קרקעות חקלאיות - המדריך השלם לשנת 2024

הביקוש הגובר לפתרונות דיור, צפיפות אוכלוסין ומחסור חמור בשטחי בנייה פנויים, בעיקר באזורי הביקוש, הביא את מדינת ישראל להגדרה מחדש של ייעוד חלק מהקרקעות החקלאיות בישראל.

קרקע חקלאית, בהגדרה הבסיסית שלה, היא שטח אדמה שהוגדר במסגרת תכנית מתאר לצרכי פעילות ושימוש חקלאי בלבד: גידולים חקלאיים, גידולי שדה, מרעה לבעלי חיים וכד'.

במשך השנים הורחבו השימושים המותרים בקרקעות חקלאיות בישראל. כיום רבות מאותן קרקעות נמצאות בהליכי תכנון מחדש ושינוי ייעוד, אותם מובילות העיריות וועדות התכנון של מדינת ישראל, מתוך מטרה להמשיך בפיתוח ולהרחיב שטחי מגורים, תעשייה ומסחר.

בדיקת ייעוד הקרקע ניתן לעשות באמצעות מספר גוש וחלקה דרך אתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית, באמצעות פנייה טלפונית למחלקה או דרך הגעה ישירה על משרדי מחלקת ההנדסה.

קרקע חקלאית בהליך שינוי ייעוד

קרקע בהליך שינוי ייעוד היא קרקע אשר משנה את צרכי הפעילות והשימוש במותרים בה במסגרת תכנית המתאר המקומית. שינוי ייעוד קרקע חקלאית מכונה גם 'הפשרת קרקע' בעולם הנדל"ן. במסגרת תכנית תמ"א 35, הוחלט על שימור שטחים ירוקים וריכוז אוכלוסיות בשטחים עירוניים.

שינוי ייעוד קרקע חקלאית בתור הזדמנות השקעה בנדל"ן

שינוי ייעוד של קרקעות חקלאיות מהווה הזדמנות למשקיעי נדל"ן אשר מוכנים 'להמר' על השלמת ההליך התכנוני.

רכישת קרקע חקלאית אינה מתאימה לכל משקיע. ההשקעה אמנם נחשבת זולה בהשוואה לרכישת דירה, אך חשוב להבין כי ככל שהליך שינוי הייעוד של הקרקע מתקדם והסיכוי למימושו גדל, כך צומח ערך הקרקע ובהתאמה יורדת התשואה שהמשקיע עשוי להרוויח. כל הליך תכנוני שעוברת הקרקע, כגון גיבוש תכניות בנייה, אישור בוועדה המקומית והמחוזית, מעלה אך ערך הקרקע.

באופן כללי, הקרקעות עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר הן הקרקעות הנמצאות בסמוך לערים וליישובים מרכזיים, או כאלו המהוות רצף טריטוריאלי מתמשך שלהם.

הליך הפיכת קרקע חקלאית לקרקע מאושרת לבנייה

על אף שרשויות מקומיות נוטות לעודד באופן עקרוני שינוי ייעוד קרקע ופיתוחה בהתאם לצרכי הרשות והתושבים, תהליך הפשרת קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע עליה ניתן לבנות לוקח מספר שנים. בתחילה, מפותחת תכנית אדריכלית\הנדסית, אשר מוגשת לאישור הרשות המקומית והמחוזית וגופים נוספים האחראים על התכנון והבנייה ברמה המקומית והארצית.

במקרים רבים, הרשויות המקומיות מקדמות את תכנון המתחמים תחת חסותן ובמקרים מסוימים אף מאפשרות ליזמים להכין תכנית הנדסית. על התכניות לעמוד בקריטריונים שונים כך שהיא תספק פתרונות תשתית, שירותים מקומיים המתאמים לכמות הדיירים, שירותי רפואה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ועוד.

במקרה בו יוזם התכנית הוא יזם פרטי, בשלב שלאחר מכן היזם מציג את התכנית לרשות המקומית לצורך סקירה ואישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בה חברים בעלי תפקידים שונים מהרשות המקומית.

בשלב זה, הוועדה ראשית לאשר, לדחות או להתנות את אישור הבקשה בשינויים נדרשים, לאחר שבחנה היבטים כמו פרטי התכנית על כל הנקודות התכנוניות, הכלכליות וההנדסיות שלה, עמדת הרשות המקומית בנושא, פרטי תכנית המתאר המחוזית ועוד. אם היזם הוא הרשות המקומית, היא הגורם המקדם את התכנית ומביא אותה לאישור.

לאחר אישור התכנית, הוועדה מפקידה אותה- כלומר, היא מפרסמת וחושפת את התכנית לציבור הרחב מתוך מטרה לאפשר לבעלי עניין להביע התנגדות או הסתייגות.

