הריבית ממשיכה להרחיק את הרוכשים: צניחה של 39% ברכישת דירות ברבעון השלישי

רמת המחירים הגבוהה, לצד המשבר בתעשיית ההיי-טק ועליית הריבית, ממשיכים לתת את אותותיהם ולצנן משמעותית את הביקוש לדירות, כך עולה מסקירת "הכמות המבוקשת של דירות חדשות" שפרסמה היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ואשר מתייחסת לכמות הדירות החדשות שנרכשה על ידי הציבור ברבעון השלישי של 2022. כ-8,380 דירות חדשות נמכרו במהלך הרבעון השלישי של 2022 (יולי-ספטמבר 2022). הנתון משקף ירידה של 24.3% לעומת הרבעון הקודם (אפריל-יוני 2022) ושל 38.6% ביחס לרבעון המקביל אשתקד, במהלכו נמכרו 13,660 דירות. כחמישית מהדירות נמכרו באחד ממבצעי המכר בסבסוד ממשלתי.

בחודש ספטמבר לבדו נמכרו כ-2,700 דירות חדשות – נתון שמשקף ירידה של כ-5% במספר הדירות שנמכרו לעומת חודש אוגוסט וירידה של 13% לעומת אשתקד. עם זאת הנצון האחרון מעט מטעה שכן ספטמבר 21 היה חודש רצוף חגים, בניגוד לשנה הנוכחית, ולכן הירידה בפועל היא בשיעור גבוה יותר. בסך הכל, נרכשו ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 21 – ספטמבר 22) 49,802 דירות, נתון המשקף ירידה של 6.6% במספר הדירות שנרכשו לעומת 53,317 דירות ב-12 החודשים שקדמו להם.

עלייה חדה במכירות בקרית גת, צניחה בנתניה

בעוד שברמה הארצית חלה ירידה במספר הרכישות, ברמה העירונית ישנן ערים שבהן דווקא צמח מספר העסקאות משמעותית. הבולטת שבהן היא ירושלים, בה נרכשו במהלך הרבעון השלישי 631 דירות חדשות – זינוק של 33% ביחס לרבעון השני. מדובר בנתון הגבוה ביותר מבין כלל הערים, ובפער גדול מהשנייה נתניה שבה נחתמו 405 עסקאות לרכישת דירות חדשות ותל אביב יפו השלישית עם 402 דירות. בשתי הערים משקפים הנתונים צניחה חדה בהיקף העסקאות ביחס לרבעון השני של השנה, של 36% ו-23% בהתאמה.

קריית גת מדורגת במקום הרביעי המפתיע ברשימה, עם כ-350 דירות שנמכרו בעיר ברבעון השלישי, יותר מפי 3 ממספר הדירות שנרכשו בה ברבעון השני. עוד ברשימת הערים שבהן נחתמה כמות גדולה של עסקאות: אשקלון (334),בית שמש (330),בת ים (255),חיפה (248) ולוד (229).

ברמה העירונית ישנן ערים שבהן דווקא צמח מספר העסקאות משמעותית. הבולטת שבהן היא ירושלים, בה נרכשו במהלך הרבעון השלישי 631 דירות חדשות – זינוק של 33% ביחס לרבעון השני. מדובר בנתון הגבוה ביותר מבין כלל הערים, ובפער גדול מהשנייה נתניה שבה נחתמו 405 עסקאות לרכישת דירות חדשות ותל אביב יפו השלישית עם 402 דירות. קריית גת מדורגת במקום הרביעי המפתיע ברשימה, עם כ-350 דירות שנמכרו בעיר ברבעון השלישי, יותר מפי 3 ממספר הדירות שנרכשו בה ברבעון השני.

מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד בסוף ספטמבר 2022 על 48,590 דירות, נתון כמעט זהה לזה שנרשם בסוף אוגוסט, וגבוה בכ-15% ממספר הדירות שנותר למכירה בסוף ספטמבר אשתקד שעמד על 42 אלף. מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים המשוער שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) עומד על 16.6 חודשים – עלייה של 80% ביחס ל-9 חודשים בספטמבר אשתקד.

"אין ספק שזינוק הריבית הביא להאטה"

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו התייחס לנתונים ואמר כי "מדובר בעוד נתון שמחזק הערכות שלנו מהתקופה האחרונה. הכמות המבוקשת של הדירות הוא נתון שמשקף את היקף המכירות בפועל של דירות חדשות ובנייה עצמית. אין מדובר בהיקף הביקוש האמיתי לדיור בישראל – ההיקף האמיתי גבוה דרמטית מנתון זה. הוא עומד על ממוצע של 60,000 יחידות דיור בשנה לפחות, וזאת ללא סגירת פערים מהעבר. כלומר 15,000 דירות חדשות ברבעון נדרשות למשק, בעוד הכמות שעליה מדווח כעת היא של כ-12,600 דירות בלבד.

"אין ספק שזינוק הריבית הביא להאטה של הפעילות בענף, אך החלק שצריך להדאיג מאוד את כולנו, הוא הנתון שמצביע על ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה מאז תחילת העלאות הריבית השנה. אנחנו מתרחקים בכל חודש שעובר מיכולת לטפל במשבר הדיור. כל הנוגעים בדבר חייבים להתאים את החלטותיהם למצב החדש. מחר יפורסם מדד מחירי הדירות הצפוי להמשיך לעלות. הירידה בהתחלות הבניה מדאיגה שבעתיים מכיוון שכאשר תהיה בלימה באינפלציה והריבית תתחיל לרדת בחזרה, כל אותם רוכשי דירות שעלו על הגדר בשל התייקרות המשכנתאות, יחזרו חזרה לשוק ויפגשו היצע נמוך ולא מספק שהפועל היוצא מכך זינוק במחירי הדירות״.

סמנכ"לית השיווק והמכירות בקבוצת רם אדרת , טלי שרון, אמרה בתגובה לנתונים כי  "הירידה בכמות הדירות שנמכרו נובעת בעיקר מהעלאת הריבית במשק. מדובר בפקטור ששינה את כללי המשחק - הן לרוכשים והן ליזמים. הבנקים הקשיחו עמדות כלפי חברות הנדל"ן המבקשות ליווי בנקאי וכלפי הרוכשים המבקשים ליטול משכנתאות, והתוצאה לא איחרה לבוא. היות שהצפי הוא להמשך עליית הריבית, אני חוששת שהדבר יביא לקיפאון של ממש בענף הנדל"ן. ייתכן שיזמים לא ימהרו לגשת למכרזים חדשים, וכתוצאה מכך קצב התחלות הבנייה ירד.

"אני מאמינה שהמחירים יירדו נקודתית רק בפרויקטים שבהם היזם חייב למכור 20% מהדירות לצורך קבלת ליווי בנקאי. מחירי הפריסייל בפרויקט יהיו נמוכים יותר, אך יתר הדירות בו יימכרו במחיר גבוה הרבה יותר. למעשה, המשך עליית הריבית תביא לקיפאון זמני, שלאחריו תהיה עליית מחירים משמעותית, היות שמה שקורה בפועל הוא שהביקושים גבוהים, וההיצע יורד. בקריית גת, לדוגמה, ניתן לראות קצב מטורף של עסקות, משום ששם יזמים נמצאים בשלב הפריסייל והמחירים שפויים".