הקרקע החדשה של חברות הבנייה: בנייה וניהול של מלונות

האם ענף המלונאות הוא הבייבי החדש של הקבלנים? אחרי משבר הקורונה ולמרות הסיכון בענף, בתשעת החודשים הראשונים של 2022 נרשמה עלייה בבנייה בייעוד מלונאות. כ-124 אלף מ"ר החלו להיבנות, והם מלמדים על קצב שנתי של 165 אלף מ"ר של שטחי מלונאות והארחה. זו עלייה קלה של 7.8% בקצב הבנייה, לעומת 151 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בכל 2021, כ-49 אלף מ"ר ב-2020 וכ-105 אלף מ"ר ב-2019.

כך עולה מניתוחי הבעלים והמנכ"ל של משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין, השמאי ירון ספקטור, לנתוני הלמ"ס על התחלות בנייה שפורסמו באחרונה. התחלות הבנייה של שטחי המלונאות תפסו נתח של כ-1% בשלושת הרבעונים הראשונים מכלל התחלות הבנייה בתקופה הזו – כמו השיעור הממוצע של תחום זה בכל העשור האחרון.

 

ייתכן כי אחת הסיבות לכך היא העלייה בהיקפי כניסת התיירים לישראל. באוקטובר היו 2.1 מיליון לינות של ישראלים ותיירים, לעומת 1.5 מיליון בחודש המקביל ב-2021. מדובר בנתון שמהווה חזרה להיקפי הלינות מלפני הקורונה - 2.2 מיליון. גם היקף ההוצאות של משק בית ממוצע על מלונאות מתחילת 2022 חזר להיקף מלפני הקורונה - 50% ויותר מההוצאות באשראי.

גם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הצטרפה לחגיגה והודיעה באוקטובר שתשווק מכרזים עם יותר מ-8,000 חדרי אירוח עד סוף 2023. לשם השוואה, בכל חמש השנים שלפני הקורונה ביחד, שיווקה רמ"י מכרזים להקמת 5,000 יחידות מלונאיות. נכון לאוקטובר, היא שיווקה בהצלחה ב-2022 מכרזים לכ-3,000 יחידות מלונאיות. במשרד התיירות צפו שיווק של עוד 1,300 יחידות מלונאיות עד סוף 2022, ו-4,000 ב-2023.

לפי השמאי ארז כהן, "המגמה של כניסת חברות הנדל"ן למלונאות היתה בולטת מאוד לפני הקורונה. העוצמה של המגמה עלתה מאוד בתקופת הפוסט קורונה. יש שינוי מגמה להצבת פרויקטים למלונאות - עלייה של עשרות אחוזים. הסיבה העיקרית היא מקסום התשואה מהנכס, פי שלושה או ארבעה, בטח שביחס למגורים. אם כי לנכס במלונאות יש ערך שהוא מחצית מזה של מגורים - אבל כנדל"ן מניב מלון מניב יותר. במגורים אני מוכר ונפטר מהנכס. מלונאות זה עסקה לטווח ארוך. התשואה מנכס למגורים היא 2%-5%, ואילו התשואה ממלונות היא 6%-7%. הביקוש העיקרי הוא באזור תל אביב".

כהן מעריך שהמגמה תימשך: "זה יקרה בעקבות עוצמות הביקוש לתיירות. כבר כיום יש עלייה בתפוסות - גם של תיירות נכנסת וגם של תיירות פנימית. כיום מדברים על 5 מיליון תיירים בשנה".

לדברי ספקטור, "הנתונים מראים שתחום התיירות והמלונאות בישראל ממשיך להתאושש מאז הקורונה. ההתאוששות באה לידי ביטוי גם בעלייה בהיקפי הבנייה בפלח זה, וגם בתפוסה בבתי המלון והביקוש מצד התיירים מבית ומחוץ. התחום מקבל דחיפה גם בהשקעות ממשלתיות - משרד התיירות ורמ"י ישווקו עד סוף 2023 קרקע לבניית כ-8,000 חדרי מלון. המכרזים האחרונים של מלונאות באילת ובתל אביב – ערי התיירות המרכזיות של ישראל – משקפים את השינוי בהעדפות הצרכנים, שיותר ויותר מעדיפים לשהות במלונות בוטיק קטנים. השינוי מתאים גם ליזמים, שלא צריכים להשקיע במזון ומשקאות, כי התיירים מקבלים שוברים למסעדות בקרבת המלון. השיווק נשען על פלטפורמות אינטרנטיות כמו בוקינג וכדומה, וגם ניהול המלון יוצא למיקור חוץ. להערכתי, כל אלה יאפשרו להקים עוד ועוד בתי מלון בוטיקיים בשנים הקרובות, ופלח המלונאות כולו ימשיך בפריחה".

