לקנות או לחכות: האם תקופה של אי וודאות היא דווקא הזדמנות?

בתקופה האחרונה ניכר קיפאון מסוים בשוק הדיור. אחרי שנתיים של עליות מחירים דרסטיות, ובצל האינפלציה, הריביות שעולות והתחזיות הקודרות בכל הנוגע למצב הכלכלי העולמי, סובל השוק מאווירה כללית מאוד שלילית, המלווה בירידה בהיקפי המכירות ובתחושה ש-הנה, זה קורה, אוטוטו נראה ירידה במחירים.

רוב הקונים בסיטואציה כזאת בוחרים לשבת על הגדר ולחכות, כדי לא לפספס חלילה את ירידת המחירים המדוברת. אך ההיסטוריה מלמדת שדווקא בימים של חוסר ודאות, בהם השוק מגיב בהתאם, נפתח חלון הזדמנויות נדיר למשקיעים:

2008 – משבר הסאבפריים בארצות הברית: המשבר הגדול שפרץ בארה"ב, הפך למשבר כלל עולמי. במשך זמן מה, היה חשש גדול מאוד שהשלכותיו לא יפסחו גם על ישראל, והדבר גרם לשוק הנדל"ן להיעצר למשך מספר חודשים. אך בסופו של דבר, כל התחזיות השליליות שצפו משבר בנקאי גדול במדינת ישראל - התפוגגו, ושוק הנדל"ן המשיך לעלות. מי שלא ניצל את חוסר הודאות לטובת רכישת נכס, פספס את ההזדמנות.

2011 - המחאה החברתית: המחאה החברתית, שהתחילה כמחאת האוהלים או מחאת הדיור והתפתחה למחאה על יוקר המחיה, יצרה תקווה גדולה מאוד לשינוי במחירי הדירות. תקווה זו גרמה לשוק הנדל"ן להיעצר לתקופת מה, אך מלבד הקמתה של ועדת טרכטנברג, שלא השיגה יותר מדי תוצאות, דבר לא השתנה בעקבות המחאה. תוך מספר חודשים – גם מחירי הדיור חזרו לטפס.

2014 – תוכנית לרכישת דירה ללא מע"מ:  בתקופת כהונתו כשר אוצר, קידם יאיר לפיד תוכנית שתאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במכרזי מדינה ללא מע"מ. כתוצאה מכך, נוצרה בשוק תחושה שממש עוד מעט מחירי הדירות הולכים לרדת ולכן, עכשיו זה לא הזמן לרכוש דירה. בסופו של דבר, הממשלה נפלה, התוכנית לא יצאה לפועל ומיד לאחר מכן המחירים החלו לעלות שוב.

2015-2018  - מחיר למשתכן : בתקופתו של משה כחלון כשר האוצר, ועם פרסום המכרזים של תוכנית מחיר למשתכן , שוב נוצרה בשוק תחושה שהמחירים עומדים לרדת ושכדאי להמתין עם הקנייה. בפועל, היו אכן זוגות צעירים שהצליחו לזכות בהגרלות ולקבל הנחה גדולה מאוד במחיר הקרקע, אבל מנגד - הרבה מאוד רוכשים שחיכו שהמחירים ירדו, הפסידו זמן יקר מאוד ועסקאות משתלמות. מיד לאחר שמשה כחלון התפטר מתפקיד שר האוצר, הופסקה תוכנית מחיר למשתכן ותקופה קצרה לאחר מכן חזינו במחירי הנדל"ן מטפסים שוב.

2020 – קורונה: עם התפרצות הקורונה בישראל ובמהלך תקופת הסגרים הראשונים, נוצרה בישראל אווירה כלכלית שלילית מאוד. באותם ימים, דובר על משבר כלכלי עולמי גדול מאוד, המון בעלי עסקים נקלעו לקשיים כלכלים והעתיד היה מעורר דאגה ולא ברור. כתוצאה מכך, שוב נוצרה תחושה שזה לא הזמן לרכוש דירה, ומעט מאוד עסקאות יצאו לפועל. בתגובה, המדינה הורידה את מס הרכישה לדירה שניה לשיעור של 5% וגם תנאי המימון של בנק ישראל לדירה נוספת הוטבו. אחרי גל ועוד גל של קורונה, הציבור הישראלי התרגל, ונוצרה הבנה מחודשת שבית הוא צורך מוחשי ואמיתי. עם תחושה זו, חזרו הקונים לשוק ואיתם גם עליית המחירים.

