רוטשטיין תשיב כספים לרוכשים בשל שיטת הצמדה שגויה - עשרות חברות נוספות בדרך?

הסכם פשרה בתביעה ייצוגית נגד רוטשטיין נחתם השבוע, ובעקבותיו צפויה רוטשטיין לשנות את מדיניות הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה וכן להשיב לידי לקוחותיה בשנים האחרונות סכום של למעלה מ-100 אלף שקלים. כיום תלויות בקשות לתביעה ייצוגית מסוג זה כנגד עשרות חברות נוספות בתחום הנדל"ן למגורים, בהן  שיכון ובינוי , אשדר , אלקטרה ועוד

בקשת האישור לתביעה ייצוגית הוגשה בנובמבר 2021 בשם התובעים - רוכשי דירות מהחברה, ובשם באי כוחם, עו"ד צביקה מצקין ופיני קלמן. בבקשה נטען כי רוטשטיין הצמידה את המדד לחוזה המכר באופן פסול, כאשר התשלום שבוצע במחצית הראשונה של חודש קלנדרי (15-1 בחודש) הוצמד למדד לא ידוע, שפורסם לאחר התשלום - ב-15 בחודש, ובכך גבתה למעשה מדד יתר.

התביעה הוגשה בשם כל מי שרכש נכס מרוטשטיין בשבע השנים שלפני הגשת הבקשה, בהצמדה למדד שעדיין לא פורסם. בכך, טענו התובעים, מהווה סעיף ההצמדה תנאי מקפח בחוזה אחיד. המבקשים רצו לבטל את החוזה, וטענו שמדובר בהפרת חובת תום הלב, עשיית עושר שלא במשפט ונזק של אלפי שקלים לכל רוכש. התובעים ביקשו מבית המשפט לקבוע כי היה על רוטשטיין לקבוע את המדד בתשלומים ששולמו עד ה-15 בחודש, בהתאם למדד הידוע; להשיב את הסכומים שגבתה מהם ביתר, כולל ריבית והצמדה; ולהורות לרוטשטיין לקבוע כך את ההצמדה גם בחוזים עתידיים. אך עוד לפני שרוטשטיין, שיוצגה על ידי עו"ד דרור סברסנסקי ועו"ד גילי ברוקס ורון, הגישה את תשובתה, הגישו הצדדים בקשה להסדר פשרה ב-19 בספטמבר.

לדברי עו"ד מיכאל פטרמן, עד היום נפתחו 34 תיקים בתביעות ייצוגיות בגין הצמדה למדד שעדיין לא פורסם. "פערי הכוחות עצומים ורוכשי הדירות לא יכולים להתמודד מול חברות הבנייה, המתמחות בתחומים אלה, מקבלות ליווי של משרדי עורכי הדין מהטובים ביותר ויכולות לכפות על הרוכשים תנאים משפטיים ומסחריים חד-צדדים לטובתן"

במסגרת ההסדר לפשרה, דחתה רוטשטיין את הטענות, וטענה כי מדד התשומות הוא נתון אובייקטיבי שמשקף את עלויות הבנייה, ומסיבות שאינן בשליטתה הלמ"ס מפרסמת את הנתונים ב-15 לחודש. בכך, לטענתה, עשויים הרוכשים לעתים לשלם גם פחות מהמדד הידוע. ואולם כדי להגיע לסיום הליך מהיר, כך לדבריהם, הסכימו נציגי החברה לפשרה. 

לפי הסכם הפשרה, בהסכמי מכר שנחתמו לפני הגשת ההבקשה, שעדיין לא שולמה בהם התמורה המלאה, רוטשטיין תחשב את התשלומים הבאים בהצמדה למדד הידוע לפני התשלום ולא לפי זה שטרם פורסם בעת התשלום; בהסכמי המכר החדשים, מעתה ואילך, היא תחשב את התשלום לפי המדד הידוע.לגבי עסקאות הרכישה שכבר שולמו במלואם ושבהם בוצעה הצמדה למדד העתידי, נמצא על ידי רוטשטיין כי סך הגבייה שבוצעה בשל שיטת ההצמדה הוא 178,527 שקל, והחברה תשיב 60% מהסכום באמצעות זיכוי ישיר ופרטני לחשבון הבנק של הרוכשים בתוך 30 יום, זאת תמורת ויתור סופי על עילת התביעה ועילת תביעה עתידית מחברי הקבוצה שנפגעה. גם מי שטרם השלים את כלל התשלום במסגרת העסקה, יזכה בהחזר של 60% עבור הסכום שנגבה בעודף, ומעתה והלאה ישלם לפי המדד הידוע.

בנוסף, נקבע שכר טרחה למבקשים ובאי כוחם על סך 18,207 שקל: 2,140 שקל גמול למבקשים, 16,067 שקל לעורכי הדין, וכן אגרת בית משפט.