"צריך להכפיל את מספר חדרי המלון בשנתיים-שלוש הקרובות"

דמות בולטת בענף הבנייה שגם עוסקת במלונאות היא יו"ר התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, ראול סרוגו. הוא הקים את מלון ויסטה אילת לפני כ-30 שנה, שמאז כבר נמכר, ולאחר מכן הקים את מלון סופיה בטבריה. "אנחנו רוצים להתפתח כרשת", הוא אומר למרכז הנדל"ן. "הקורונה עצרה את התוכניות שלנו. בינתיים מחכים לראות שהתיירות חוזרת לארץ, לקצב רגיל. ב-2021 תיירות החוץ היתה טובה, וב-2022 נסעו יותר לחו"ל. לישראל יש פוטנציאל גדול מבחינת תיירות. ב-2019 היו 4.5 מיליון לינות של תיירות נכנסת. הפוטנציאל גדול הרבה יותר - לתל אביב וירושלים יש פוטנציאל ל-10 מיליון בשנה. כרגע אין מספיק תשתיות, וזה יקרה הדרגתית. צריך להכפיל את חדרי המלון בשנתיים-שלוש הקרובות".

יו"ר התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, ראול סרוגו: " קבלנים עוסקים במלונאות זה כי תחום שמשיק לנדל"ן מניב. אתה משכיר את המלון למפעילים ומקבל שכר דירה וחלק מההכנסות. כשיגיעו יותר תיירים גם ההכנסות יגדלו. מלון זה גם מיתוג לחברה שאני יכול לארח בו. בעסקות קומבינציה עם בעלי קרקע ופינוי בינוי, אני יכול לפנק את בעלי הדירות בחופשה בהסכם. מעבר לזה, זה גם סקטור אחר לבזר אתו את הסיכון"

למה בשנים האחרונות חברות הנדל"ן נכנסות למלונאות?
סרוגו: " קבלנים עוסקים במלונאות זה כי תחום שמשיק לנדל"ן מניב. אתה משכיר את המלון למפעילים ומקבל שכר דירה וחלק מההכנסות. כשיגיעו יותר תיירים גם ההכנסות יגדלו. מלון זה גם מיתוג לחברה שאני יכול לארח בו. בעסקות קומבינציה עם בעלי קרקע ופינוי בינוי, אני יכול לפנק את בעלי הדירות בחופשה בהסכם.  מעבר לזה, זה גם סקטור אחר לבזר אתו את הסיכון. אם מתעסקים רק בנדל"ן, החברה תיכנס למשבר. רואים גם חברות בנייה שנכנסו לאנרגיה. הפעילות בתחום המלונאות קוסמת מאוד לחברות הנדל"ן כי הנדל"ן המניב יותר קרוב ללבן, והפעלתו דומה מאוד לקניון למשל".

איך התשואות בענף לעומת המגורים?
"התשואות לא גבוהות במיוחד – 4%-6%. זה גבוה יותר מדיור, אבל דיור בטוח יותר. גם עניין השווי משחק תפקיד כי שווי המלון עולה. התשואה תלויה בשאלה האם אתה מפעיל בעצמך את המלון או משכיר. בניהול עצמי הסיכון גדל וכך גם התשואה. אחרי הבנייה למשרדים ולדיור, זה הענף עם הפוטנציאל הגבוה ביותר".

