רפורמת השכירות: מהפכה אמיתית או מהומה רבה על לא דבר?

לאחר קרוב לעשור שבו מתקדם פיתוח שוק ההשכרה ארוכת הטווח באופן יציב אך אטי למדי, מביאה עמה טיוטת חוק ההסדרים שורת סעיפי חקיקה, שאם יאושרו במלואם, יהוו מהפכה של ממש בתחום. כ-750 אלף משקי בית, המהווים 28% מכלל הדירות בישראל, גרים כיום בשכירות. השיעור משקף עלייה מסוימת לעומת שנים קודמות, ועם זאת, הוא נמוך מהשיעור המקובל ברוב מדינות המערב, מסיבות שמובנות היטב לכל מי שחווה או חווה עדיין את שוק השכירות הישראלי על בשרו – מדובר בחוויה מפוקפקת. 

בדברי ההסבר שצורפו לטיוטה, נכתב כי "שוק השכירות כיום אינו מהווה תחליף ראוי ותחרותי לדירה בבעלות, לאור החסרונות המאפיינים שוק זה". בין החסרונות הבולטים: חוסר ודאות וחוסר יציבות, הן לגבי משך זמן ההשכרה, הן לגבי גובה שכר הדירה והן לגבי תנאי ההשכרה. "בתקופת השכירות, ומדי שנה בשנה, נתון השוכר להחלטות המשכיר ולנסיבות המשתנות בחיי המשכיר, ואלה משפיעים על אפשרותו של השוכר לחדש את ההתקשרות החוזית, לעתים בתנאים חדשים. כל אלה מקשים מאוד על שוכרים שכמהים ליציבות, ושחוששים מהעלויות הגבוהות של מעברי דירה תכופים".

לכן, מטרת הרפורמה בשוק השכירות, על פי דברי ההסבר, היא "לשפר את איכות המגורים בשכירות לכל שכבות האוכלוסייה, דרך הגברת הוודאות והיציבות לשוכרים, הקלה בעלויות נלוות בשוק השכירות, תיקון עיוותים קיימים ושיפור שירותי הסיוע בדיור".

בתחום התכנון - "מקסום פוטנציאל הציפוף"

לצורך השגת מטרה זו, מוצעים כמה צעדים. הראשון מציע מהפכה באופן שבו מתכננים כיום מוסדות התכנון את המתחמים המיועדים להשכרה ארוכת טווח. "אופי המגורים בשכירות מאפשר לתכנן פרויקטים של דיור בתמהיל מגוון יותר, הכולל צפיפות גבוהה. בהתאם לכך, ניתן לכלול שיעור גבוה יותר של דירות קטנות המיועדים לזוגות צעירים, אזרחים ותיקים או יחידים, ואף ניתן ליצור מתחמים משותפים בבניין שיחסכו מקום בדירות", נכתב בהצעה. יתר על כן, דירות קטנות אינן דורשות מוסדות ציבור רבים, מכיוון שהן מתאימות לזוגות צעירים ויחידים, ובכך מתאפשר להוסיף עוד יחידות דיור ללא השלכות משמעותיות על המרחב הציבורי".

תיקון החוק מפנה אל מסמך "תדריך התכנון להשכרה", שהוכן באחרונה על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר , ומציע להפוך את עקרונותיו למחייבים. לפי המסמך, שינחה את מוסדות התכנון, יהיו בפרויקטים האלה לפחות 100 דירות, ועד 500. 70% מהדירות יהיו קטנות - מדירות סטודיו ששטחן פחות מ־50 מ"ר, ועד דירות שלושה חדרים ששטחן פחות מ-80 מ"ר. לדירות האלה יהיה כיוון אוויר אחד, או לכל היותר שניים.

