הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית עו"ד תמר עדיאל זכאי בפודקאסט החזית העירונית: "התפקיד שלי הוא לא לקבוע שהדייר תמיד צודק"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 12, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את עו"ד תמר עדיאל זכאי, הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. השניים דיברו על התפקיד עצמו ועל מהותו – שעו"ד עדיאל זכאי היא הראשונה לאייש אותו, על הכתובת שהיא מהווה עבור הדיירים, על הדרך שבה היא פועלת לבירור פניות כאלו ואחרות – ועל כניסתה לשנתה השלישית לתפקיד. האזינו:

להאזנה בספוטיפיי 
להאזנה באפל פודקאסטים 
להאזנה בגוגל פודקאסטים 

הפרויקט הראשון שזכה לטיפול: תוכנית התחדשות קריית משה ברחובות 

"בקריית משה בעצם פנו אליי קרוב ל-30 דיירים, רובם עולים - לא עולים חדשים, עולים ותיקים, אבל כאלו שלא שולטים בשפה העברית, או לכל הפחות רובם. הטענה העיקרית שלהם הייתה שהם חתמו על עסקאות פינוי-בינוי שקידמה חברה יזמית בשכונה, מבלי שידעו שהם חותמים על עסקה. הם סברו שחתמו על כתב הסכמה, על הסכמה עקרונית כלשהי, לקידום הפרויקט, ושבעצם הם חותמים מול העירייה, מול הגורם המקומי, ולא מול היזם. 

חשוב לציין שאחד הדברים שקרו הוא הקמת מנהלת בשכונת קריית משה, קצת לפני שרוב הפניות הוגשו, והמנהלת התחילה לפעול - הביאה את הידע הדרוש לדיירים, ובעצם באותו שלב הם נעשו מודעים לזכויות שלהם, נעשו מודעים לתהליך, לאופן שבו תהליך התחדשות עירונית אמור להתקדם, לזכויות שלהם – ומכאן הגיעו הפניות. למעשה היה פער של כארבע שנים בין המועד שבו רובם חתמו על העסקאות, לבין המועד שבו בעצם המנהלת הוקמה והפניות הוגשו. עוד אציין שחלק מהפונים התחרטו, ומשכו את הפנייה: מגיעות הרבה יותר פניות מאשר מתקבלות החלטות. בסופו של דבר לא כל פנייה משתקללת לכדי החלטה".

המחסום הגדול ביותר במקרה הזה: השפה

"הקושי העיקרי של אותם דיירים היה נעוץ בעצם בשפה: רוב מי שכן דובר עברית מביניהם, כלל לא ידע לקרוא עברית - ובטח שלא שפה משפטית, הסכם. חלק מהם גם לא ידעו בעצם לדבר עברית, או שרמת הדיבור שלהם הייתה נמוכה יחסית. אני חייבת להודות שהיה שם קושי: הבחינה היא בחינה עובדתית, של מה שקרה במעמד החתימה, שהתקיים שנים קודם לכן. לא מדובר בהליך שמתנהל כמו בבית משפט, שבו אפשר לחייב הגשת תצהיר עדות ראשית וכולי. 

לכן מה שאני עושה בדרך כלל בפניות מהסוג הזה, כאשר הנסיבות העובדתיות דורשות בירור על מנת לדעת איך לנתח משפטית את המצב, אני מקיימת דיון בנוכחות הצדדים לפנייה: הפונה, נציגים מהמנהלת במקרה של קריית משה, היזם וגם עורכי הדין של הצדדים, אם יש כאלו. אז אני מבררת את הפנייה: אני מבקשת מהפונים לתאר מדוע הם פנו אליי, ובמהלך הדיון ניתן להתרשם, להבין בצורה פרטנית הרבה יותר, מה הן הסיבות לפנייה, מה הם הקשיים של אותו דייר שפנה, ולקבל איזושהי תמונה של מה שקרה במעמד ההחתמה. 

במקרה של קריית משה קבעתי שמדובר בעסקאות בטלות, מכיוון שהנסיבות והתנאים שבהם בוצעו החתמות, אדם סביר יכול היה להבין את מה שאותם דיירים הבינו, ואני אפרט למה הכוונה: הדיירים הוחתמו במוקד הקליטה הקיים בשכונה, שזה בעצם מבנה ששייך לעירייה ומזוהה לחלוטין איתה, ולכן לסברה שהדיירים חותמים על מסמך לטובת העירייה היה בסיס אובייקטיבי. נוסף על כך, אותו האדם שבפניו חתמו, אני סבורה שבנסיבות העניין הגיוני היה לקבל את הטענה שהם סברו שמדובר באדם שבעצם פועל מטעם העירייה. 