בעלי עניין יכולים להיות תושבי שכונות סמוכות, גופים ציבוריים, בעל קרקעות סמוכות וכד'. לאחר תום 'תקופת ההפקדה'- חלון הזמן הניתן לציבור להגיש התנגדויות – הוועדה דנה בשנית בתכנית, ואם היא מאשרת אותה לאחר הגשת ההסתייגויות שהוצגו בפניה, היא תעבור לאישור הוועדה המחוזית לתכון ולבנייה.

הדיון שעוכרת הוועדה המחוזית דומה במתכונת שלו לדיון של הוועדה המקומית, ומרגע שהיא מאשרת את התכנית, הוועדות מנהלות דיאלוג לגבי פרטי התכנון המפורטים.

בין הגופים הרשאים ליזום תכנית להפשרת קרקעות חקלאיות: מדינת ישראל אשר פועלת להקמת ישוב חדש או יישום של תכנית רחבה, לרוב באמצעות רשות מקרקעי ישראל , או רשות מקומית הראשית ליזום תכנית להפשרת קרקע חקלאית ולהעבירה ישירות לאישור הוועדה המחוזית.

בדיקות מומלצות לפני רכישה של קרקע חקלאית

ראשית, כדאי לבדוק מהו המרקם התכנוני המיועד לשטח ולאזור במסגרת תמ"א 35 . למשל, קרקע שמיועדת לפיתוח עירוני מחזיקה בסיכויים גדולים יותר להפשרה לעומת כל מרקם תכנוני אחר. תמ"א 35 מציגה נתונים עדכנים באשר לכיווני תכנון עתידיים של כל הקרקעות בישראל, והיא מחולקת לפי 'מרקמי תכנון': מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקמי שימור ארציים, מרקם שימוש משולב ומרקם חופי. יש לוודא שהקרקע המיועדת מוגדרת בתשריט התמ"א כמרקם עירוני (קרקע צהובה).

בנוסף, יש לבדוק את תכנית המתאר המקומית והמחוזית כדי להבין עבור מה מיועדת הקרקע – בניית דירות, בתים צמודי קרקע, משרדים, חנויות, סלילת כביש, אזור נופש, תחנה מרכזית וכו'. את הבדיקה ניתן לבצע דרך המערכת הארצית באתר האינטרנט של משרד הפנים. על מנת לדייק בבדיקה מומלץ לאתר מספק חלקה וגוש.

יש לבדוק גם מהי העמדה של הרשות המקומית באשר לקרקע ולדעת מהו היקף עתודות הקרקע הזמינות לבנייה והיקף הבנייה החדשה בשטחים המשויכים לרשות המקומית – האם לרשות המקומית יש הסתייגויות לשינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות שבשטחן, ועוד.

שאלה נוספת אותה כדאי לבדוק היא האם קיים הסכם שיתוף של בעלי הקרקע\משקיעים. הסכם מסוג זה לרוב משביח את ערך הקרקע משום שהוא מצביע על אינטרס משותף של הבעלים לקידום פרויקטים ותכניות.

לבסוף, יש לוודא שהקרקע פרטית ואינה אדמת מנהל. רכישת קרקע פרטית מקנה בעלות המוחלטת עליה לרבות רישום של שם הרוכש בטאבו (לשכת רישום מקרקעין). אם הקרקע מוכרזת כקרקע חקלאית בולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים),רמת הסיכון עולה אף יותר.

בנוסף, יש לבדוק את המוניטין של בעלי הנכס ולהבין האם החברה היזמית קיימת מספר שנים, נחשבת יציבה ואמינה והאם מציגה לפני המכירה דו"ח שמאי תקן 22. חשוב לברר את זהות מוכר הקרקע באמצעות בדיקת נסח הרישום של הקרקע החקלאית, אשר מופיע בלשכת מרקם המקרקעין אליה הקרקע שייכת, כדי לוודא שהמכירה נעשית על פי חוק. יש לבדוק גם האם הקרקע נמכרת ישירות מבעל הקרקע או באמצעות מיופה כוח-מתווך. כאשר מדובר על ייפוי כוח, יש לוודא קיום של צו ירושה ולבדוק את המהימנות שלו באמצעות עורך דין מקרקעין.

יש לבדוק האם מדובר בעסקה מסוג 'עסקת מכר' או 'עסקת אופציה'. אם מדובר בעסקת אופציה, יש לבדוק את גודל הקרקע ואת תאריך המימוש של האופציה.

בעסקת רכישה של קרקע חקלאית (ובאופן כללי),יש לבדוק את ההיבטים של פוטנציאל הפקעה, מיסים והיטלים (גם כאשר מדובר בהשבחת קרקע חקלאית). חשוב לדעת כי הרשויות המקומית יכולה להפקיע חלק מהקרקע לצרכי ציבור. גם הליכי איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה) עשויים להוביל להפרשת שטחים לצרכי ציבור.

