120 אלף יח"ד במקום משרדים; כיצד ייראו החיים בגוש דן?

מדינת ישראל עומדת בפני מחסור בפתרונות דיור, המשפיע באופן מהותי על העליות במחירי הדירות בשנים האחרונות. כחלק מהניסיון לרסן את העליות ולייצר מענה לביקוש לדירות בערים, תיקון בחוק שנכנס לתוקף כחלק מחוק ההסדרים האחרון קובע כי עד 50% מהמשרדים הבנויים יהיו ניתנים להמרה למגורים ועד 30% מזכויות הבנייה למשרדים בפרויקטים שטרם מומשו יהיו נתונים להמרה לדירות מגורים קטנות.

על פי מחקר שהזמין משרד האוצר ופורסם לאחרונה, שמטרתו היתה בדיקת פוטנציאל הבנייה של דירת למגורים על קרקעות המיועדות למשרדים, ניתן לבנות 120 אלף דירות על שטחי משרדים בגוש דן.

הגורמים המתנגדים להסבת מבני משרדים קיימים ושינוי ייעוד של קרקעות הם בעיקר ראשי הערים, אשר טוענים כי עבור הקמת שכונת מגורים עליהם להקים את התשתיות האזרחיות הנדרשות (גני ילדים, מבני ציבור וכו'),ובנוסף מתנגדים משום שמחיר הארנונה למסחר ומשרדים גבוה בהרבה מארנונה למגורים, כך שהסבת הייעוד צפויה להקטין את הכנסת העירייה.

ארז כהן, שמאי מקרקעין מוביל ובעלים ומנכ"ל של ז.כ. מחקר וסקרים, אומר כי "גם חוק ההסדרים וגם המחקר שהוזמן על ידי משרד האוצר מתמקדים בפוטנציאל תכנוני, אשר רלוונטי לטווח של מספר שנים קדימה. לעומת זאת, ישנם מבנים קיימים ו-ותיקים בהם פועלים משרדים ובתי מלאכה, אשר הביקוש אליהם מצד עסקים הולך ופוחת, אך הם נמצאים במיקומים אסטרטגיים ומבוקשים באזורי ביקוש".

"ניתן להתחיל בהסבה של בניינים כאלו למגורים מחר בבוקר. בכל עיר גדולה יש מבנים שנבנו לפני 50 שנה ויותר, השימוש בהם כבר לא רלוונטי, אין להם ביקוש למשרדים, ויש להם אפשרות על פי החוק לשינוי ייעוד. אפשר להסב אותם בהשקעה לא גדולה למגורים. בשכונת מונטיפיורי וגם ברחוב העלייה בתל אביב ישנם מבני תעשייה שחולקו לדירות סטודיו של 50 מ"ר והם משמשים למגורים ועבודה".

כהן מבין כי השימוש בדירות שכאלו הוא מוגבל ולא נותן מענה למשפחות, "אך לכל פתרון מיידי תמיד יש מגבלות. בנוסף, צעירים שיגיעו לאזורים כאלו יפנו דירות שותפים בשכונות המתאימות למשפחות".

הפתרון עבור העיריות - השארת ארנונה גבוהה, היטל השבחה על פי חוק, ללא צורך בתשתיות חדשות

בכל הנוגע להתנגדות הצפויה של העיריות באשר להסבת בנייני משרדים למגורים, כהן אמר כי "ראשית, דירות קטנות שיאכלסו צעירים לא דורשות תשתיות כגון גני ילדים ובתי ספר, כך שההוצאות של העירייה יהיו מוגבלות". בנוסף, אומר כהן כי "זה נכון שהארנונה לעסקים גבוהה יותר ממגורים, אך אין הכרח להוריד את הארנונה כשמבצעים מהלך שכזה. עבור יחידות קטנות של עד 50 מ"ר, ההבדל בארנונה לא יהיה משמעותי בחישוב החודשי. אני סבור כי הדיירים יסכימו לשלם ארנונה גבוהה יותר כי ההבדל לא יהיה מספיק מהותי".