 

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, לימור ביבי, קיבלה את הסכם הפשרה ונתנה לו תוקף של פסק דין, בתנאים הבאים: בתוך 90 יום תגיש רוטשטיין תצהיר על חברי הקבוצה שאותרו, ותפרסם הודעה לציבור בתוך שבעה ימים מפסק הדין בעיתונים יומיים בעלי תפוצה רחבה. החברה תשלם 2,140 שקל למבקשים בצירוף מע"מ, והחזר הוצאות בסך 9,554 שקל בתוך 30 יום, בצירוף מע"מ ו-16,067 שקל בצירוף מע"מ לעורכי הדין. רוטשטיין תהיה פטורה מתשלום האגרה השני.

לגבי עסקאות הרכישה שכבר שולמו במלואן ושבהם בוצעה הצמדה למדד העתידי, נמצא על ידי רוטשטיין כי סך הגבייה שבוצעה ביתר הוא 178,527 שקל, והחברה תשיב 60% מהסכום באמצעות זיכוי ישיר של חשבון הבנק של הרוכשים בתוך 30 יום, זאת תמורת ויתור סופי על כל תביעה עתידית 

טענות על גביית יתר בשל שיטת הצמדה מוטעית למדד לא מופנות כלפי רוטשטיין בלבד. לדברי עו"ד מיכאל פטרמן, עד היום נפתחו 34 תיקים בתביעות ייצוגיות בגין הצמדה למדד שעדיין לא פורסם.

פטרמן היה זה אשר  הגיש את בקשת התביעה הראשונה מסוג זה ב-2018, נגד א.זיתוני ויגאל ומשה גינדי, אשר באוגוסט 2021 קיבלה אישור לתביעה ייצוגית. עד עתה התביעה היחידה שקיבלה אישור כייצוגית. לדבריו, "מהרגע שהתביעה ההיא אושרה, נפרץ הסכר, ונפתחו 33 תיקים נוספים - בתשעה מהם הוגשו בקשות לפשרות והסתלקויות (שבהן התובע מוותר על התביעה תמורת התחייבויות, דנ"ק),ומתוכם שניים-שלושה כבר הסתיימו בפשרה". השבוע גם אישר בית המשפט למנות בודק להסכם פשרה עם רותם שני .

פטרמן מספר על פרשה נוספת בתיק שייצג ונסגרה באוגוסט האחרון. לדבריו, "בפשרה עם מפעלי תחנות, חברה בת של נצבא - ניתן 100% החזר לציבור, מעשרות שקלים לאדם ועד 4,000 שקל לרוכש דירה, ובסך הכל כ-165 אלף שקל, בהתאם להיקף התשלום ששילם הרוכש לחברת הבניה והעלייה במדד באותו חודש. הערך לציבור הוא עצום. אנשים לא ידעו שיש תיקון - בשם תובע אחד מאות אנשים קיבלו החזר. בניגוד לתיקים אחרים בייצוגיות, כאן הפיצוי הישיר מגיע לחשבון בנק, ורק צריך לתת את פרטי החשבון. אני רואה זאת כשליחות, בעיקר לאנשים שלא יכולים לעמוד על זכויותיהם. אדם סביר לא יגיש תביעה על 2,000 שקל, אבל זה לא סכום זניח".

עוד לדבריו, "פערי הכוחות עצומים ורוכשי הדירות לא יכולים להתמודד מול חברות הבנייה, המתמחות בתחומים אלה, מקבלות ליווי של משרדי עורכי הדין מהטובים ביותר ויכולות לכפות על הרוכשים תנאים משפטיים ומסחריים חד-צדדים לטובתן. התובענות הייצוגיות מאזנות במידה מסוימת את הכוחות ומאפשרות לרוכשי הדירות להתאגד כדי לשמור על זכויותיהם. חלק מהחברות הקטנות מעדיפות להגיע לפשרות בסכומים קטנים לציבור. אנחנו מנהלים תיקים נגד חברות גדולות, בהן גינדי החזקות , פרשקובסקי, אאורה ושבירו. מתנהלים גם תיקים בעילות דומות נגד דניה סיבוס , שיכון ובינוי , אשדר , אלקטרה ועוד. ברגע שהסכום הכולל מגיע ל-2.5 מיליון שקל, אנחנו לא נוקבים בסכום. התביעה קודם כל דורשת החזר לציבור של מלוא הנזק שנגרם ותיקונים עתידיים של חוזים, בהצמדה למדד הידוע".

הוא מזכיר כי בתיקון האחרון לחוק המכר, קיבלה המדינה את טענות התובעיים הייצוגיים: "ביולי האחרון נכנס תיקון לחוק המכר, שקבע שמעכשיו מותר להצמיד רק למדד הידוע, ורק ב-40% למחיר הדירה".