דו"ח של הכנסת: עמידר רווחית אך המבנים בבעלותה מוזנחים ומסוכנים ודייריה מופקרים

מבנים מסוכנים שמחכים לשיפוץ יותר משש שנים, קנסות שמעולם לא נגבו ודירות שעומדות ריקות – זו התמונה שעולה מדו"ח שפרסם באחרונה מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שמנתח את פעילות עמידר, לבקשת חברת הכנסת לשעבר אורלי לוי אבקסיס. בזמן שהציגה רווחי שיא ב-2021, של 47 מיליון שקל, עמידר לא מטפלת כראוי בדיור הציבורי בכל המישורים, והדיירים סובלים.

לגבי תחום ההתחדשות העירונית, שבו החלה עמידר לפעול באחרונה, נכתב שהחברה מקדמת תשעה מיזמים של התחדשות עירונית : ארבעה של פינוי בינוי , שלושה בתמ"א 38/2, אחד בתמ"א 38 חיזוק, ובאחד עדיין לא נקבע המסלול התכנוני. הרווח הצפוי משני מיזמי הפינוי בינוי, שלגביהם הוצגו בדו"ח נתונים בנושא, הוא כ-319 מיליון שקל, מהם כ-96 מיליון שקל רווח של עמידר, שהם 30% מהרווח הכולל של המיזם. יתרת הרווח (70%) מועברת למשרד הבינוי והשיכון. 

מהנתונים עולה כי הדירות שייתוספו בתוכניות ההתחדשות העירונית, יימכרו בשוק החופשי. חלק מהרווח ממכירת דירות אלה אמור להיכנס לקרן הפריפריה - קרן ייעודית שתפעל כמשק סגור, שכספיה ישמשו לחיזוק מבנים בפריפריה במיזמים שאינם כדאיים כלכלית, וכן לכיסוי גירעונות ממיזמים שהיו צפויים להיות רווחיים, אך בפועל הסתיימו בהפסד. קרן הפריפריה אמורה לשמש גם לרכישת דירות לדיור הציבורי.

מבדיקה של 23 מבנים שלהם הוצא צו מבנה מסוכן מהרשות המקומית ועדיין לא שופצו, שבעה מהמבנים ממתינים עד שנה לתחילת השיפוץ; שישה ממתינים בין שנה לשנתיים; שישה נוספים ממתינים בין שנתיים לחמש שנים; וארבעה ממתינים יותר משש שנים. להערכת עמידר, התקציב הנדרש לתיקון ושיפוץ 35 המבנים האמורים הוא כ-20 מיליון שקל. משרד השיכון ציין בתשובתו למבקר כי הדבר לא נעשה עקב מגבלות התקציב. 

מעמידר נמסר כי אין ביכולתה להעריך בשלב זה מה היקף הכספים שצפויים להיכנס לקרן הפריפריה מהפרויקטים המקודמים כיום, או כמה דירות דיור ציבורי עשוי סכום זה לאפשר לקנות למלאי הדיור הציבורי. עם זאת, הדו"ח ציין כי עד מועד פרסום המסמך עדיין לא הוקמה קרן הפריפריה.

מבנים לא שופצו שש שנים אחרי הכרזתם כמסוכנים

אחד החלקים החמורים במסמך נוגע לטיפול במבנים מסוכנים, או ליתר דיוק אי הטיפול בהם. לפי נתוני דוח מבקר המדינה שפורסם במאי האחרון, נכון לספטמבר 2021 היו 35 מבנים שהחברה סיווגה כמסוכנים, בהם 417 דירות, שמהן 138 הן דירות דיור ציבורי שבניהולה. מבדיקה של 23 מבנים שלהם הוצא צו מבנה מסוכן מהרשות המקומית ועדיין לא שופצו, שבעה מהמבנים ממתינים עד שנה לתחילת השיפוץ; שישה ממתינים בין שנה לשנתיים; שישה נוספים ממתינים בין שנתיים לחמש שנים; וארבעה ממתינים יותר משש שנים.

להערכת עמידר, התקציב הנדרש לתיקון ושיפוץ 35 המבנים האמורים הוא כ-20 מיליון שקל. משרד השיכון ציין בתשובתו למבקר כי במסגרת הסיכום התקציבי בינו לבין משרד האוצר לתקציב 2022-2021, נכללה דרישת תקציב להסרת צווי סכנה למבנים מסוכנים, אך התוכנית לא תוקצבה במלואה עקב מגבלות התקציב.

משרד השיכון לא גבה קנסות בסך 400 אלף שקל בגין ליקויים

עוד עולה מהדו"ח כי משרד השיכון, שהחברה שבאחריותו, אינו מפעיל את הסנקציות הקבועות בהסכם הניהול נגד החברה, כשזו לא עומדת במדדי השירות שנקבעו. כך לדוגמה, בנספח השירות נקבע כי תיקון דוד חימום יתבצע בתוך חמישה ימי עבודה, והקנס על כל יום איחור הוא 500 שקל. הבקרה העלתה חריגה ב-40 מקרים, בסך כולל של 195 יום, ובהתאם לכך סך הקנסות שהיה על המשרד להטיל על עמידר היה 97.5 אלף שקל. 

מדו"ח המבקר עלה כי משרד השיכון, שקיבל את ממצאי הדו"ח מ-2019, לא העביר אותו לידי עמידר, ולא פעל לגביית הקנסות. בסך הכל דו"ח הבקרה שבוצע ב-2019 העלה חריגות ואי עמידה במדדי השירות שהקנסות בגינן הגיעו לכ-378 אלף שקל, שלא נגבו.
עוד לפי הסכם הניהול, משרד השיכון רשאי למנות מטעמו מפקחים לבדיקת הנכסים ורמת תחזוקתם והתאמתם לכללים ולסטנדרטים שנקבעו בהסכם. לפי דו"ח המבקר, המשרד לא מינה מפקחים מטעמו לבדיקת הנכסים ורמת תחזוקתם, והוא לא ביצע בדיקה של הנכסים - לא בעצמו וגם לא באמצעות חברת הבקרה.

