בנק ישראל: "דמי השכירות של הנדל"ן המניב בארץ גבוהים יחסית"

"המערכת הפיננסית בישראל חשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מאשר לכל ענף אחר במשק", כך כותבים היום כלכלני בנק ישראל בדוח מיוחד. בדוח מתריעים כלכלני הבנק כי "ניתן לנתח את המגמות בענף המניב רק בדיעבד ועל יסוד הדוחות הכספיים, דבר המקשה על הניסיון לזהות מבעוד מועד אם מתפתח סיכון מערכתי".

על פי נתוני בנק ישראל, היקף האשראי שניתן בישראל לענף הנדל"ן המניב עומד על 140 מיליארד שקל – 16% מכל האשראי למגזר העסקי. כ-100 מיליארד שקל מתוכם ניתנו לחברות ציבוריות, ורוב הסכום ניטל כאג"ח נסחרות. בבנק המרכזי מדגישים כי "השיח הציבורי על הנדל"ן בארץ מתמקד בשנים האחרונות בעליות במחירי הנדל"ן למגורים, שכן יש להן חשיבות רבה הן מבחינת הסיכונים היציבותיים והן מבחינת הרווחה החברתית. לעומת זאת, הדיון בנדל"ן שאינו למגורים נדחק מעט לשוליים, אף שהסיכונים הטמונים בענף זה גדולים וגם כן נושאים חשיבות. עליות מתמשכות במחירי הנדל"ן המניב, לצד רישום רווחי שערוך, עשויים ליצור למשק סיכוני יציבות חדשים".

שטחי הנכסים המניבים (במונחי מ"ר) גדלו בישראל בין 2009 ל-2017 בכ-3% לשנה בממוצע, והגידול התרכז בנכסים למשרדים ולמסחר. בד בבד עלה משמעותית השווי ההוגן של הנדל"ן המניב, אולם מדובר בעלייה מתונה מעליית השווי של הנדל"ן למגורים. בעוד מחיר למ"ר מגורים עלה באותן שנים ב-85% בממוצע, מחיר למ"ר משרדים עלה ב-40.4% ולמסחר ב-27.4%. בבנק מציינים כי שיעורי התשואה אמנם ירדו במרוצת השנים, בין השאר לאור הירידה בריבית, אולם הם עדיין גבוהים יחסית בהשוואה בינלאומית (7.5% בממוצע), "דבר שעשוי להעיד כי דמי השכירות בארץ גבוהים יחסית".

בבנק ישראל מציינים כי בעוד שטחי המשרדים והפארקים הטכנולוגיים גדלו באופן נרחב יותר משטחי המסחר, על רקע הביקוש הגובר מצד חברות היי טק ונותני שירותים, ההיצע של נכסים מניבים לשטחי לוגיסטיקה לא התרחב ולא יתרחב באופן משמעותי בשנים הקרובות, "עובדה שעשויה ליצור פערים בין ההיצע לביקוש, שכן ענף הנדל"ן מתאפיין בהיצע קשיח ואילו הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה עשוי לגדול, מכיוון שצרכנים עוברים למסחר מקוון וקמעונאיות רשת נכנסות לישראל".

במקביל, הם מציינים כי הביקוש לשטחי מסחר עשוי לרדת עקב המסחר המקוון וקריסתן של כמה רשתות אופנה. "ההשלכות על חברות הנדל"ן המניב עשויות לבוא לידי ביטוי בירידה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות. התפתחות כזו עלולה להוביל לירידה במחירי הנדל"ן המניב למסחר ולפגיעה בתזרימי המזומנים, וזו מצידה תשפיע על חברות רבות בשל חשיפתן הגדולה לענף המסחר (במונחי שווי הוגן, גם בהשוואה לאירופה). אולם לחברות יש אפשרות להסב שטחי מסחר ללוגיסטיקה, וכך להקטין את היקף ההשפעה".

ועם זאת, בבנק גם מדגישים כי חברות הנדל"ן המניב בארץ שיפרו את הפרופיל הפיננסי: "היחסים הפיננסיים מצביעים על מגמת שיפור, הרווחיות התפעולית של חברות הנדל"ן המניב גדלה ברמה המצרפית, ופעילות החברות כיום ממונפת פחות מאשר בעבר ומבוססת יותר על ההון העצמי". אבל במקביל, הם כותבים, "מאחר שהחברות הקטינו את החשיפה לחו"ל והגדילו את החשיפה לארץ, הדבר עלול ליצור בעיה מסוימת במקרה שיפרוץ בענף משבר שמקורו בישראל". בשורה התחתונה, בבנק ישראל מזהירים ממחסור בנתונים בישראל, כך ש"כמעט ולא ניתן לנטר את ענף הנדל"ן המניב בארץ", מה שגם מונע "מהבנק המרכזי ומקובעי המדיניות לזהות מצבי גאות ושפל".

לדברי הבנק, "יתכן כי השיפור באיתנות הפיננסית והגאות במחירי הנכסים משקפת את הפרו-מחזוריות של ענף הנדל"ן המניב. שינויים כלל משקיים – ביניהם ירידה בשיעורי התפוסה, ירידה בדמי השכירות, או לחלופין עלייה בשיעורי ההיוון – עשויים להוביל לירידות חדות במחירי הנכסים ולירידה בפדיונות, וגורמים אלה יובילו לפגיעה ביחסי המינוף, כושר ההחזר והנזילות. זאת ועוד, המגמות החיוביות שתרמו לצמיחת הנדל"ן המניב ולחיזוק איתנותו הפיננסית, על רקע התנאים הפיננסיים המקלים, עלולות להתהפך ולהובילו למשבר".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה.