פרויקט תמ"א של א.א רוטשטיין בנס ציונה יצא לדרך למרות התנגדות אחת הדיירות – שחויבה לחתום על כל ההסכמים

21 דיירי בית משותף תבעו דיירת אשר התנגדה לביצוע פרויקט תמ"א 1/38 בבניין – וזכו. המפקחת על רישום מקרקעין, ציפי קוינט-שילוני, חייבה את הנתבעת לחתום על ההסכם ועל המסמכים המאפשרים את ביצוע הפרויקט – שמטרתו חיזוק ותוספת לבניין ברחוב השריון 22 בנס ציונה.

21 התובעים, שיוצגו על ידי עו"ד עמנואל יוזוק, עו"ד רון מלכין ועו"ד ניקול עוזרי, הם בעלי 11 מתוך 16 דירות בבית המשותף. הנתבעת, שיוצגה על ידי עו"ד זוהרה בר גיל, מחזיקה בדירה בקומה הרביעית בבניין. התובעים ביקשו לאשר להם, חרף התנגדות הנתבעת, ביצוע עבודות שמטרתן בין היתר הוספת 2.5 קומות, בניית 12 דירות (שיתווספו ל-16 הדירות הקיימות, ביניהן שתי דירות גן), הרחבת הדירות הקיימות, בניית ממ"דים והוספת 18 חניות, זאת בהתאם להסכם שנחתם בין נציגות הדיירים לבין חברת א.א רוטשטיין תמ"א 38 נס ציונה באפריל 2016. 

הנתבעת טענה כי פתרון החניה שהוצע על ידי היזם מהווה סיכון בטיחותי

עיקר המחלוקת נסבה סביב החניון הרובוטי המתוכנן להיבנות במסגרת הפרויקט. הנתבעת הגישה התנגדות לפרויקט לוועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה, שבמסגרתה טענה כי פתרון החניה שהוצע על ידי היזם מהווה סיכון בטיחותי ועלול להביא לקריסת המבנה. לשיטתה, הפתרון היחיד לחיזוק המבנה הוא בהריסת המבנה הקיים ובבניית מבנה חדש תחתיו.

13 דיירים חתמו על הסכם עם היזם לביצוע חיזוק המבנה מכוח תמ"א 38 , שלושה דיירים לא חתמו על ההסכם, ומתוכם התקבלה התנגדות אחת. בהתחשב באמור לעיל, נמצא כי לבקשה קיימת הסכמה של הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט, לפי הוראות תוכנית תמ"א 38"

במרץ 2019 ניתנה החלטת הוועדה המקומית, שדחתה את התנגדות הנתבעת - וביצוע הפרויקט אושר בתנאים. בהחלטת הוועדה נכתב כי "13 דיירים חתמו על הסכם עם היזם לביצוע חיזוק המבנה מכוח תמ"א 38 , שלושה דיירים לא חתמו על ההסכם, ומתוכם התקבלה התנגדות אחת. בהתחשב באמור לעיל, נמצא כי לבקשה קיימת הסכמה של הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט, לפי הוראות תוכנית תמ"א 38. פתרון החניות המוצע הינו בהתאם להחלטת הועדה המקומית לעניין תקן החניה, ועל כן ניתן מענה התואם להחלטת הוועדה כאמור לעיל, וזאת מאחר שלא ניתן לממש פתרונות חניה אחרים בכמות הנדרשת". ביוני 2020 ניתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט.

התובעים טענו, בפני המפקחת קוינט-שילוני, כי סירובה של הנתבעת לחתום על הסכם התמ"א מעמיד את בעלי הדירות בסיכון ממשי אם תתרחש רעידת אדמה, וזאת משום שחוות הדעת ההנדסיות שהוגשו לוועדה המקומית מלמדות כי הבניין לא עמיד בפני רעידות אדמה. "טענות הנתבעת בדבר הסכנה הטמונה למבנה בשל ביצוע הפרויקט, ובעיקר בשל בניית החניון הרובוטי התת-קרקעי, עומדות בניגוד לקביעותיהם של שלל מומחים מכובדים ועתירי ניסיון, לרבות ועדות התכנון, אשר אישרו את ביצוע הפרויקט חרף התנגדותה של הנתבעת, זאת לאחר בחינה של חוות הדעת ההנדסית מטעם היזם, הצגת תוכניות ועמידה בתנאי הסף לביצוע הפרויקט".

