בית המשפט המחוזי בת"א פסק: "חובת ההשתפות בהוצאות הבית המשותף, גם מטעמים אסתטיים

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק באופן תקדימי בסוגיה הקשורה לשיפוצי בית משותף . קביעתו -  כי גם שיפוץ של בית משותף מטעמים אסתטיים, נכנס תחת המונח "אחזקה תקינה" כהגדרתו בחוק המקרקעין, המטיל חובת השתתפות כספית על בעלי הדירות, וכי לא דרושה הסכמה מלאה מצידם לשם ביצועו.

בחודש יולי 2021 הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי בת"א על פסק דין שניתן ע"י המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין בת"א, הגב' אביטל שרייבר, אשר חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות שיפוץ הבית המשותף והורה על העתקת מנועי מזגנים מהקירות החיצוניים, חרף התנגדותו.

ההליך המשפטי נסב על שיפוץ שנערך בבית משותף בתל אביב ובו 12 דירות. לאחר שהחל השיפוץ, בעל הדירה הגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף בטענה כי הנציגות החליטה וביצעה בבית המשותף עבודות שיפוץ, בשיתוף עם חברת עזרה ובצרון, בהיקף נרחב ובעלות משמעותית, שרבות מהן נועדו לשיפור הבית, וזאת, מבלי שהתקבלה לכך הסכמת כל בעלי הדירות כדין.

בעל הדירה הוסיף וטען, כי העבודות שבוצעו ברכוש המשותף חסרות תוקף כלפיו ומשכך אין הוא חייב לשאת בתשלום חלקו לנציגות בגין העבודות. מנגד, נציגות הבניין הגישה תביעה כספית נגד בעל הדירה בגין החוב עבור השיפוץ שלא שולם ולמתן צו להעתקת מנועי המזגנים. מנגד, הנציגות טענה, כי לא היה מנוס מביצוע השיפוץ בבית המשותף. זאת בהינתן שמדובר בבית משותף אשר הוקם בשנות ה- 60, בו לא בוצע שיפוץ מעולם וחזותו המוזנחת הייתה ניכרת, זאת לצד סדקים שהתגלו במעטפת החיצונית ובגג שגרמו לחדירת מים ורטיבות לחלק מהדירות.

בעקבות הנסיבות האמורות, החל הליך התקשרות עם חברת עזרה ובצרון, אשר כלל בעלי הדירות, לרבות בעל הדירה, נטל בו חלק. בסיכומו של דבר, כלל בעלי הדירות מלבדו, הסכימו לביצוע השיפוץ במתכונתו ולהתקשרות עם חברת עזרה ובצרון ומשכך, בוצעה ההתקשרות עם חברה זו. המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת הנציגות וחייבה את בעל הדירה לשלם את מלוא חובו בגין שיפוץ הבניין והורתה על העתקת מנועי המזגנים בהתאם לדרישתה. את נציגות הבית המשותף והדיירים ייצג עו"ד ליאור אביב (עיואן) במימון משפטי של עזרה ובצרון.

בעל הדירה אשר לא השלים עם פסק דינה של כב' המפקחת, הגיש ערעור לביהמ"ש המחוזי ת"א, שבמסגרתו ביקש לבטל את פסיקתה והוסיף וטען שהשיפוץ שבוצע הינו אסתטי שלא מתוך הכרח ושלא קיימת בחוק חובת תשלום בגינו. בשבוע שעבר, ניתן פסק דין בערעור ובו קבעה השופטת לימור ביבי כי לא מצאה כי יש מקום להתערב בפסק דינה של המפקחת, וכי ניתן לשפץ את הבית המשותף גם מטעמים אסתטיים, גם כאשר לא נשקפת סכנה בטיחותית.

בפסיקתה ציינה השופטת: "לשונו של החוק, המדברת על שמירה על המצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים, ההיפך, מתוך לשונו של הסעיף עולה הכללת כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב ובכלל זאת גם הוצאות אסתטיות. כך ולשם הדוגמא – ברי כי במסגרת המינוח תיכלל עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות – והכל גם מקום בו מדובר בהוצאה לשם שמירת מצבו האסתטי של הבית ותו לא. יתרה מכך, מתוך המינוח "אחזקה", נמצאתי למדה כי כוונת המחוקק היא לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף, כך שזה לא יגיע למצב בו הבית מט ליפול, שאז שיקומו יגרור הוצאה גבוהה עשרות מונים ובהתאמה לכך הרי שכל הוצאה שיש בה כדי להעמיד הבית המשותף במצב בו היה בעת סיום הבנייה, נכנסת על פניו לגדר לשונו של החוק".

עוד התייחסה השופטת בפסיקתה גם להשתת העלות על בעלי הדירות שלא נתנו הסכמה מפורשת לשיפוץ וציינה, "יטען הטוען - כפי שטען המערער – האם יכול הרוב לחייב ולכפות הוצאה גבוהה על המיעוט – ולכך אשיב – כי באיזון הנכון, כפי שנקבע במסגרת החוק – "כן". זו נובעת ראשית מלשונו של החוק".

עוד הוסיפה השופטת, כי "למעלה מן הצורך אציין כי לאור המתווה הנורמטיבי כפי שפורט ונקבע לעיל, הרי שגם ככל שיש ממש בטענתו של המערער ולפיה חלק מהעבודות נועדו לשם שיפור מצבו האסתטי של הבניין, אין בכך כל רבותא, באשר אין כל מניעה שבמסגרת "אחזקה תקינה" בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק תכללנה גם עבודות שיפוץ אשר תכליתן להשיב מצבו האסתטי של הבניין לקדמותו".

עוד הוסיפה השופטת, כי "למעלה מן הצורך אציין כי לאור המתווה הנורמטיבי כפי שפורט ונקבע לעיל, הרי שגם ככל שיש ממש בטענתו של המערער ולפיה חלק מהעבודות נועדו לשם שיפור מצבו האסתטי של הבניין, אין בכך כל רבותא, באשר אין כל מניעה שבמסגרת "אחזקה תקינה" בהתאם להוראות סעיף 58 לחוק תכללנה גם עבודות שיפוץ אשר תכליתן להשיב מצבו האסתטי של הבניין לקדמותו".

עוד נקבע בפסק הדין, כי הוצאות העתקת מזגנים לגג הבניין הינן הוצאות לגיטימיות המהוות חלק בלתי נפרד מעלויות שיפוץ הבניין, וכן הנציגות או בעלי הדירות רשאים לקבוע שמיקום המזגנים על גבי קירות הבניין אינו תואם עוד את השימוש הסביר ברכוש המשותף, ולהעתיקם למיקום אחר.

כמו כן, נקבע כי קבלת החלטות באסיפה הכללית של בעלי הדירות לא דורשת הצבעה פורמלית: "הואיל ואסיפת בעלי הדירות אינה גוף מקצועי ויתרה מכך בדרך כלל מנוהלות הנציגות ופועל יוצא מכך אף האספות, באמצעות דיירים מתנדבים אשר אינם מקצועיים – הרי שאין להחיל על ניהול האספות ואופן קבלת ההחלטות במסגרתן, מנגנונים משפטיים סבוכים ופורמאליים, אשר אינם תואמים את אופי התנהלותם".