"הרפורמה בשוק השכירות, כפי שהיא באה לידי ביטוי בחוק ההסדרים, מונה שורת הקלות שמטרתן לעודד יזמים להקים פרויקטים בשכירות ארוכת טווח, מתוך הנחה ששכירות ארוכת טווח מספקת לשוכר יציבות  ולפיכך מהווה תחליף ראוי לרכישת דירת מגורים. זאת כחלק מהפתרון למצוקת הדיור בישראל", אומרת עו"ד רויטל ראובן, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות'. "הקלות אלה נשענות על מקסום פוטנציאל הציפוף במתחמים המיועדים להשכרה ארוכת טווח, ויאפשרו ליזמים להקים בניין מגורים ששטחו יהיה, לכל הפחות, גדול פי שניים ממה שיהיה ניתן לבנות לפי התוכנית ה"רגילה" למגורים, וכן ופי שלושה ממספר יחידות הדיור שיהיו מותרות על פי אותה תוכנית. בנוסף להגדלת הצפיפות כאמור, תינתן הכרה במאפייניו הייחודיים של פרויקט להשכרה, באופן שיאפשר הקמת דירות קטנות (בעלות כיוון אוויר אחד או שניים לכל היותר),הקמת ממ"קים קומתיים כתחליף לממ"דים לכל יחידת דיור, תקני חניה נמוכים וכו'. 

"בתחום השכירות, טיוטת חוק ההסדרים הנוכחית יוצרת מתחמים שלמים של דיור להשכרה - קומפלקסים עם מאות יחידות קטנות, שטחי שרות ציבוריים בלב אזורי ביקוש בסמוך לצירי תחבורה ציבורית", אומר עו"ד רועי אייז, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות'. "מנסחי הטיוטה מייצרים קומפלקס ייעודי להשכרה שישמש אוכלוסיות ספציפיות, שהלכה למעשה יתחלפו כל כמה שנים: צעירים, רווקים, סטודנטים, משקי בית קטנים ללא ילדים, גיל שלישי (שלא בהכרח ימהרו לעזוב דירות גדולות שבבעלותם). שינוי סטטוס שלא יחייב מעבר לאזור אחר, שבו יוכלו לשכור דירה גדולה יותר מהדירות הקטנות המוצעות במתחמים אלה". 

גידול באטרקטיביות קרנות הריט

כמה שינויי חקיקה נוספים מכוונים לעודד ולהרחיב את פעילות קרנות הריט למגורים, כגופי השקעות שיתרמו להיקף יחידות הדיור המיועדות להשכרה. זאת באמצעות הגדלת רווחיותן והסרת חסמים.
כיום החוק מחייב שמקרקעין לצורכי השכרה שרכשה קרן הריט, יהיו מאוכלוסים בדיירים ויחלו להניב בתוך חמש שנים מיום הרכישה. עם זאת, יש מקרים שבהם רכשה הקרן קרקע מתוכננת המיועדת לפרויקטים להשכרה, אך בשל עיכוב בהוצאת היתר הבנייה שאינו תלוי בהתנהלות הקרן, היא לא יכולה להגיע לשלב ההנבה במסגרת חמש השנים. לכן מוצע לאפשר לקרן הריט במקרים חריגים הארכה של שנתיים נוספות עד לאכלוס הפרויקט.

תיקון נוסף מציע לאפשר לקרן הריט לרכוש מקרקעין לצורכי השכרה בפריפריה, המכילים 15 יחידות דיור לכל הפחות, במקום 20 כיום. וכן לאפשר לקרן הריט למכור חלק מהפרויקטים שברשותה לאחר עשר שנים מיום האכלוס, במקום 20 שנה שבהן היא מחויבת כיום זאת, למשכיר ממשיך שימשיך להשכיר את הפרויקט עד לתום תקופת ההשכרה בת ה-20 שנה.

עוד מוצע להשוות את הטבות המע"מ שלהן זכאים פרויקטים להשכרה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, המקודמים על ידי יזמים, כך שגם קרנות ריט למגורים יהיו פטורות ממס ערך מוסף על הכנסותיהן מהשכרת הפרויקטים וממכירתם.

"באשר לקרנות הריט, בהתאם לחקיקה כיום, בפרט בתחום המע"מ, יש מגבלה על קרנות אלה לבנות לעצמן את מתחמי המגורים. שכן, בניית מתחם מגורים על ידי קרן הריט לצורך שימושה להשכרה לטווח ארוך, מהווה נכון להיום עסקה ל'שימוש עצמי' לפי דיני מע"מ. משמעות הדבר היא, שמדובר בעסקה רעיונית המתחייבת במע"מ", אומרת עו"ד (רו"ח) רחלי גוז-לביא, שותפה מנהלת ושותפת מסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'. "הטיוטה המוצעת מבקשת להקל על קרנות הריט, ולקבוע כי במקרה שבו מתחם המגורים נבנה על ידי הקרן עצמה להשכרה לטווח ארוך, לא יראו בכך עסקה ל'שימוש עצמי', ובהתאם לא תקום חבות במע"מ. 

