הפלונטר של שוויון תמורות: מה קורה כשהשכן מתעקש לקבל יותר?

נושא שוויון התמורות לדיירים בפרויקטים של  התחדשות עירונית הוא אחת הסוגיות המורכבות עמן צריכים להתמודד הן היזם והן בעלי הקרקע בפרויקט. על אף שהחוק והפסיקה מגדירים שוויון תמורות כמותי ובלתי תלוי, שאינו מחושב באופן יחסי בהתאם לשווי או לערך של כל דירה - ואולי גם בשל כך - פעמים רבות ישנם בעלי דירות אשר סבורים כי להם, בניגוד לכל שאר הדיירים, מגיעה תמורה עודפת. "כמעט בכל פרויקט יש 5-10 אחוזים שדורשים יותר", אומר אלירן דגורקר, סמנכ"ל תכנון רישוי ופיתוח עסקי של החברה היזמית והקבלנית בנייני משולמי , המומחית בפרויקטים של התחדשות עירונית. "הנושא הזה עולה החל מתחילת ההתקשרות בין היזם לבעלי הקרקע ועד לחתימת ההסכם המשולש בין היזם, בעלי הקרקע והבנק המלווה, שזה כבר בהינתן היתר או ממש לקראתו. במקרים מסוימים, גם מאוחר יותר יהיו בקשות לשדרוג או לתוספות במפרט הדירה, אבל הרבה פחות".

המלכוד של היזמים
את גובה התמורות המוצעות לדיירים עם תחילת הקידום של הפרויקט, קובע היזם בהתאם לניתוח כלכלי מפורט ומסודר, אשר בוחן את זכויות הבנייה הקיימות במגרש, את היתכנותן התכנונית, את ההכנסות הצפויות ואת ההוצאות. מתוך כל אלו, ובהתחשב באחוז הרווח הדרוש לו, גוזר היזם את התמורות המקסימליות אותן הוא יכול לתת.
הרצון של בעל קרקע לקבל תמורה עודפת יכול לבוא לידי ביטוי בכל היבט של הדירה החדשה: בתוספת גדולה יותר לשטח הדירה או המרפסת, בשיפור המיקום או הקומה של דירת התמורה, בבחירת החנייה וכן הלאה. והסיבות? רבות ומגוונות, חלקן מוצדקות יותר וחלקן הרבה פחות.
דגורקר נותן כדוגמה דיירת שדרשה לקבל סכום כסף בנוסף לדירת התמורה, וזאת בשל המאמצים שהיא משקיעה כבר שנים לצורך קידום הפרויקט. במקרה אחר, דייר שהיה צפוי לקבל כתמורה דירת גן בשטח של 45 מ"ר, טען כי הגודל המינימלי של דירות גן בעירו הוא 50 מ"ר, ולכן מגיעה לו תוספת של 5 מ"ר נוספים, שזה כמובן יותר ממה שמקבלים שאר הדיירים, וישנם דיירים שדורשים יותר ללא כל סיבה. במצבים אלו, היזם ניצב בפני בעיה. מצד אחד, הוא לא יכול לעשות איפה ואיפה ולחלק תמורות בצורה לא שוויונית. מצד שני, דייר שמסרב לחתום כיוון שהוא לא מקבל את התמורה שאותה הוא דורש, עשוי לעכב ואף לסכל את הפרויקט כולו.
"זה מאוד מורכב", אומר דגורקר. "לשכנע את הדיירים האלה שאי אפשר לתת להם תמורה שונה מכל השאר זו מלחמה לא פשוטה, בעיקר כיוון שיש גם סחטנים. לא הרבה אמנם, מעט מאוד אפילו, אבל הם ישנם וקיימים, וההתנהלות מולם קשה ולא נעימה".

אסור להיכנע לסחטנים
הערכים המובילים את בנייני משולמי הם סבלנות, התמדה, אמונה ומעל לכל – שקיפות. בהתאם, התמודדות החברה מול דיירים שדורשים תמורה עודפת מתחילה בתקשורת ברורה וישירה. "אנחנו פוגשים אותם, מדברים איתם בגובה העיניים, מסבירים להם, מכבדים אותם, לא מזלזלים בהם או בדרישות שלהם. אנחנו איתם".
אך כאמור, עם כל הרצון הטוב, ישנם דיירים שיסרבו להתרצות ולוותר לטובת הכלל. במקרים כאלה, אומר דגורקר, ממשיכים לקדם את התהליך עם שאר הדיירים על מנת להגיע לרוב הדרוש. בחלק מהמקרים, עצם ההתקדמות בתהליך תעשה את שלה, שכן גם הדייר הסחטן עשוי "להתיישר" ברגע שיבין שהיזם לא נכנע לו, ואף יכול (בהינתן רוב דיירים שחתמו) לנקוט בהליכים משפטיים כנגדו. 
"ככל הנראה הסחטנים מחפשים את היזמים שנלחצים", ממשיך דגורקר. "אבל אסור להילחץ ולפחד, אסור להיחפז עם סחטנים ואסור להישבר מולם. צריך לעמוד איתן וחזק, וגם להגיד להם ישירות שהם סחטנים ושהם מתנהגים בצורה לא ישרה. הם הרי מצפים שגם אנחנו נהיה ישרים מולם".