עוד עולה כי שיעור הבקרות שביצעו מפקחי ההנדסה המחוזיים מטעם עמידר על עבודות השיפוץ שבוצעו עבור היה קטן משמעותית מהשיעור שנדרש בנוהל, והיה כ-2% לעומת 5% כפי שנדרש. לפי מבקר המדינה, יש אי התאמה מהותית בין הציונים שמפקחי ההנדסה המחוזיים נתנו לעבודות בכל הנוגע לרכיב העמידה בלוחות הזמנים, למצב הדברים בפועל. כך, הציון הממוצע שניתן בבקרות על עבודות שביצעו קבלני השיפוצים שמנהל מוקד התחזוקה העניק להם ציונים נמוכים של 5 ומטה מתוך 10, הגיע בציון הפנימי של עמידר לממוצע של 97.

מנכ״ל פורום הדיור הציבורי, דני גיגי: "משרד השיכון ועמידר הפכו את הדיור הציבורי למקור לרווחים, כשלדוגמה בתהליכי התחדשות עירונית החברה בהסכמת משרד השיכון לא טורחת להוסיף שום דירות למלאי, ואף מובילה תהליכים לדחיקת הדיירים מהפרויקטים שהיא מקדמת. בנוסף לכך הדו״ח מעלה הזנחה והפקרת הדירות, כשעמידר משאירה דירות ריקות במשך חודשים רבים לפני שהיא משפצת ומאכלסת אותן מחדש".

לדברי המבקר, אי ההתאמות המהותיות האלה מעלות ספק בדבר האיכות והאפקטיביות של הבקרה הפנימית של עמידר על ביצוע עבודות המוקד. לפיכך, המליץ המבקר שעמידר תבחן את נוהלי הבקרה לעבודות תחזוקה ולביצוע מיזמים, תבהיר ותחדד אותם בפני המפקחים, וכן תבחן דרכי בקרה נוספות.

40% מהדירות לאכלוס עומדות ריקות

עוד מעלה הדו"ח כי 39% מהדירות המיועדות לאכלוס דיירי עמידר המנוהלות על ידי עמידר - 101 דירות - עומדות ריקות יותר מ-300 יום. רק 10% מהדירות אוכלסו בתוך 60 יום או פחות, ו-26% מהדירות אוכלסו בפרק זמן של חצי שנה או יותר. המבקר ציין כי משרד השיכון לא ביצע בקרה בנושא, לרבות בנוגע למידת עמידתה של עמידר במדד השירות לאכלוס חוזר של הדירות.

כמו כן, הוא לא בדק את הסיבות לעיכובים בימי האכלוס החוזר מעבר לנקבע בנספח השירות, ואם נדרש קנס בגין החריגות. באשר לדירות המיועדות לאכלוס וממתינות לשיפוץ, לפי דו"ח המבקר, נכון לספטמבר 2021 היו 259 דירות המיועדות לאכלוס שעמדו ריקות בשל היעדר תקציב. עוד צוין כי 34% מכלל דירות עמידר היו במצב תקין, 42% היו במצב תקין אך ישן, 20% מהדירות נדרש תיקון נקודתי, ו-4% היו במצב לא תקין המצריך תיקון מקיף. 169 דירות הוגדרו כלא ראויות למגורים. 

"כל מה שמעניין את עמידר זה להכניס עוד כסף על חשבון הדיירים"

מנכ״ל פורום הדיור הציבורי, דני גיגי, אמר בהתייחס לדו"ח של הכנסת, כי "עמידר נהפכה לחברה רווחית, שכל מה שמעניין אותה זה להכניס עוד ועוד כסף על חשבון הדיירים, הממתינים לדיור וחסרי הדיור. הדו״ח חושף גם כי משרד השיכון ועמידר הפכו את הדיור הציבורי למקור לרווחים, כשלדוגמה בתהליכי התחדשות עירונית החברה בהסכמת משרד השיכון לא טורחת להוסיף שום דירות למלאי, ואף מובילה תהליכים לדחיקת הדיירים מהפרויקטים שהיא מקדמת. אם לא די בכל זה, הדו״ח מציג תופעה שאנו מודעים לה, של הזנחה והפקרת הדירות, כשעמידר משאירה דירות ריקות במשך חודשים רבים לפני שהיא משפצת ומאכלסת אותן מחדש.

"האבסורד הגדול ביותר הוא שאין פיקוח על עמידר, וגם הפיקוח הקיים חסר שיניים ולא באמת משפיע על ההתנהלות הקלוקלת בחברה. ההסכם קובע שעל עמידר יוטלו קנסות, אבל הקנסות מתגלגלים לדיירים שסובלים מהתנהלות החברה, ונלקחים מהתקציבים שאמורים להיות מושקעים בדיור הציבורי ובדיירים. כדי לפקח באמת על החברה, צריך לדאוג להעניש אישית את המנהלים בחברה. אנו דורשים ועדת חקירה שתבחן את התנהלות עמידר, ואם צריך תבחן חלופות להחלפת בחברות אחרות שמתנהלות אחרת".

בעמידר סרבו להגיב לממצאי הדו"ח, והפנו אותנו למשרד הבינוי והשיכון.

ממשרד הבינוי והשיכון לא נמסרה תגובה.