מימון חוץ בנקאי לפרויקטים - המדריך השלם לשנת 2024

פרויקטים בתחום הנדל"ן הם פרויקטים עתירי הון, הכוללים מורכבות גדולה, טווח זמן ארוך בין התנעה להשלמת הפרויקט, ואינספור מחסומים ועיכובים בדרך. עד לפני מספר שנים, שוק הנדל"ן קיבל את המימון הנדרש לו בעיקר מהמערכת הבנקאית, אך כיום המצב שונה, ויזמים רבים משתמשים בשירותים של חברות המציעות מימון חוץ בנקאי לפרויקטים. תחום המימון החוץ בנקאי לפרויקטי נדל"ן השתכלל במשך השנים וכיום הוא מהווה אחוז ניכר מהשוק, תוך הצעת אלטרנטיבה אטרקטיבית לבנקים.

בין הגופים במשק המציעים מימון נדל"ן ניתן למצוא כיום גופי מימון פרטיים, חברות אשראי וחברות ביטוח. רק בשנת 2021, הצטרפו לבורסה 12 חברות מימון חוץ בנקאי, על פי הנתונים.

גופים המציעים מימון חוץ בנקאי לנדל"ן כוללים שירות דומה לבנקים בכל הנוגע לערבויות על פי חוק מכר, השלמת הון עצמי ועד ליווי פיננסי מלא לפרויקטים של בנייה למגורים, עסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית, פינוי בינוי, מימון תמ"א 38, מחיר למשתכן, נדל"ן מסחרי ומשרדים ועוד.

קרנות מימון חוץ בנקאי מקבלות השקעות ממשקיעים פרטיים ומוסדיים, ומשקיעות על פי פרמטרים שונים והחלטות ועדת אשראי לפרויקטים נבחרים. כיום פעילות בשוק גם חבורת ביטוח אשר ממנפות את ההון הזמין שלהן באמצעות מימון פרויקט נדל"ן שונים ברחבי הארץ (ובחו"ל).

במרבית המקרים, שיעור האשראי הניתן מופחת באופן הדרגתי על רקע יצירת הכנסות ממכירת דירות והתקדמות הפרויקט.

יתרונות מימון חוץ בנקאי לפרויקטים

הבחירה במימון חוץ בנקאי לפרויקטים של נדל"ן נובעת לא רק בעקבות מגבלות האשראי של הבנקים, אלא גם בעקבות הזמן העובר מהגשת הבקשה ועד לקבלת האשראי.

בליווי בנקאי, הבנק צריך לבדוק את פרופיל הסיכון של היזם ואת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, להעביר את כל המסמכים דרך המסלול הביורוקרטי של הבנק, ורק לאחר מספר שבועות (במקרה הטוב),מתקבל אישור.

חברות וקרנות מימון חוץ בנקאי, לעומת זאת, פועלות תחת רגולציה שונה משל הבנקים, ולכן יכולות להתמקד בעיקר בכדאיות הכלכלית של כל פרויקט בנפרד, לצד הבטחת האיתנות הפיננסית של היזם באמצעות בטוחות וערבויות. חשוב לזכור שעבור יזמי נדל"ן, זמן הוא מצרך יקר ערך ולעתים אף גורם קריטי, כאשר מדובר על מכרזים עם תאריכי יעד והזדמנויות עם חלון הולך ונסגר.

בנוסף לאלמנט הזמן, קיים הבדל גם מבחינת ההון העצמי הנדרש. בפנייה לקבלת ליווי בנקאי לפרויקט נדל"ן, הדרישה של הבנק להון עצמי של היזם עומדת על 20%-40% מהעלות הכוללת של הפרויקט, אותו היזם יכול לספק בצורת מזומן, נכסים נזילים ( ערבות בנקאית \פיקדון),גורם מממן חיצוני או שעבוד נכסים.

דרישות ההון העצמי של גופי המימון החוץ בנקאי עשויות להיות קטנות יותר, בהתאם לנתונים של היזם והכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ויכולות לעמוד על 0%-20%, תוך שמירה על בטחונות מספיקים מצד היזם. בין הפרמטרים הנבחנים על ידי קרנות מימון הנדל"ן: היסטוריית ביצוע ומסירת דירות של היזם, פרויקט לאחר קבלת היתר בנייה\לקראת קבלת היתר, רווח יזמי גבוה מרף מסוים (לפי סוג הפרויקט).