"יזמים רוצים אפיקי השקעה נוספים"

אחת מחברות הנדל"ן שמתייחסות למלונות כנכס מהותי היא קבוצת גבאי . אחד הפרויקטים המוכרים ביותר שלה הוא מלון בכנרת המושכר לרשת סלינה. במלון יש 200 חדרים וגם כפר מוזיקה בשיתוף מפיקי פסטיבל מוסיקת האינדי - אינדינגב. בנוסף, היא מקימה עם פרימה מלון באשדוד שיכיל 210 חדרים.

אלי גבאי, מבעלי הקבוצה מסביר כי, "עד לפני כמה שנים מלונאות היה ענף שלא היית מתקרב אליו. כעת התנאי לקבלת טופס 4 למגורים זה גם טופס 4 למלון, במקרה שיש באותה תב"ע גם מגורים וגם מלון. לפני כן התב"עות היו רק למלונאות. המצב החדש מייצר כדאיות כלכלית למלונות".

לדבריו, המלונאות מהווה נתח של 25% מנכסי קבוצת גבאי : "אנחנו רואים מלונאות כנכס מניב, ועושים הסכם השכרה עם שוכר ארוך טווח עם אפסייד של אחוזים מההכנסות. יש צמיחה במלונאות בביקושים, והתפוסות עולות. במלונאות יש תשואה גבוהה יותר לעומת מגורים - תלוי בכמה אתה קונה את הקרקע. מחיר קרקע למלונאות בכל האזורים לא יכול להיות גבוה מאוד. בנכס של מלונאות מדברים על תשואות של 7%-8.5%, וזה ל-25 שנה.

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי : "במכרזים האחרונים של מלונאות שיצאו במצפה רמון תראה רק חברות נדל"ן - אף אחת לא קשורה למלונאות. יזמים מבינים שזה תחום שהיה רדום המון שנים ורוצים אפיקי השקעה נוספים, לא מגורים, לא רק מרכזים מסחריים"

"במכרזים האחרונים של מלונאות שיצאו במצפה רמון תראה רק חברות נדל"ן - אף אחת לא קשורה למלונאות. יזמים מבינים שזה תחום שהיה רדום המון שנים ורוצים אפיקי השקעה נוספים, לא מגורים, לא רק מרכזים מסחריים. הרצון לפנאי חזק יותר". עם זאת, הוא אומר שעבור גבאי מחירי הקרקעות למלונאות במכרזי רמ"י היו גבוהים.

"נפעיל ונשביח את המלון כדי להשיא תשואה"

חברת נדל"ן אחרת, שדווקא לא חשבה להיכנס למלונאות, אך עשתה זאת עקב עירוב שימושים והרצון לסייע לאילת, היא יוסי אברהמי . החברה נכנסה למלונאות לפני ארבע שנים, רכשה מלון נטוש והסבה אותו למבנה משולב של מגורים ומלון בשם אוקויה. בנוסף, לחברה יש שתי קרקעות באילת – אחת בוונציה בלגונה המזרחית, והשנייה ליד שדה התעופה לשעבר, עם זכויות למלונאות. "אנחנו לפני סיום הבנייה של אוקויה ועומדים לפתוח אותו במרץ", אומר ל" מרכז הנדל"ן " מנכ"ל החברה, צחי דידי. בנוסף, הקימה החברה רשת בשם yhotels, שתפעיל בעצמה, כמו כל המלונות שבבעלותה.

למה בחרתם להפעיל את המלונות בעצמכם?
"בחרנו להפעיל אותו לאחר שבחנו אלטרנטיבות. יש לנו הזדמנות לנכס משלנו, להשביח אותנו ולהפעיל אותו כדי להשיא תשואה".

לא חששתם להפעיל בעצמכם, בשל הסיכון בענף המלונאות? 
"החלטנו לנהל מקצועית. הבאנו את ג'ימי זוהר שניהל ברשת קרלטון. בסוף זה רק תוספת שווי שהוספנו. זה לא קרקע שקניתי ובניתי עליה מלונות אלא נכנסנו לקרקעות לייעוד במלונאות. הערך לא נובע מזה שהקמתי מלון".

יוסי אברהמי מתכננת להקים מלון נוסף ברחוב בהרברט סמואל בתל אביב, על קרקע שבה אברהמי היה המציע היחיד. שם המלון הוא פשוט חלק מתב"ע: "המגורים שם יקרים מאוד. בתב"ע יש תוספת זכויות מלונאיות, ונבנה שם מלון בוטיק יוקרתי".

