הרוכשים קנו את וילת היוקרה אך סרבו לשלם דמי תיווך כי לא חתמו על הסכם. מה קבע בית המשפט?

כדי שתקום החובה לשלם דמי תיווך בעסקות מקרקעין, יש למלא כמה תנאים, לרבות שניים המעוררים לעתים מחלוקת, והם: הדרישה להסכם תיווך בכתב והקביעה שלפיה המתווך היה גורם יעיל בעסקה. לעניין דרישת הכתב בהסכמי תיווך, המבחן נראה פשוט. אך יש מצבים שבהם למרות היעדר הסכם בכתב, לא ניתן להתנער מתשלום דמי התיווך. וכן, כדי לקבוע שמתווך היה הגורם היעיל בעסקה, יש להוכיח קשר סיבתי בין פעילות המתווך לבין מימוש העסקה מהיבטים שונים שקבעה הפסיקה, ובמקרים מסוימים אף ניתן להסתפק בהיבט אחד בלבד. 

להלן יפורטו נסיבות שבהן ניתן להגמיש את המבחנים הנ״ל, באמצעות סקירת פסק-דינו של בית משפט השלום בתל אביב 36556-01-20 מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים בע״מ נ׳ אורי מוני ואריק מימון.

נסיבות המקרה:

במסגרת רכישת בית מגורים בהרצליה פיתוח תמורת 12.7 מיליון שקל (להלן: "הנכס"),הוגשה תביעה לתשלום דמי תיווך בסך 148,590 שקל (1% משווי הרכישה, בצירוף מע"מ). שני הנתבעים הם אנשי עסקים שעיקר עיסוקם הוא בתחום הנדל"ן. בעקבות פניית הנתבעים לנציגת חברת התיווך (להלן: ״המתווכת״),היא החלה בתהליך איתור נכס מתאים לדרישות הנתבעים, והציגה להם כמה נכסים. הסכם תיווך צריך להיות ספציפי לכל נכס שמציג מתווך ללקוחותיו. נחתמו כמה הסכמים לנכסים שהוצגו ולא נרכשו, אך הסכם התיווך הרלוונטי לנכס שנרכש, דווקא זה, לא נחתם על ידי הנתבעים.

כשהגיעה המתווכת לסיור ראשוני בנכס בהרצליה (שעמד למכירה בהליך כינוס נכסים),היא מיד זיהתה את יתרונותיו, ובאותו הרגע דאגה להציגו לנתבעים שהגיעו לסיור ובתוך זמן קצר רכשו אותו באמצעות חברה שבבעלותם. העסקה היתה אמורה להוביל לתשלום דמי תיווך, אך הנתבע הראשון לא חתם על הסכם התיווך, והנתבע השני ביקש לדחות את חתימתו למועד מאוחר יותר, ולבסוף אף סירב לחתום. ומשום כך - סירבו הנתבעים לשלם את דמי התיווך. המחלוקת בין הצדדים היא סביב השאלה אם המתווכת היתה בבחינת הגורם היעיל לעסקה, והאם יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך, אף שלא נחתם הסכם תיווך.

המחלוקת

לטענת התובעת, המתווכת, שהיא כאמור נציגתה, נכחה בסיור בנכס במסגרת כינוס נכסים, זיהתה שהנכס עונה באופן מלא לדרישות הנתבעים, ומייד פנתה לנתבעים כדי שיגיעו לסיור. לאחר הסיור בנכס ובסיוע אקטיבי והמלצותיה של המתווכת, הגישו הנתבעים הצעה לרכישתו, והצעתם זכתה במכרז. כעבור חודשיים ממועד הזכייה, הנתבעים רכשו את הנכס, אך סירבו לשלם דמי תיווך של 1% בצירוף מע"מ, כפי שלטענת התובעת סוכם בין הצדדים.

לטענת הנתבעים, הם קיבלו את המידע על הנכס מכונס הנכסים ולא מהמתווכת. בנוסף, לטענתם, הם ביקשו מהמתווכת לא לקבל מידע על נכסים מכונס נכסים, מכיוון שהם מקבלים על כך מידע ממאגרי המידע. והוסיפו וטענו שהיה ידוע למתווכת שהם לא משלמים דמי תיווך עבור נכסים שבהליכי כינוס. כמו כן, הנתבעים לא חתמו על הסכם התיווך, ומשכך, לטענתם, הזכות לתבוע דמי תיווך נוגדת את סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין.