היטל השבחה עומד על מחצית מההשבחה – סכום שעשוי להיות גבוה במיוחד ואשר רוכשים לא לוקחים בחשבון בשקלול עלויות הרכישה. תשלום היטל השבחה עבור שינוי ייעוד הקרקע ייחשב על ידי שלטונות המס בתור חלק ממחיר הרכישה.

דו"ח שמאי תקן 22

אחד הכלים החשובים שחשוב להכיר בכל הנוגע לקרקעות חקלאיות הוא תקן שמאי 22, המיועד על פי חוק לקרקע ששווקה ליותר משני אנשים, בין אם במישרין או בעקיפין, בין באופן ישיר ובין במסגרת תאגיד.

תקן 22 גובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, והמטרה המוצהרת שלו היא הענקת מידע על הסיכוי והסיכון בעסקה הפוטנציאלית. תפקיד השמאי הוא לנתח את המיקום והתכניות התקפות ולקבוע את הסיכוי לכך שאותו שטח יהפוך לבסוף לקרקע עליה ניתן לבנות דירות, שטחי תעסוקה וכד'.

מטרת התקן היא לספק לרוכש שאינו איש מקצוע את הכלים לבחון את המצב בצורה הברורה ביותר. הרקע לגיבוש התקן הוא מסעות שיווק המבטיחים תשואה גדולה ומשווקים קרקעות במחיר גבוה יותר מהשווי הקשור למצב התכנוני הקיים באותו רגע. תקן 22 הוא גילוי נאות באשר למצב התכנוני והמשפטי של הקרקע.

תקן 22 מחייב את הגורם המשווק את הקרקע החקלאית למסור ללקוח הפוטנציאלי שומה הכוללת את הפרטים הבאים: סבירות מימוש תכנית שינוי הייעוד (קלושה\לא קלושה),ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות וייעודי לאחר התכנית המשנה את הייעוד, שווי הקרקע נכון למועד הרלוונטי, שווי קרקע משוער אם יבוצע שינוי ייעוד, משך הזמן הצפוי עד לשינוי הייעוד האפשרי, וההוצאות שהרוכש עשוי לשלם בתהליך.

כאשר ישנו מצב תכנוני מאושר, הערכת השווי מבוססת על ייעוד הקרקע בתכניות המאושרות למועד הקובע במקרה של מצב תכנוני המבוסס על הנחה, הערכת השווי מבוססת על ההנחה כי בעתיד תאושר תכנית ספציפית על פי פרוגרמה תכנונית שהוצגה לשמרי ותאפשר מימוש בנייה על הקרקע. במקרה כזה, השמאי יפרט את השווי התיאורטי רק במקרה בו הסבירות לאישור הפרוגרמה התכנונית אינה נמוכה, ויציין את משך הזמן הנדרש לאישור הפרוגרמה.

חובה על השמאי גם להדגיש את האפשרות שהפרוגרמה לא תתממש כלל. כאשר מדובר בקרקעות המנוהלות על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל),על השמאי להדגיש שישנה אפשרות לכך שלא יהיה ניתן לרכוש את הזכויות בקרקע לאחר שינוי הייעוד, משום שהקרקע עשוי לחזור לרשות מקרקעי ישראל.

חשוב כי כל רוכש פוטנציאלי יידע לדרוש את המסמך של תקן 22. תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה) מגדירה כללים ברורים לפעולה מצד משווק הקרקע שאינה זמינה לבנייה בעת השיווק. בין היתר, על הרוכש הפוטנציאלי לקבל את המידע זמן סביר מראש ולא יאוחר משבעה ימים לפני מועד ההתקשרות. המידע אמור לעבור לצד המתעניין ללא תשלום, על פי הפרמטרים הקבועים בתקן ועל ידי שמאי מקרקעין מוסמך.

שקיפות בפרסום קרקעות חקלאיות

החוק קובע גם תקנות המתייחסות לאופן הפרסום של קרקעות חקלאיות, כגון הצעה ברורה ובולטת של העובדה כי מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה.

סיכום

לסיכום, קרקעות חקלאיות הן קרקעות אשר הייעוד שלהן מאפשר שימוש למטרות חקלאיות בלבד, כאשר במהלך השנים הורחב השימוש למטרות הקרובות לחקלאות. עם זאת, לא ניתן לבנות עליהן למטרות מגורים או תעסוקה.

יזמים רבים משווקים קרקעות חקלאיות עם הבטחה לכך שהקרקע 'תופשר' ותהפוך לקרקע זמינה לבנייה, באמצעות תהליך תכנוני מסודר.

חשוב לוודא נקודות חשובות ולקבל את כל המידע הנדרש, להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים ולהבין היטב את הסיכונים בעסקת רכישה של קרקע חקלאית, אשר עשויה לכלול סיכוי נמוך עד קלוש למימוש הערך של הקרקע לבנייה.