לגבי העסקאות עצמן, עורך הדין שהשתתף בהליך ובעצם טען שהוא מייצג את הדיירים באותם המתחמים, לא הציג בפניי ייפויי כוח שלפיהם הוא הוסמך לייצג את הדיירים הספציפיים שפנו, למעט ייפוי כוח אחד של אחת הדיירות, ועל רקע זה קיבלתי את הטענה של חלק גדול מהפונים, שהם בעצם לא הסמיכו את אותו עורך דין לשמש כבא כוחם לעניין העסקה. בעצם נוצר מצב שבו הם ישבו מול אדם שהחתים אותם על העסקה – לא בכל המקרים, אבל במרביתם – מבלי שהם ערים לכך שמדובר בעורך דין שמתיימר לייצג אותם לעניין העסקה מול היזם. כאן בעצם נוצר פער שמתבטא בהבנה של כל מה שקורה סביבך, גם במעמד החתימה וגם בהקשר של הזכויות".

על חובת הגילוי

"סעיף 6 לחוק פינוי-בינוי קובע בעצם חובת גילוי, והתכלית של אותו סעיף היא לאפשר - אם גורם שפועל מטעם היזם לא גילה על כך שהוא פועל מטעם היזם, ושהוא עתיד לקבל תמורה מהיזם, לפני ההחתמה - אז קמה לאותו דייר הזכות לחזור בו בעצם מההסכמה שנתן, אפילו אם חתם על העסקה. האמירה היא שההסכמה של הדייר צריכה להינתן תוך שהוא מודע לנסיבות, לעובדות המהותיות, טרם החתימה על העסקה כמובן. הזכות של הדייר היא להיות מודע לעצם העובדה שהוא בכלל חותם על עסקה מול גורם שמקבל תמורה מהיזם. 

וישנם גם סיפורים לצד השני: באחד המקרים הייתה פנייה של דיירים במתחם מאוד גדול בתל אביב, שחשבו שהמארגנים מקבלים כל אחד דירה, ובמסגרת הבירור התברר שלא דובים ולא יער - הם עדיין לא קיבלו שקל, ומדובר היה בכעשור לאחר שהפרויקט התחיל להתקדם. על מנת לנסות לרתום את הדיירים הפונים לתהליך, לקדם אותו תוך מתן אמון של אותם דיירים בתהליך, הוחלט במסגרת הבירור שייחתם הסכם - ואכן נחתם הסכם כזה - בין היזם לבין המארגנים, שלפיו התמורה שהמארגנים יקבלו עבור הארגון של הפרויקט תהיה בשיעור שלא יעלה על החזר הוצאות, שלשיטתם הסתכם ב-150,000 שקל. 

הדבר הזה אפשר את המשך התהליך בצורה גלויה, כשהדיירים לא חושבים כל הזמן מה מקבלים המארגנים שהם לא מקבלים, וכולי. יש הרבה מקרים שבהם במסגרת הליכי הבירור בפניי אנחנו פשוט מנסים להשיג הסכמות בין הצדדים, כי המטרה בסופו של דבר היא לקדם את הפרויקטים ולא להחליט משפטית אם יש צדק, או לא רק להחליט אם יש צדק.
 
יש סיטואציות שונות מאוד שעולות במסגרת בירור הפניות, וצריך לשמוע את הדברים בדיוק. התפקיד שלי הוא לא לסייע לדיירים במובן ש'הדייר תמיד צודק'. המצב כלל אינו כזה. ישנם לא מעט דיירים שפונים, ואין לכך הצדקה – כבר בבירור הפנייה שלהם. גם אחרי בירור, התוצאה לפעמים היא שהפנייה לא הייתה מוצדקת, ושאותו גורם שעל ההתנהגות שלו בעצם אותו דייר הלין, הייתה תקינה. 

במובן הזה, הסמכות המעין שיפוטית שלי היא לבדוק בצורה אובייקטיבית את נסיבות הפנייה. אם מדובר בסוגיה משפטית, לא מתקיים דיון בפני הצדדים, ואם מדובר בנסיבות עובדתיות שצריך לקיים, אם הצדדים ביקשו לנסות ולהגיע להסכמות במסגרת ישיבה - אז מתקיימת ישיבה שבמסגרתה נסיבות עובדתיות מתבררות. אני חייבת לומר שבמקרים רבים יש פער בין הטענות שנטענו בפנייה המקורית כפי שהוגשה, לבין הטענות כפי שהן עולות מהדיון עצמו, ולפעמים גם עולות סוגיות חדשות שפתאום מתחדדות במהלך הדיון".