"רצון היזם לביצוע פרויקט תמ"א 1/38 נובע משיקולים כלכליים גרידא", טענה הנתבעת, והפנתה לבניינים הסמוכים ברחוב השריון, שבהם אושרו לטענתה פרויקטים של תמ"א 2/38, וטענה כי הבית המשותף נועד מלכתחילה לפרויקט דומה של הריסה על ידי יזם אחר

הנתבעת טענה שוב כי החניון עלול להביא לקריסת המבנה, ומשכך יש לשקול לבצע תמ"א 2/38 הכוללת הריסת המבנה ובנייתו מחדש. "רצון היזם לביצוע פרויקט תמ"א 1/38 נובע משיקולים כלכליים גרידא", טענה. הנתבעת הפנתה לבניינים הסמוכים ברחוב השריון, שבהם אושרו לטענתה פרויקטים של תמ"א 2/38, וטענה כי הבית המשותף נועד מלכתחילה לפרויקט דומה של הריסה על ידי יזם אחר, אך הוא לא הבשיל וזאת בשל משבר כלכלי שאליו נקלע. עוד טענה כי חסר מידע הנדסי חיוני על המבנה המקורי, "ולכן מומלץ ורצוי לבצע פרויקט תמ"א 2/38".

"בהסכם התמ"א אין זכר לחניון התת-קרקעי", המשיכה. "החניון הגיע בשלב מאוחר ולאחר הליך משפטי שהתנהל בין היזם לוועדה המקומית, לפיכך התובעים עצמם לא היו מודעים בשעת החתימה על ההסכם לפתרון החניה התת-קרקעי, וגם מטעם זה אין לאשר הפרויקט. היזם או מי מטעמו, לרבות העירייה או מי מטעמה, עושים יד אחת כגופים חזקים כנגד האזרח החלש".

"איני מוצאת מקום להתערב בהסכמות רק בשל רצונה הערטילאי של הנתבעת"

המפקחת קוינט-שילוני קבעה כי "הנתבעת לא הציגה כל תוכנית חלופית המלמדת כי אכן ישנה היתכנות כלכלית ותכנונית בביצוע פרויקט תמ"א הריסה. כל בעלי הדירות בבית המשותף מעוניינים והסכימו על ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 1/38, ולפיכך איני מוצאת מקום להתערב בהסכמותיהם אלו רק בשל רצונה הערטילאי של הנתבעת לבצע פרויקט מסוג תמ"א הריסה ובנייה.

בין המסמכים המצויים בפניי מצוי מסמך מפברואר 2016 הנושא את חותמת היזם, מופנה לדיירי הבניין וכותרתו 'הצעתנו בהתאם לפנייתכם לחיזוק ותוספות בנייה במסגרת תמ"א 38 '. מסמך זה נושא את חתימות התובעים, ובסעיף ח2 נמנית האפשרות של בניית חניון תת-קרקעי"

הנתבעת טענה כי החניון התת-קרקעי לא נזכר כלל בהסכם התמ"א ולפיכך התובעים לא נתנו הסכמתם לחניון מסוג זה, ולכן ההסכם בטל מעיקרו. יש לדחות טענה זו של הנתבעת לגופה. ראשית, בין המסמכים המצויים בפניי מצוי מסמך מפברואר 2016 הנושא את חותמת היזם, מופנה לדיירי הבניין וכותרתו 'הצעתנו בהתאם לפנייתכם לחיזוק ותוספות בנייה במסגרת תמ"א 38 '. מסמך זה נושא את חתימות התובעים, ובסעיף ח2 נמנית האפשרות של בניית חניון תת-קרקעי. לבד מזה הגישו התובעים את תצהירו של נציג בעלי הדירות, שממנו עולה כי הוא מביע הסכמה לחניון התת-קרקעי".

המפקחת קבעה כי היא מקבלת את התביעה, ומאשרת לבצע את העבודות נשוא התביעה בהתאם לחוק החיזוק, וכאמור חייבה את הנתבעת לחתום על כל ההסכמים והמסמכים הרלוונטיים. המפקחת אף מינתה את עו"ד רון מלכין, אחד מנציגי התובעים בדיון, "להתקשר ולחתום בשם הנתבעות על כל המסמכים הדרושים

בהתאם לכל אלו קבעה המפקחת כי היא מקבלת את התביעה, ומאשרת לבצע את העבודות נשוא התביעה בהתאם לחוק החיזוק, וכאמור חייבה את הנתבעת לחתום על כל ההסכמים והמסמכים הרלוונטיים. המפקחת אף מינתה את עו"ד רון מלכין, אחד מנציגי התובעים בדיון, "להתקשר ולחתום בשם הנתבעות על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע עבודות החיזוק והקשור בהם".

היא אף פירטה את מהות המסמכים: ההסכם עם היזם, הבקשות והמסמכים הנדרשים לשם תיקון צו רישום הבית המשותף לצורך מימוש תוכנית החיזוק, לצורך רישום יחידה רישומית כשלב ביניים ולצורך רישום הדירות החדשות לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית הדירות החדשות, לצורך רישום משכנתאות ו/או שיעבוד לטובת בנק או מוסד פיננסי, לצורך רישום זיקות הנאה לטובת מגרשים גובלים, הבקשות ושטרי המכר להעברת הבעלות על שם היזם ו/או הרוכשים והטפסים והמסמכים הדרושים על ידי שלטונות האוצר/ מס שבח .

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן