל הבית רוצה להרוס את הבניין בו נמצאת הדירה ולבנות במקומו בניין חדש, זכותו של בעל הבית לפנות את הדייר המוגן, בתנאי שייתן לו זכויות דומות בנכס – בין אם מדובר בנכס חליפי או כסף שווה ערך. על פי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, במקרה בו בעל הנכס מפנה אותו כדי להרוס אותו ולבנות מבנה חדש, והוא הודיע על הנכונות שלו לסייע בדיוק חלופי או פיצוי כספי לדייר המוגן – קיימת עילת פינוי על פי חוק. חשוב לציין כי רצון לבניית בניין אינו מספיק- יש להציג היתר בנייה לבנייה מחדש או להוכיח היתכנות ממשית לקבלת היתר בנייה בעקבות פעולות תכנוניות לשם כך. עוד על פי סעיף זה, על בעל הנכס להעמיד לדייר המפונה פתרון דיור חלופי, הנקרא בחוק "סידור חלוף", אשר עונה לצרכיו. הטיב והמהות של ה'סידור החלוף' נתונים לשיקול דעת בית המשפט, על פי נסיבות המקרה- המצאת דירה (או בית עסק) חלופיים, או תשלום פיצויים מתאימים.

בית המשפט רשאי גם לקבוע כי הסידור החלוף יינתן באמצעות נכס חלופי חדש בבניין העתידי לאחר שיושלם, כאשר בתקופת הבנייה יינתן פתרון מגורים\עסק חלופי לתקופת הביניים (או דרך אחרת לפיצוי הדייר המוגן).

בעיות בדירה בדמי מפתח

בעקבות חוסר הגמישות בהוצאת הדייר מהדירה, לעתים בעלי נכסים בדמי מפתח מבצעים פעולות המניעות את הדייר לעזוב את הדירה, ובכך לוותר על זכויותיו בנכס.

למשל, כאשר ישנן הוצאות בבניין אשר בעל הנכס והדייר אמורים להתחלק בו, בעלי נכסים נוטים להתנער מחובה זו כדי לאלץ את הדייר לכסות על תחזוקת הנכס לבדו, מתוך כוונה שהדייר ייאלץ בסופו של דבר לעזוב את הנכס מיוזמתו.

בעיה דומה עולה בעת שיפוץ ושימור של בניינים לשימור. במקרים אלו, המערכת המשפטית, ובמקרים מסוימים גם העירייה המקומית ומחלקת השימור, לא יכולים לכפות על בעלי הנכסים לבצע את השימור והשיפוץ הנחוץ על חשבונם. העלות עולה כאשר מדובר על בניין לשימוש, מה שמצריך פריטים עתיקים, מרפסות עגולות קשות לבנייה וחלקים שלמים של בניין שמצריכים שחזור מלא.

בעיה נוספת הקשורה לדירות בדמי מפתח היא במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית ( תמ"א 38 ). כאשר יזמים מבקשים להוציא לפועל פרויקטים מסוג זה, הם מגלים כי מלבד בעל הזכויות הקנייניות בנכס, נדרשת הסכמתו של הדייר המוגן, מה שעלול לעכב את הפרויקט ואף לפגוע בכדאיות הכלכלית שלו, משום שהדיירים המוגנים זכאים למענה בדמות דיור חלוף ו\או פיצוי כספי במהלך הבנייה, ובמקרים רבים הדיירים המוגנים דורשים לשוב לנכס החדש שהיזם בונה.

חוק הגנת הדייר דמי מפתח

מי שמחזיק בדירה בדמי מפתח מוגדר 'דייר מוגן', על ידי חוק הגנת הדייר. החוק מסדיר את התנהלות העסקאות מסוג זה, ומעגן חובות וזכויות שונות מצד בעלי הנכס והדיירים, כגון הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות.

דייר מוגן נחשב כך אם הוא עומד באחד מהתנאים הבאים:

- אדם המחזיק בדירה או בעסק ושילם עבורם דמי מפתח.

- דייר לא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס המדובר לפני 1940.

- דייר שהיה זכאי להחזיק בנכס עד 20.08.1968, ושבחוזה השכירות לא צוין באופן מפורש כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו.

- כל בן משפחה שהפך לדייר מוגן אחרי שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. דייר זה נקרא 'דייר ממשיך'.

בנוסף, בסעיפים 20-25 לחוק מצוין כי זכויותיו של הדייר בנכס עשויות לעבור לקרוביו במקרה של פטירה או מקרה בו התא המשפחתי מתפרק. בסעיפים 74-77 לחוק מצוין כי דייר מוגן המבקש לעזוב את הנכס זכאי במקרים מסוימים לקבל חלק מדמי המפתח ששילם בתחילה. סעיף 131 לחוק קובע את העילות היחידות האפשרויות לפינוי דייר שחל עליו חוק הגנת הדייר - אי-תשלום של דמי השכירות במועדן, גרימת נזק מהותי לנכס, נטישת הנכס ועוד.

חישוב שווי דירה בדמי מפתח

מחירי נכסים בדמי מפתח (כלומר, הזכויות בדמי מפתח בדירה) הם זולים יחסית ומעורכים בשליש עד מחצית משוויה של דירה זהה בטאבו. תשלום דמי מפתח אינם תחליף לדמי השכירות, אך דמי השכירות מופחתים.

