השותף השקט: להשאיר את המושכות אצל היזם

לאחר יותר מעשור של עליות מחירים, יזמי הנדל"ן בישראל ניצבים כעת בפני מציאות חדשה. התנודתיות בכלכלה הגלובלית ועליות הריבית בישראל משפיעות במישרין על מגמות הביקוש לנדל"ן והיקף העסקאות יורד. בד בבד, דרישות ההון של המערכת הבנקאית הולכות ונעשות מחמירות יותר ומביאות את היזמים לחפש חלופות עם גופים בעלי ניסיון. על הרקע הזה, גופי המימון מבקשים לתת ליזמים מענה לצרכים המשתנים, שהמערכת הבנקאית המסורתית אינה יכולה או רוצה להתמודד עמם.

"בעידן הכלכלי הנוכחי, הכנסת שותף הוא צעד נבון ומתבקש"

 אומר אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל השקעות ההון בחברת רובי קפיטל, מהגופים הבולטים בתחום לאחרונה. מאז הקמתה, העמידה רובי קפיטל אשראי וליוותה למעלה מ-100 פרויקטים של מגורים, מסחר ותעשייה בכל רחבי הארץ, וסיפקה מסגרות אשראי בסכום מצטבר של למעלה מ-8 מיליארד שקלים, באמצעות קשת רחבה של פתרונות מימון ומתווים פיננסיים המותאמים לסוג הפרויקט ולשלב בו הוא נמצא: ליווי בנייה מלא וסגור בשיתוף גופים מוסדיים – לרבות העמדת אשראי בכיר, פוליסות מכר וערבויות מותאמות פרויקט, ליווי בנייה לקבוצות רכישה, מימון טרום היתר ליזמי התחדשות עירונית וכן השלמת הון המאפשרת ליזמים לפזר את ההון העצמי שלהם על פני מספר רב של פרויקטים ובכך לנצל את תזרים המזומנים שלהם באופן מיטבי.

במקביל לפעילות החוב, למנהלי רובי קפיטל ניסיון רב בעולם היזמות ולכן, בשנת 2021 הקימה רובי קפיטל את קרן האקוויטי (הון) ספיר, המיועדת ליזמים בעלי מוניטין בתחום הנדל"ן. הקרן משמשת כשותפה פיננסית ומעמידה את רוב ההון העצמי הנדרש מהיזמים לצורך הנעת הפרויקט. כל פרויקט ומתווה מסחרי נבחנים לעומק בוועדות השקעות ייעודיות לכל פרויקט. כיום הקרן מנהלת נכסים בשווי מצטבר של למעלה מ 1.5 מיליארד ש"ח.

"לחתוך את הסיכון"

"שנת 2023 הפגישה יזמים רבים עם תנאי שוק שלא היו מוכרים להם קודם לכן. הביקושים במגמת ירידה ויש קושי רב להשיג את המימון מגופים גדולים שעד לפני שנה חיזרו בעצמם אחרי היזמים"

 אומר אדלשטיין, העומד בראש פעילות קרן ספיר. "קרן ההשקעות שייצרנו מסייעת ליזמים להמשיך בפעילותם ולא להיכנס לסטגנציה בזמן שהשוק עוצר או מתקן את עצמו, בתהליך שיכול לקחת שנה, שנתיים ואפילו יותר. בשנה האחרונה מספר הפניות אלינו הוכפל ואף יותר, ואנו בוחנים כל עסקה ועסקה לעומק בסטנדרטים המחמירים ביותר."

מדוע משתלם ליזמים להכניס שותף לפרויקט שינגוס להם ברווח?

"ראשית, ההון העצמי הנדרש מהיזם קטן משמעותית ביחס לסך דרישת ההון העצמי של הגוף המממן, מה שהופך את רמת הסיכון לנמוכה משמעותית. לדוגמה, אם יזם נדרש להשקיע 20 מיליון שקלים הון עצמי בפרויקט, בשותפות עם קרן אקוויטי בעלת איתנות פיננסית, הוא יכול לצמצם את ההשקעה לכ-4 מיליון שקלים בלבד, וליהנות מרווחיות עודפת בסוף התהליך. ליזמים רבים, במיוחד בתקופה הזאת, מדובר ביתרונות משמעותיים ביותר שבהחלט שווים שותפות פיננסית שתדחוף להצלחת הפרויקט שלהם.