מקור הכנסה נוסף של העיריות סביב מהלך שכזה צפוי להגיע מהיטלי השבחה . "יש בחוק מנגנון של בקשה לשימוש חורג מהתכנית או ההיתר", מסביר כהן. "הוצאת אישור שכזה מחייב תשלום של היטל השבחה , אך מבחינת בעלי הנכסים, יש אינטרס לשלם היטל שכזה, משום שסביר להניח כי ההכנסה מהנכס תהיה גבוהה יותר. לשום השוואה, אם משרד ישן או בית מלאכה באזור מסוים שווה 12-15 אלף שקל למ"ר, לאחר אישור חורג למגורים השווי למ"ר מוכפל פי 2-3, מה שיוצר אינטרס ברור לבעל הנכס לשלם ולהסב את הנכס. עבור הרשויות מדובר בתמריץ לאשר את השימושים החורגים ולקבל הכנסה. העירייה, הבעלים, היזם והדיירים העתידיים - מדובר על מצב של Win-Win עבור כל הצדדים".

בכל הערים הגדולות בעולם, מתחמים של שימושים מעורבים הופכים לתוססים ביום ובלילה

עבור מי שחושש מכך שבנייני המגורים יהיו 'כלואים' באזורי מסחר ההופכים לשוממים ומסוכנים לעת ערב, כהן אומר כי המצב צפוי להשתנות דווקא לכיוון ההפוך. "במקומות כאלו נוצר מאזן בין מסחר, תעשייה קלה, בתי מלאכה, חדרי סטודיו של יוצרים ואנשי מקצועי, ומגורים של צעירים", אומר כהן. "שכונה כזו הופכת לאזור שלם של עירוב שימושים - ביום סטודיו ופעילות של עסקים, ובערב אזור חי משום שיש בו מגורים, כלומר בתי קפה, פאבים וחיי לילה. זה מפריח את הסביבה ויוצר מרחב נעים לחיות בו לאורך כל שעות היום והערב, בניגוד לאזורי מסחר שמתרוקנים לחלוטין בשעות הערב".

כהן מספר כי "בניו יורק אזורים כאלו הופכים לאזורים הכי תוססים. כמו שפלורנטין היתה שכונה של בעלי מלאכה והפכה לשכונת מגורים מבוקשת ויוקרתית לצעירים. מלאכה ומגורים המשתלבים יחד הוא דבר חיובי ולא שלילי".

בנוסף, שינוי שכזה צפוי להקל גם על בעיות הפקקים והתנועה במידה מסוימת, "משום שהאזורים המדוברים לא רחוקים לרוב ממגדלי התעסוקה, כך שהתושבים נמצאים במרחק קורקינט ממקום העבודה וצריכים פחות את הרכב ביום-יום".

הכל תלוי בהחלטה של הגורמים העירוניים

לסיכום, אומר כהן, "הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות מגורים קטנות יכול להועיל לכל הצדדים. עבור המדינה, מדובר במאגר משמעותי של יחידות דיור שאפשר להפוך אותן לזמינות באופן מהיר. תכנון זה חשוב, אבל הוא נותן פתרון לטווח הרחוק, כאשר הסבת בניינים קיימים הוא פתרון מיידי יחסית". בנוסף, אומר כהן, "ניתן לראות שמהלך שכזה יכול להתאים גם לאינטרס של הרשויות, אינו מצריך שינוי חקיקה ויכול להתממש דרך אישור שימוש חורג , הקיים בחוק. אם הגורמים העירוניים יתמכו ויקדמו את הנושא, יהיה ניתן לספק מענה למחסור ההולך וגובר של פתרונות דיור בערים, במהלך שכל הצדדים ירוויחו ממנו".

למעבר לאתר חברת ז.כ. מחקר וסקרים לחצו כאן