החברה שלכם רואה את עצמה משקיעה במלונאות שלא במסגרת עירוב שימושים ?
דידי: "לא נשקיע במכרזים של מלונאות בלבד. אנחנו שמים דגש על מתחמים במרכז ובאילת".

קבוצת נדל"ן נוספת שבונה למלונות היא עמרם אברהם , שבונה מלונות בכל הארץ. אמנם מגזר המלונאות שלה קטן ביחס למגזרים אחרים, עם שישה-שבעה אתרי אירוח שנמצאים בשלבים שונים, בהם מחנה גלאמפינג בחוף דוגה שבכנרת, מלון עם 150 חדרים בחוף גולן שאף הוא בכנרת (במקום שבו שכן בעבר פארק המים לונה גל),ומלון בקיסריה עם 107 חדרים שנמצא בשלבי אישור. 

מנכ"ל עמרם אברהם , נועם גרייף: "תחום המלונאות הוא לא כמו מרלו"גים - השיקולים הם איפה המלון ממוקם, איזה חוויות צורכים עוד, למשל אם המלון קרוב לכותל. אנשים מחפשים מקומות מרוחקים מהמרכז, ולדעתי ערי נופש כמו טבריה ונתניה יצמחו מבחינה תיירותית"

לדברי המנכ"ל, נועם גרייף, מגזר המלונאות "דורש קשב ויחס מיוחד. יש צמיחה במלונאות. השמים פתוחים, ויש גם תיירות פנים שצורכת תרבות – כל זה בשל סיום משבר הקורונה וההתעוררות בתחום שהחלה אחריו. אין קשר בין ענפי התיירות והמגורים".

על המשבר שעבר ענף התיירות, אומר גרייף כי, "הנחת העבודה היא שאתה לא מצפה לקטסטרופה.  אנחנו מאמינים מאוד בתיירות פנים וחוץ. הראייה של החברה היא שאנשים קונים דירות וחופשות וגם נהנים ממלונות - הוספיטליטי בכל המכלול. תחום המלונאות הוא לא כמו מרלו"גים - השיקולים הם איפה המלון ממוקם, איזה חוויות צורכים עוד, למשל אם המלון קרוב לכותל. אנשים מחפשים מקומות מרוחקים מהמרכז, ולדעתי ערי נופש כמו טבריה ונתניה יצמחו מבחינה תיירותית. להערכתי, רמת התיירות כאן תחזור לזו מ-2012, וישראל תחזור להיות מעצמת תיירות".

חיפה ואילת בראש

עוד לפי הלמ"ס, היישובים המובילים בבנייה למלונאות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 הם חיפה ואילת. בחיפה, שבה החלו להיבנות 46.9 אלף מ"ר, נרשם זינוק לעומת 3,000 מ"ר בלבד שהחלו להיבנות בפלח זה בעיר ב-2021. באילת החלו להיבנות 30.3 אלף מ"ר למלונאות, לעומת 816 מ"ר בלבד ב-2021. נתניה מדורגת במקום השלישי עם 23.5 אלף מ"ר, ואילו תל אביב נמצאת במקום הרביעי עם כ-4,100 מ"ר שטחי מלונאות שהחלו להיבנות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022, בהמשך ל-75 אלף מ"ר ב-2021. 

לדברי ראש עיריית אילת, אלי לנקרי, "ענף התיירות באילת חוזר למגמת צמיחה, ונבנים בעיר בתי מלון חדשים לאחר קיפאון של שנים רבות בתחום. כבר היום נמצאים בהקמה כ-1,200 חדרי מלון חדשים באזור התיירות ובעיר, ובאחרונה שווקו כ-700 חדרים נוספים בשטח שדה התעופה הישן, לצד מאות חדרים נוספים שישווקו בקרוב באזור הלגונה המזרחית. בשטח שדה התעופה הישן צפויים לקום חמישה בתי מלון חדשים, ובאחרונה הוכרזו זוכים שיקימו בו ארבעה מלונות בוטיק".