"בנוסף, התשואה של היזם על ההון גדלה משמעותית יחד עם פוטנציאל הצמיחה שלו. באמצעות הקרן שלנו ברובי קפיטל, השותפות מגדילה את הנזילות של היזם ומאפשרת לו להתפתח בפרויקטים נוספים במקביל", מסביר אדלשטיין.

מלבד הבנה מעמיקה של מגוון הצרכים, האתגרים והחסמים העומדים בפני יזמים בשוק הנדל"ן של היום, קרן ספיר מעמידה לרשות שותפיה את מלוא הניסיון העסקי והפיננסי שלה. ניסיון זה כולל, בין היתר, צוות ייעודי המתמחה בעולמות ייזום הנדל"ן; ניסיון רב בעולמות הבנקאות, המימון, השיווק, השמאות והייזום; וראייה כוללת של שוק הנדל"ן בישראל. 

יזמים רבים ניצבים כיום בפני סכנה קריסה ממשית.

"אין ספק שהיום כל פרויקט נבחן בקפידה יתרה לפני שאנחנו מחליטים להיכנס אליו, לרבות בדיקות רקע של החברה היזמית. מאחר שאנחנו נושאים בסיכון יזמי, הקרן פועלת כשותפה פיננסית אך ורק עם יזמים מנוסים ובעלי מוניטין, כאלה שאנחנו שמים איתם את הכסף וישנים בשקט בידיעה שהם יובילו את הפרויקט בבטחה. חשוב לנו מאוד ההון האנושי והאנשים מאחורי החברות היזמיות, וגם דברים אלו נבדקים על ידנו. לא נצא לעסקה עם חברה שאנו מרגישים שאין לה את הכלים והניסיון להצליח לנהל את הפרויקט.

אדלשטיין מדגיש כי הקרן מקפידה להשאיר בידי היזם-שותף את המושכות לניהול הפרויקט: "אנחנו נושאים במרבית הנטל בהעמדת ההון העצמי, ומסייעים בצמתים חשובים לאורך חיי הפרויקט. בידי היזם האחריות הגדולה להובלת הפרויקט מול הדיירים, הקבלנים, גורמי התכנון ועוד".

לאור המגמות הנוכחיות בשוק, מה צפי היקף הפעילות של הקרן?

"אינני נביא. מה שניתן לבחון זה את היקף העסקאות הגדול שמגיעות לשולחננו ולוועדות ההשקעות. כבר היינו בעבר בתקופות שהריבית הייתה יותר גבוהה, ושוק הנדל"ן המשיך לדהור קדימה. נכון שהריבית כיום גבוהה ובמגמת עלייה ונוצר קושי פיננסי ליזמים אבל יש כיום ביקוש שגדל בהתמדה ועלינו לייצר את הפתרונות בהתאם.

נכון להיום, מספר היחידות המתוכננות ל-2023 במכרזי רמ"י למגזר הכללי עומד על אלפי יחידות בודדות בלבד. במציאות כזו, אלא אם יקרה דבר גדול ובלתי צפוי, אין למחירים אפשרות לרדת לאורך זמן. לכן אני חושב שההאטה שאנחנו עדים לה כיום היא סוג של תיקון להשתוללות שהייתה פה בשנים האחרונות".

שלב חדש באבולוציה של שוק הנדל"ן

גורמי נדל"ן בכירים כבר מדברים על קרנות האקוויטי לא רק כדבר הבא בשוק, אלא ככזה שתורם ליציבות בשוק. הם מזכירים כי כל עוד היזמים נדרשו להעמיד הון עצמי של כ-10% משווי המגרשים, כפי שהיה נהוג בשנים האחרונות, ואת היתר לגייס במינוף, ה"אצבע על ההדק" הייתה קלה יחסית.

אלא שכעת, עם הקשחת התנאים מצד בנק ישראל, והחובה להעמיד אקוויטי בהיקפים גדולים מבעבר, היזמים זהירים יותר, ומוכנים לקחת פחות סיכונים מבעבר – הן מבחינת סוג הפרויקטים, וגם בהתקשרויות מול חלק מהגורמים המימוניים שפועלים בשוק. וכך, כשהיזמים נזהרים יותר, ובמקביל מחפשים שיתופי פעולה אסטרטגיים, החבירה לקרנות האקוויטי, מהווה שלב נוסף בדרך להתבגרות ויציבות בשוק הנדל"ן.