השיקולים של מי שמחפש דירה בדמי מפתח הם קנייה של דירה מרווחת יותר בדמי מפתח במקום דירה קטנה בהרבה בטאבו, אשר עולה אותו מחיר. אפשר לציין גם כי דירות בדמי מפתח לרוב נבנו לפני עשרות שנים מה שאומר שהחדרים מרווחים יותר, יש מרפסת, תקרות גבוהות ומטבח נפרד- מרכיבים מבוקשים, בעיקר באזורי ביקוש בלב הערים הגדולות.

דמי מפתח ירושה

במקרה של פטירת הדייר המוגן המתגורר בדירה בדמי מפתח, הזכויות עוברות לבני משפחתו הקרובים (בנו\בתו או בת\בן זוגו),רק אם הם גרו איתו למשך חצי שנה לפחות עד פטירתו.

כאשר מדובר על בית עסק, בן\בת הזוג מקבלים באופן אוטומטי את הזכויות של הדייר שנפטר, ואם אין בן\בת זוג, הילדים מקבלים אותן.

חשוב לציין כי זכות ההורשה בדירה בדמי מפתח היא חד פעמית, ויורדיו של הדייר המוגן לא יוכלו להוריש את הנכס הלאה.

מכירת זכויות בדירת דמי מפתח

על פי לשון החוק, במצב בו בעל הזכויות (הדייר המוגן) מעוניין למכור את זכויותיו בדירה, יש עדיפות לבעל הדירה לקנות את הזכויות לפני כל אדם אחר.

במקרה בו קיים אדם המעוניין לקנות את הזכויות על המגורים בדירה אשר הגיע לסכום מוסכם עם הדייר המוגן, הדייר המוגן ישלח מכתב לבעל הנכס עם סיכום העסקה, הכולל תצהיר על הרצון למכור את זכויותיו ואת הסכום המוסכם. לבעל הדירה עדיפות ראשונה להשוות את ההצעה ולקנות את הזכויות מהדייר בסכום המצוין בתצהיר.

בעל בית יכול להקשות על המכירה בכך שיסתייג מהמכירה בעקבות הרקע של הקונה המיועד, וזאת מתוך מטרה שבעל הזכויות ימכור אותן לבעל הנכס ובמחיר מופחת. לעתים בעל הדירה מסכים לתנאי תצהיר המכירה, אך מעלה באופן משמעותי את דמי השכירות המוגנים לעומת הסכום ששילם הדייר הקודם.

על פי החוק, במקרה בו הזכויות בדירה נמכרות, הכסף מתחלק בין בעל הבית לדייר המוגן לפי היחס הבא:

- אם הדייר מתגורר בדירה פחות משנה, החלק בדמי המפתח העובר לדייר היוצא עומד על 85%.
- במקרה בו הדייר מתגורר בדירה בין שנה לשנתיים, עליו לקבל 75% מהסכום.
- אם הדייר גר בדירה 2-5 שנים, הדייר מקבל שני שליש מהסכום, ובעל הבית שליש מהסכום.
- אם הדייר גר בדירה יותר מ-5 שנים: בעל הבית מקבל 40%, הדייר 60%.
בנוסף, אם דמי המפתח שולמו עד ה-14.8.1958, החלק בדמי המפתח המגיע לדייר יעמוד על 66.6%.

במקרה בו הדייר המוגן היוצא לא שילם מעולם דמי מפתח, החלק שלו בדמי המפתח המתקבלים יהיו:

- בשנה הראשונה לשכירות – 0%

- 1-2 שנות שכירות – 22.5%

- 2-3 שנות שכירות – 33.35%

- 3-5 שנות שכירות – 50%

- 5 שנות שכירות ומעלה: לפני 14.08.1958, החלק של הדייר יהיה 66.6%, ואחרי תאריך זה, 60%.

סיכום

לסיכום, 'דמי מפתח' הם מנגנון המעניק לדייר המוגן זכות להתגורר\להשתמש בנכס\דירה עד סוף חייו (כל עוד הוא עומד בהתחייבויות מהצד שלו),בתמורה לתשלום מופחת בכניסה לנכס, הנקראים דמי מפתח, ובנוסף שכר דירה נמוך ומפוקח, לעתים קרובות סמלי, אשר עולה באחוזים מוגדרים על פי חוק במשך השנים.

בהסכם של דמי מפתח, כמו למשל דירה בדמי מפתח תל אביב, לדייר המוגן חובות בהם עליו לעמוד על מנת להמשיך לקבל את זכויות המגורים בדירה, ביניהם השתתפות בעלות התיקונים, איסור על שיפוץ מהותי של הדירה ואיסור על הפסקת מגורים בדירה, גם לתקופה קצרה יחסית. החוק קובע מספר מקרים בהם בעל הנכס ראשי לפנות את הדייר המוגן.

הזכות למגורים בנכס ניתנים להורשה לבן משפחה קרוב (בן\בת זוג או ילדים),כל עוד הם מתגוררים איתם בדירה. יורש זכויות המגורים אינו יכול להעביר אותן הלאה. זכותו של הדייר המוגן למכור את הזכויות בנכס לגורם אחר, אך בהסכמת בעל הבית, ועם אפשרות קודמת של בעל הנכס לרכוש בעצמו את הזכויות מהדייר המוגן.