להיות חכם ולא צודק
למרבה הצער, ישנם מקרים בהם גם זה לא עוזר, והדייר פשוט לא מוכן לשתף פעולה. אם יש ליזם את הרוב הדרוש ניתן, כאמור, לפתוח בהליכים משפטיים, אך במקרים ובנסיבות מסוימות, אומר דגורקר, לטובת הוצאת הפרויקט לפועל, עדיף להיות חכם מאשר להיות צודק. "הייתה לנו עסקה שבה רוב הדיירים כבר הסכימו וחתמו, ודייר אחד רצה עוד 50 אלף שקלים, ולא היה מוכן לוותר. בשלב מסוים, אחרי שניסינו לשכנע אותו בכל דרך אפשרית ולא הצלחנו, אתה עושה את השיקולים שלך ומבין שזה או לתת לו את ה-50 אלף שקלים האלה או שכולנו – גם החברה היזמית וגם הדיירים האחרים בבניין – נפסיד את הרווח שאנחנו יכולים לקבל מהפרויקט".
בחירה כזאת, מבחינת היזם, היא לקיחת סיכון נוסף, שכן מתן תמורה עודפת לאחד הדיירים עלול לעורר את התנגדותם של השאר, שכבר תמכו בפרויקט והיו מוכנים לחתום. במקרה כזה, כל ההתקדמות שכבר הושגה תתערער, והתהליך כולו עלול להיעצר. ההתנהלות של היזם מול בעלי הקרקע בסיטואציות מסוג זה היא מלאכת מחשבת עדינה ומורכבת, כשהערך המרכזי המוביל אותה חייב להיות האמון בין היזם לבין הדיירים.
"צריך תמיד להילחם על שוויון תמורות, אבל אם אנחנו מגיעים למבוי סתום, הפרויקט נעצר לתקופה ארוכה ואנחנו מבינים שיהיה חכם יותר להסכים לתמורה עודפת קטנה ולא משמעותית מאשר לוותר על הפרויקט או להיכנס להליך משפטי – זה חייב להיות מאושר על ידי כל בעלי הקרקע האחרים", אומר דגורקר. " אתה לא יכול לעשות שום דבר מאחורי הגב שלהם. חייבים לשמור על 100 אחוז שקיפות, 100 אחוז יושר, 100 אחוז הקשבה. אנחנו פונים לשאר הדיירים ומסבירים להם את המצב בשקיפות מלאה כדי ליצור מערכת אמון. בסופו של דבר האמון הוא הגורם המרכזי להצלחת הפרויקט והוא חייב להיות שם מיומו הראשון ועד סופו".
באופן מפתיע, פעמים רבות זה באמת עובד. באחד הפרויקטים של החברה, לדוגמה, דרשו שני בעלי דירות בקומת הקרקע לקבל דירות גן, בטענה שהם משתמשים כיום בגינה. הגינה, יש לציין, הייתה חלק מהרכוש המשותף של הבניין ולא שטח שמוצמד לדירות שלהם, אבל אחרי שלא נמצא שום מוצא אחר, פנתה החברה לבעלי הדירות האחרים, הסבירה להם את המצב, ובסופו של דבר כולם הסכימו לתת להם דירות גן לטובת קידום התהליך.
"זה קשה, הרבה פעמים זה לוקח זמן, יש ויכוחים, יש שיחות בשעות לא שעות, אבל בסופו של דבר אנשים מבינים שזה או שמישהו יוותר, או שכולם יפסידו את הכסף", מסכם דגורקר. "פרויקט של התחדשות עירונית , המשמעות שלו עבור בעל קרקע יכולה להיות רווח של מיליון, מיליון וחצי שקלים. אז תוותר על מיליון וחצי רק בגלל שהשכן שלך יקבל עוד כמה עשרות אלפי שקלים? זה דורש מהיזם הרבה התמדה, נחישות ואמונה שהכל יסתדר בדרך הנכונה, כי לפעמים צריך להפוך עולמות כדי להגיע לפתרון שמוסכם על כולם. אבל הדבר החשוב ביותר הוא לעשות את הכל בשקיפות מלאה".
 

לפרטים נוספים>>