למה המחירים ממשיכים לעלות אחרי כל תקופה של קיפאון?

הניסיון מראה כי כל תקופה של שינוי, משבר או אי ודאות היא בסופו של דבר זמנית. למרבה הצער, שוק הדיור הישראלי סובל ממצוקה אמיתית שגוברת על כל תקופה כזאת – היצע הדירות הנמוך.

על מנת לעמוד בגידול הטבעי של האוכלוסייה, מדינת ישראל צריכה לייצר בכל שנה כ-100 אלף דירות חדשות. מ-2006, תחילתו של גל עליות המחירים, ועד היום, לא טופלו הכשלים האמיתיים שגורמים להיצע הדירות במדינת ישראל להיות במחסור אל מול הביקוש הטבעי של זוגות צעירים, תוחלת החיים שהולכת ועולה, זוגות שמתגרשים וזקוקים לשני בתים, משקיעי נדל"ן, עלייה לארץ  ועוד.

בין הכשלים שאינם מאפשרים להיצע הדירות להשתוות למידת הביקוש: 

1. תהליכי הרישוי וקבלת היתר הבנייה שהפכו ארוכים וסבוכים יותר מבחינה בירוקרטית. 
2. מחסור תמידי של ידיים עובדות בענף הבנייה, שלמרות כל ההבטחות לייבוא עשרות אלפי עובדים מסין ומטורקיה עדיין סובל ממחסור של אלפי פועלים.
3.  תמ"א 38 שהוקפאה בפועל ברוב הערים בארץ בעקבות מדיניות ראשי הערים, כך שכמות הדירות החדשות בפרויקטים של תמ"א 38 נמצאת בירידה.
4. מתחמי פינוי בינוי שנתקעים שנים בוועדות המחוזיות כך שרק מאות דירות חדשות יוצאות לשוק בפרויקטים של פינוי בינוי מדי שנה.
5. חוסר יציבות פוליטית אשר אחת לכמה חודשים עוצר הוצאת מכרזים חדשים של קרקעות מדינה ותוקע את רצף התכנון.

עד שכשלים אלו לא ייפתרו, תמיד נחזור למצב של חוסר היצע מול ביקוש גבוה, והמחירים ימשיכו לעלות.

אז איך הופכים את אי הוודאות להזדמנות?

רכבת הנדל"ן נמצאת בדהירה מתמדת, ורק אחת לזמן מה – בתקופת קיפאון כמו זו שאנו חווים עכשיו – היא עוצרת בתחנה. בזמן העצירה יש לכם, הקונים, הזדמנות להצטרף לנסיעה בנוחות ובתנאים רגועים, אך זוהי עצירה זמנית בלבד, ואחרי שחלון ההזדמנויות ייסגר – הרכבת תחזור לדהור מהר מתמיד.

החשש לעשות צעד משמעותי כמו רכישת דירה בתקופה של חוסר ודאות הוא מובן לחלוטין, אבל בסופו של דבר יש להתייחס לתהליך הרכישה בצורה רציונלית ולנסות לנטרל את הפחדים. דווקא עכשיו, כשהשוק לא נמצא בשיאו, יש סיכוי גדול יותר למצוא יזם שיסכים למחיר שאתם מציעים. אך אם תמתינו יותר מדי בציפייה לירידת מחירים נוספת, אתם עלולים לפספס את ההזדמנות.

אז מה עושים? ממשיכים לחפש את הבית המושלם שעונה על הצרכים שלכם. נפגשים עם אנשי המקצוע שיעזרו לכם לבנות תוכנית פעולה ולהתמקח עם אנשי המכירות והיזמים, ומציעים הצעות נכונות: כאלה שמצד אחד יתאימו לתקציב שלכם ותוכלו לעמוד בהם בעולם של משכנתא עם ריבית עולה, ומצד שני – יאפשרו לכם לנצל את התקופה הנוכחית לטובתכם ולקנות במחירים שאולי לא יהיו רלוונטיים בעוד מספר חודשים.

לפרטים נוספים