עו"ד (רו"ח) רחלי גוז-לביא: "ככל שהחקיקה המוצעת תעבור, הרי שמדובר בהקלה משמעותית שתסייע להרחבת פעילות קרנות הריט, שכן חקיקה כאמור תאפשר לקרנות להיות יזמיות הפרויקט, ועל ידי כך לחסוך את הרווח היזמי שהיו משלמות ליזם שהיה מוכר להן דירות מוגמרות. על ידי חיסכון של מרכיב הרווח היזמי, יוכלו הקרנות להגדיל את שיעור התשואה שהן משיגות, ובכך תגדל האטרקטיביות שבהשקעה בקרנות אלה"

"ככל שהחקיקה המוצעת תעבור, הרי שמדובר בהקלה משמעותית שתסייע להרחבת פעילות קרנות הריט, שכן חקיקה כאמור תאפשר לקרנות להיות יזמיות הפרויקט, ועל ידי כך לחסוך את הרווח היזמי שהיו משלמות ליזם שהיה מוכר להן דירות מוגמרות. על ידי חיסכון של מרכיב הרווח היזמי, יוכלו הקרנות להגדיל את שיעור התשואה שהן משיגות, ובכך תגדל האטרקטיביות שבהשקעה בקרנות אלה – שסובלות כיום מהתעניינות נמוכה מצד המשקיעים, ולראיה כמות קרנות הריט שהוקמו נכון להיום היא זעומה". 

חובת דיווח הכנסות: "עלול להביא לתוצאה הפוכה מהמצופה"

שינוי משמעותי נוסף, קובע חובת דיווח על הכנסות משכר דירה, בכל סכום שהוא. כיום פוטר החוק את משכירי הדירות שהכנסותיהם החודשיות משכר הדירה נמצאות מתחת לרף מסוים, שכיום הוא 5,471 שקל, הן מתשלום מס על הכנסה זו, והן מעצם הדיווח על ההכנסה. כעת מבקשת המדינה לבטל את הפטור מחובת הדיווח, מתוך הנחה שרבים מהמשכירים שהכנסותיהן גבוהות מתקרת הפטור – לא מדווחים גם הם. מוצע כי חובת הדיווח תוחל כבר על ההכנסות משכירות שהתקבלו ב-2023.

לדברי גוז-לביא, "ביחס ליחידים, חוק ההסדרים הנוכחי מבקש להשיב לסדר היום הציבורי את ביטול הפטור מחובת דיווח של משכירי דירות מגורים, תוך שלילת מנגנון הצמדת הפטור למדד המחירים לצרכן. בהתאם לנוסח המוצע, הפטור ממס בגין דמי השכירות המתקבלים עד תקרת הפטור לא יוצמד עוד למדד, ובצד זאת הפטור יהיה כפוף גם הוא לחובת דיווח, כיתר מסלולי המיסוי החלים כיום בגין השכרת דירת מגורים. משמעות ביטול ההצמדה היא שתחול שחיקה ריאלית בדמי השכירות הפטורים ממס, וזאת כדי לעקר את שכיחות השימוש בפטור זה. 

"בנוסף, החלת חובת דיווח על כל משכירי דירות באשר הם, מייצרת נטל ביורוקרטי מיותר לאזרח. שכן, רבים ממשכירי הדירות - בפרט בסוגי הנכסים הפטורים ממס, אינם 'נדל"ניסטים', ואינם בקיאים בפרוצדורה הקשורה בדיווח שוטף לרשות המסים. ככל שתאושר החקיקה, כל ציבור המשכירים יהיה כפוף להוראות הדיווח, ואי עמידה בהוראות אלה, לרבות איחור בהגשת הדיווחים, יגרור קנסות שלא לצורך כלפי אותו ציבור משכירים. 