גופי המימון החוץ בנקאי מספקים אשראי בכיר לליווי הבנייה (לרבות ערבויות ביצוע וערבויות על פי חוק המכר),השלמת הון עצמי ואשראי כנד בטוחות נדל"ן.

השלמת הון עצמי הנלקחת מגוף מימון חוץ בנקאי נקראת 'הלוואת מזנין', אשר מתווספת (ולא מחליפה) את הליווי הבנקאי. השלמת הון עצמי נעשית לרוב כנגד רישום משכנתא בדרגה שניה לטובת קרן המימון על המקרקעין.

יתרונות נוספים עבור היזם בפנייה לקרן מימון הם האפשרות לקרן חוב ללא השתתפות ברווחי היזם (לעומת משקיע-שותף),בניית מתווה מימון מותאם אישי, ליווי בכל שלבי הבנייה תחת קורת גג אחת, גמישות מחשבתית ומימון מחוץ לאובליגו הבנקאי.

עוד שירות המסופק על ידי גופי מימון חוץ בנקאי לפרויקטים הוא חילוץ הון עצמי – פעולה בה היזם רוצה לחלץ הון עצמי שהושקע על ידו בפרויקטים נוספים, על אף שעדיין לא הבשילו התנאים לשחרור העודפים בבנק המלווה של אותו פרויקט. הפעולה מותנית לרוב באישור הגורם הראשי המלווה את הפרויקט, משום שהיא כוללת רישום שעבודים ומשכנתא דרגה שניה על נכסים אלו בתור בטוחה להלוואת החילוץ. חילוץ הון מתאפשר בכל שלבי הפרויקט, לרבות בשלבים מתקדמים של הבניה.​

הבדלים נוספים בין מימון חוץ בנקאי לליווי בנקאי

עוד הבדלי בין סוגי המימון הוא העובדה כי הפיקוח הכלכלי נעשה על ידי משרד מפקחים מאושר על ידי הבנק בליווי בנקאי, לעומת פיקוח ישיר על ידי הגוף המממן בבחירה במימון חוץ בנקאי. בנוסף, במקרה של כשל ואי עמידה בהתחייבויות, השיטה של הבנק היא למנות כונס נכסים ולמכור את הנכסים הקיימים, לעומת גופי מימון חוץ בנקאי אשר ממנים גורם מקצועי הממשיך ללוות את הפרויקט עד להשלמתו.

איך בוחרים גוף מימון חוץ בנקאי לפרויקטים?

ליווי פיננסי של גופי מימון חוץ בנקאי לפרויקטים יכול להשתנות מחברה לחברה ויכול לכלול חבילת שירותים שונה, כגון תוספת של ייעוץ מקצועי.

הבחירה בגוף שיספק לפרויקט ליווי פיננסי היא החלטה קריטית עבור היזם המבקש את האשראי, משום שהגוף המממן הופך לשותף בהחלטות (גם אם הוא לא לוקח חלק מהרווח). הסכם ליווי של גוף מימון חוץ בנקאי יכלול דו"ח אפס שכל סטייה ממנו (שינוי מחיר הדירות, החלפת קבלן ביצוע וכד') תחייב אישור מהגורם המממן. גוף מימון חוץ בנקאי עם ערך צריך לספק ערך מוסף לפרויקט.

בנוסף, על ההסכם להיות גמיש ונתון לשינויים והתאמות, על רקע העובדה כי פרויקט נדל"ן הוא עניין מורכב הנמשך מספר שנים, כאשר מבנה המימון צריך להשתנות בהתאם להתקדמות הפרויקט, בהתאם לצרכים המשתנים- כגון דחיית תשלומים, אשראי נוסף למקרה בו מכירת הדירות מתעכבת, ועוד. ניתן גם לפזר את קבלת האשראי ממספר גופים לשיפור הגמישות. חשוב לבחור בגוף אשראי מורשה ומפוקח, שמקורות המימון שלו ידועים.