החלטה

נפסק כי המתווכת היתה הגורם היעיל להתקיימות העסקה, וקמה החובה לנתבעים לשלם לה דמי תיווך ע"ס 1% משווי העסקה (כולל מע"מ) כפי  שסוכם בין הצדדים, וזאת אף שלא נחתם הסכם תיווך בעניין הנכס. כדי להיחשב גורם יעיל, צריך לעמוד בכמה מבחנים כגון: מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך, חלוף הזמן בין מועד ההצעה המקורית למועד סיום העסקה, זהות הצדדים לעסקה ועוד. אך "די לעתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב גורם היעיל שהביא להתקשרות" (ת"א מחוזי מרכז 15706-01-14, מזרחי נ' מרקוביץ). 

לענייננו, הוכח כי המתווכת היא שהציגה והכירה לנתבעים את הנכס, ובתוך חודשיים הושלמה העסקה. על פי החלטת בית המשפט, הצגת הנכס כאמור עשויה להיחשב מספיקה לצורך הגדרת המתווכת גורם היעיל. אך במקרה זה, גם הוכח שהעסקה שנקשרה אינה מנותקת בזמן, שכן מדובר במהלך שהסתיים בתוך זמן קצר. במבחן התוצאה, מדובר בעסקה שהחלה ונקשרה רק בזכות פעולת המתווכת, ובכך ניתן להגדירה כגורם היעיל.

בנוסף, נפסק כי העובדה שהנכס היה ברשות כונס הנכסים ומפורסם לציבור הרחב, אינה גורעת מכך שהמתווכת היתה הגורם היעיל להתקיימות העסקה, מהנימוקים הבאים: אילו ידעה המתווכת שנתבעים לא משלמים על נכס שנמצא ברשות כונס הנכסים, הרי שלא היתה טורחת להציגו בפניהם. כמו כן, מצופה היה מהרוכשים לעדכן את המתווכת, בעת שהציגה את הנכס, שאינם מתכוונים לשלם דמי תיווך עבורו. זאת ועוד, אם הרוכשים אכן קיבלו בעצמם מידע על הנכס באמצעות כונס הנכסים, הם לא היו נזקקים לשירותי המתווכת כדי להגיע לסיור בו.

לעניין דרישת הכתב בהסכם התיווך, אף שאכן לא התקיימה הדרישה, הפסיקה התייחסה פעמים רבות למקרים שבהם "זעקת ההגינות מצדיקה סטייה מעקרון הכתב" (ע"א 986/93, קלמר נ' גיא). דוקטרינת "זעקת ההגינות" נועדה למנוע מצב שבו אדם יסכים לקבל שירות, יסכים לשלם עבורו, יסרב לחתום על הסכם המחייב לתשלום, ולבסוף ירוויח מזה. בלשון בית המשפט: "נבל ברשות התורה, קרי – אחד שמתנער מחובת התשלום רק מחמת היעדר הסכם בכתב" (ת"א מחוזי מרכז 37351-02-16, פנחס ואח' נ' יורוקום נדל"ן הע"מ ואח').

לענייננו, הנתבעים התחמקו במכוון מחתימה על הסכם התיווך, ואף פעלו בחוסר תום לב בכך שטענו כי אין עליהם חובה לשלם דמי תיווך "רק מחמת היעדרו של הסכם בכתב". אף שיש להיזהר בריכוך דרישת הכתב כדי שלא לפגוע בתכלית החוק, זה בדיוק המקרה שבו לא ניתן לאפשר לחייבים להתנער מחובתם.

בנוסף, הואיל ועסקינן בצדדים שווים, כלומר באנשי עסקים שעוסקים בנדל״ן, הרי שניתן להתגמש בעניין דרישת הכתב, מפני שחוק המתווכים "נועד להגן על הצרכנים בשוק התיווך שהם על פי רוב שחקנים חד פעמיים המתאפיינים בפערי מידע ביחס למתווך" (ע"א 986/93, קלמר נ' גיא). במקרה שלפנינו, ניכר כי הנתבעים הם אנשי עסקים מקצועיים ואנשי נדל"ן שניסו במכוון להתחמק מחתימה על הסכם התיווך ומחובתם לשלם דמי התיווך. 

לאור האמור לעיל, ניתן מן הצדק ובנסיבות מסוימות אלה, להגמיש את התנאים לתשלום דמי התיווך.

[ת"א 36556-01-20 מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע"מ נ' מימון ואח'].

הכותבת היא עו"ד סופיה שריקי ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)