מה דינה של הערת אזהרה שנרשמה בגין עסקת מכר, אשר נטען לגביה כי הינה פיקטיבית והתבצעה בחוסר תום-לב?

עיקול שנרשם על נכס מקרקעין על ידי נושה בגין חוב בעליו, ניגף מפני הערת אזהרה שנרשמה על הנכס, קודם לרישום העיקול. דיני הקניין קובעים את עדיפותו המהותית של בעל הערת האזהרה המקנה לו זכות מעין קניינית על פני נושים אחרים של בעל הנכס, ובכך הערת האזהרה מבטיחה כי זכויותיו של בעל הערת האזהרה לא ייפגעו בשל עיקול מאוחר. בית המשפט אף הרחיק לכת וקבע כי גם אם לא נרשמה הערת אזהרה, עדיין גוברת זכותו של הרוכש הראשון בזמן על המעקל המאוחר יותר, שכן עסקת מכר מקימה לרוכש "זכות שביושר", מעין קניינית, הגוברת על זכויות נושים בהליכי חדלות פירעון. עם זאת, הפסיקה מחייבת אדם לפעול בתום לב, וככל שלא יפעל כך – ניתן יהיה "לנגוס" בזכות הקניין שלו או להגביל את יכולתו להשתמש בה.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם יש להעדיף עיקול שנרשם מאוחר יותר בזמן על-פני הערת אזהרה שנרשמה קודם בגין עסקת מכר, בטענה כי היא פיקטיבית והתבצעה בחוסר תום לב?  

נסיבות המקרה

ענייננו בשתי נשים, אשר קשרו גורלן עם אדם אחד. האישה הראשונה הינה רעייתו מזה 55 שנה, שהייתה בעלים במשותף עם בעלה בזכויות חכירה בבית מגורים בו הם מתגוררים גם כיום. האישה השנייה היא שותפתו העסקית, אשר החברה המשותפת שהקימו יחד לא החזירה הלוואה שנטלה מהבנק, וכפועל יוצא מכך נקט הבנק בהליכי הוצאה לפועל. במסגרת ההליכים, הבנק הטיל עיקול על זכויות הבעל בבית המגורים המשותף לו ולרעייתו.

לאחר ניהול משא ומתן מול הבנק, רעייתו של השותף רכשה את חלקו של בעלה בבית ורשמה הערת אזהרה לטובתה. לאחר כחודש, השותפה העסקית הטילה עיקול על זכויות השותף בבית המגורים, שכן נפסק כי היא זכאית להיפרע מהשותף על כל תשלום שתשלם לבנק. לאור זאת, רעייתו של השותף הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי לביטול העיקול, הואיל ולטענתה היא רכשה את חלקו של בעלה בבית המגורים לאחר משא ומתן ממושך וגלוי עם הבנק ובתמורה מלאה.

השותפה העסקית טוענת מנגד, כי עסקת המכר שבוצעה בין השותף לרעייתו הינה פיקטיבית, התבצעה בחוסר תום לב ובתמורה חסרה, כדי למנוע מהשותפה להיפרע מחובה, ואשר על כן אין עדיפות להערת האזהרה על פני צו העיקול שנרשם לטובת השותפה העסקית, אפילו שנרשם מאוחר יותר בזמן.
 
החלטה

בית המשפט המחוזי קיבל את תביעתה של רעיית השותף, בקובעו כי המחוקק יצר נורמה מהותית בחוק המקרקעין, המשריינת את זכותו של בעל הערת האזהרה מפני פגיעה ע"י אחרים, שגם להם יש זכויות במקרקעין. אין לקבל את טענת חוסר תום הלב שנטענה ע"י השותפה העסקית, שכן רעייתו של השותף פעלה באופן הגיוני וסביר, תוך שהיא מנסה "להציל" את בית המגורים בו היא חיה ומתגוררת עם בעלה.

עקרון תום הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. "אדם לאדם – לא זאב, ולא מלאך, אלא אדם לאדם – אדם". שמירה על האינטרסים הלגיטימיים של רעייתו של השותף, אין משמעותה חוסר תום לב או מהלך חשאי או נכלולי, אלא פעולה הגיונית ומתבקשת במצב מורכב מעין זה. יתרה מכך, אין לקבל את טענת התמורה החסרה שהועלתה ע"י השותפה העסקית. התמורה ששולמה לבנק הנושה ע"י רעייתו של השותף לא נקבעה באופן שרירותי, או באופן עצמאי על ידה או ע"י בעלה, אלא נקבעה ע"י הבנק עצמו שהיה הנושה והיוזם של הליך ההוצאה לפועל.

לבנק הנושה היה אינטרס למכור את זכויות הבעל בנכס בסכום המירבי שלדעתו יכול היה להשיג בנסיבות המקרה. ואין זה סביר כי בנק מסחרי יבחר לממש ולפרוע חוב כספי באופן שלא שיקלל את הסיכונים הכלכליים והמשפטיים הניצבים מולו, לרבות חוות הדעת השמאיות שהוצגו בפניו והערכת שווי נכס המקרקעין. על אף שפגיעתה של השותפה העסקית מובנת לכול, הדין הוא ברור, והוא מבכר את זכויותיה של רעייתו של השותף. התוצאה בנסיבות העניין – הערת האזהרה שנרשמה לטובת רעייתו של השותף גוברת על פני צו העיקול שנרשם מאוחר יותר בזמן לטובת השותפה העסקית, כך שדין צו העיקול להתבטל. 
 
(ת"א (חיפה) 53215-11-20‏ שיפרה סלע נ' כרמון בשמת, (פורסם בנבו ביום 13.04.2022)).
(עריכה: עו"ד דניאלה בן ישי, בסיועה של ליאל נעים (טרום מתמחה),24.05.2022)