עו"ד גוז-לביא: "משכירים רבים מעדיפים להשכיר את דירותיהם בתחומי תקרת הפטור, ולהימנע מהפרוצדורה הכרוכה בדיווח לשלטונות המס. שעה שגם תחול שחיקה ריאלית בשכר הדירה, לצד חובת דיווח מובנית, משמעות הדבר היא שהמשכירים יעדיפו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר מתקרת הפטור, כי ממילא לא נחסך מהם הנטל הביורוקרטי של מלאכת הדיווח, וזאת לצד שחיקה מתמשכת בדמי השכירות שיהיו זכאים להם, לרבות בהשוואה למדד המחירים לצרכן"

"קרי שהצעדים לעיל יביאו לתוצאה ההפוכה מפיתוח שוק השכירות. שכן, משכירים רבים מעדיפים להשכיר את דירותיהם בתחומי תקרת הפטור, ולהימנע מהפרוצדורה הכרוכה בדיווח לשלטונות המס. שעה שגם תחול שחיקה ריאלית בשכר הדירה, לצד חובת דיווח מובנית, משמעות הדבר היא שהמשכירים יעדיפו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר מתקרת הפטור, כי ממילא לא נחסך מהם הנטל הביורוקרטי של מלאכת הדיווח, וזאת לצד שחיקה מתמשכת בדמי השכירות שיהיו זכאים להם, לרבות בהשוואה למדד המחירים לצרכן".  

תיקון עיוות למשכירים ששוכרים בעצמם

תיקון נוסף צפוי לשפר את מצבו של סקטור משכירי הדירות שבעצמם שוכרים דירה. על פי ההצעה, יוכלו משקי בית אלה לקזז את הוצאות שכר הדירה שהם שוכרים, מהכנסות שכר הדירה אותם הם מקבלים, וזאת עד לקיזוז מקסימלי של 7,500 שקל.

"סוגיה זו תביא לתיקון העיוות הקיים כיום, שממסה הכנסה משכר דירה על בסיס מחזור ולא על פי הרווח הכלכלי שנוצר ממנה", אומרת גוז-לביא. "שכן שעה שאדם משכיר נכס שבבעלותו ושוכר במקביל נכס אחר, משמעות הדבר היא שדמי השכירות שהוא מקבל משמשים אותו לדמי השכירות שהוא עצמו משלם. משכך, מתקיים טעם כלכלי להתיר בניכוי את הוצאות דמי השכירות לצורך חישוב מהמס המוטל בגין דמי השכירות, היוצרים אצלו רווח כלכלי של ממש". 

עו"ד רועי אייז: "רפורמות נרחבות בתום הדיור מחייבות ראייה לטווח ארוך ולא פתרון נקודתי צר. אין פה בשורה לשוק השוכרים, שגילם עולה והולך מידי שנה, והם נשואים עם ילדים. ודומה כי אין בפתרון המוצג אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה עם משכנתא , שכן ממילא מדובר באוכלוסיות שאינם ממהרות לרכוש דירה בשלב זה של חייהן"

האם חוק ההסדרים אכן צפוי לממש את המטרה שעליה הצהיר, ולהביא למהפכה בתחום השכירות? אייז מסופק: "רפורמות נרחבות בתום הדיור מחייבות ראייה לטווח ארוך ולא פתרון נקודתי צר. אין פה בשורה לשוק השוכרים, שגילם עולה והולך מידי שנה, והם נשואים עם ילדים. ודומה כי אין בפתרון המוצג אלטרנטיבה אמיתית לרכישת דירה עם משכנתא , שכן ממילא מדובר באוכלוסיות שאינם ממהרות לרכוש דירה בשלב זה של חייהן.  

"הטיוטה מבקשת לקדם שוק שכירות מוסדי ותו לא, והותירה בצד את הטיפול בשוק השכירות הפרטי, המחזיק ברוב רובן של הדירות להשכרה, שעודנו נותר עם הכשלים הידועים. החששות ההדדיים של השוכרים והמשכירים, מותירים את שוק השכירות הפרטי כשוק לטווחים קצרים, כשבטיוטת חוק ההסדרים אין התייחסות מספקת לכך".