אילי בר, מנכ"ל אקו סיטי: "ההתחדשות העירונית בתל אביב שונה במהותה משאר הרשויות"

מקובל להניח כי שני המסלולים של התחדשות עירונית , תמ"א ופינוי בינוי מתחרים זה בזה ובאים האחד על חשבון השני. אילי בר מנכ"ל משותף של חברת אקו סיטי, שולל את הגישה הרווחת, לדבריו יש "להתייחס לשתי התוכניות כשני מסלולים משלימים". תוכניות פינוי בינוי מאופיינות בבנייה לגובה רב, בעוד תוכניות התמ"א מאופיינות בבנייה נמוכה ונקודתית יותר. המרקם העירוני לא תמיד מאפשר בנייה לגבהים, ולכן באזורים מסוימים, תוכניות התמ"א מספקות פתרון מירבי.

גם במקומות בהם המרקם העירוני עשוי לאפשר מבנים גבוהים, לא תמיד הרשות המקומית תומכת בזה. במסגרת שיח "שולחן עגול" שהתקיים הבוקר ב-" מרכז הנדל"ן ", בהשתתפות עו"ד שלומי הייזלר יו"ר מטה התכנון הלאומי, ועינת גנון סמנכלי"ת הרשות להתחדשות עירונית , הציג אילי בר מנכ"ל משותף של חברת אקו סיטי, ניתוח חדשני אודות התפיסה התכנונית הייחודית אותה מובילה וועדת התכנון המקומית של תל אביב. 

תל אביב מחולקת לתשעה רבעים לפי סעיף  23 לתמ"א 38, בכל רובע הוגדרו מראש מספר הקומות במתחמים השונים. מניתוח הנתונים נראה כי עיריית תל אביב שומרת על בנייה נמוכה כמעט בכל העיר. במרבית אזורי העיר לא תהיה אפשרות לבניית מבנים מעל 8-10 קומות. 

הנתונים האמורים הם לא רק לגבי מרכז העיר, גם בשכונת בבלי שיושבת על כביש איילון רוב הבנייה המותרת היא עד 8 קומות. כמו כן, שכונת הכרמל שגובלת בים, שם ניתן היה לבנות מגדלים, מיועדת לשימור. גם שכונות הדרום, נווה שאנן והתחנה המרכזית הולכות להישאר עם מבנים נמוכים.

הנתונים הצליחו להפתיע גם את אילי בר בעצמו, המנהל בעשור האחרון חברה להתחדשות עירונית באזור תל אביב, "הופתעתי לגלות, שהעיר הכי גדולה והכי אינטנסיבית בארץ, הולכת להישאר יחסית מאוד נמוכה", הוא אומר. 

הבניה הנמוכה מביאה את התושבים לבצע התחדשות עירונית באמצעות תמ"א ולא באמצעות פינוי בינוי כמו באזורים אחרים בארץ. "כשמסתכלים על התוכניות של כל תל אביב, פתאום מבינים שתל אביב רבתי- המטרופולין הגדול בכל הארץ, הולך רוב רובו לפרויקטים קטנים ונקודתיים". 

למרות זאת, העיריה לא שוללת פינוי בינוי באזורים שנקבעו לכך. לדוגמא, בשכונות כפר שלם ונווה- חן ישנם מספר פרויקטים של פינוי בינוי. כך התפיסה התכנונית בתל אביב, משלבת את שתי התוכניות יחד, על פי היבטים תכנוניים מגוונים- מרקם עירוני, מקומות חינוך בסביבה, ופרמטרים דומים. הדוגמא הבולטת לכך, היא פרויקט שנבנה בשכונת נווה- חן בעיר, שם באותו מתחם יש בניין אחד שחודש באמצעות תמ"א  38, שנבנה בבנייה נמוכה. ובניין אחר שחודש באמצעות פינוי בינוי, עם בניין המטפס לגובה רב. כך עיריית תל אביב משלבת את שתי התוכניות לפי צרכיה.

לדברי אילי בר, התפיסה התכנונית של תל אביב גולשת לערים אחרות, כמו ירושלים, בת ים, רמת גבעתיים וחולון. כך שיותר ערים מאמצות את התפיסה השומרת על המרקם העירוני העדין והיפה. אילי בר מדגיש, כי הוא אינו בא לשפוט אם השיטה היא נכונה או פסולה, לדבריו, יש גם ביקורת על הגישה התכנונית של תל אביב, למרות זאת, "יש במציאות הזאת הרבה היגיון ויופי מסוים".

מניתוח הנתונים, ניתן להבין כי "קיים יתרון לחברות שמכירות את שתי השפות, יזם מצליח צריך לדעת לשלב בין השתיים". בר קורא לממשלה להוריד את רף ההסכמה בתוכניות התמ"א, כך שבמקום 80% היום, הוא יעמוד על 66%, בדומה לרף שנקבע בחוק ההסדרים לגבי פינוי בינוי . לדבריו, 80% הוא רף קשה מאוד ליישום. ואם רוצים לקדם התחדשות עירונית בבניה נמוכה מוכרחים להוריד את הרף גם לתוכניות התמ"א.

התכנון העירוני לפי סעיף 23 הינו כלי הכרחי לקידום ההתחדשות העירונית. הניסיון בתל אביב מלמד כי זהו כלי עבודה מצוין עבור היזמים וכלל הגורמים, ויש לקדם אותו בעוד ערים ברחבי הארץ. 

אלי בר הוא מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, לצידו של דודו רשף. החברה הוקמה בשנת 2009 ועוסקת בתחום ההתחדשות העירונית באזור תל אביב. עד כה החברה השלימה בנייה של עשרה בניינים ועוד עשרה בניינים כעת בביצוע. במקביל, החברה מקדמת עוד  26 פרויקטים הנמצאים כעת בשלבי תכנון והיתרי בנייה. החברה שפועלת בעיקר בתל אביב, צפויה להגיע להיקף מכירות על סך 2.5 מיליארד שקל.