הירידה במחירי הדירות החלה: שלושה משתנים מרכזיים יקבעו האם תהיה חדה וממושכת

לאחר שלוש שנות עליות מחירים רצופות, לפני שבועיים נפל דבר, כאשר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה מדד מחירי דירות שלילי בשיעור מינורי של 0.2%. לכאורה אין דרמה, תקופות גאות ושפל הן חלק בלתי נפרד מכל שוק בריא ומה שעולה חייב בסופו של דבר גם לרדת. אך השאלה ששואלים עכשיו כולם - ממנהלי תיקי אשראי של מיליארדים בבנקים ועד לאדם מהיישוב שרוצה למכור את דירתו - היא עד כמה צפוי השוק לרדת, ולמשך כמה זמן.

הפעם האחרונה שבה התרחשה בשוק הדירות ירידת מחירים לאורך זמן, החלה בספטמבר 2017 והתמשכה עד לינואר 2019. אז מדובר היה אמנם בשנה וחצי של ירידות, תקופה לא קצרה, אך לאורך התקופה כולה מדובר היה גם בירידות בשיעור מתון ביותר, של שברי אחוזים בכל חודש, אשר שהגיעו בשיאן לירידת מחירים בקצב שנתי של כ-2%. כלומר מדובר היה אז בספק ירידת מחירים, ספק דשדוש.

מה אפשר ללמוד מאותה תקופה על מה שעומד להתחולל עכשיו? לא הרבה. בארבע השנים שחלפו מאז הספקנו לצלוח מגפה עולמית, מלחמה עקובה מדם פרצה באירופה לראשונה מזה עשורים ומשבשת את הכלכלה העולמית, וכל זה על רקע חוסר יציבות שלטונית ומתחים חברתיים קשים כאן בישראל.

אם בכל זאת נתאמץ, נגלה נקודת השקה מרכזית אחת בין 2017 – השנה שבה החלה ירידת המחירים הקודמת - ובין ימינו, והיא שגם אז וגם עכשיו קדמה לירידת המחירים עלייה מרשימה בתפוקת ענף הבנייה. אז מדובר היה בשנתיים רצופות (15-16) שבהן זינקו היקפי הבניה לרמה חסרת תקדים באותה העת, של כ-54 אלף התחלות בנייה בשנה. ואילו בשנים 21-22 חצתה יכולת הייצור של הענף את מחסום 60 אלף הדירות ובגדול. בשנה החולפת כבר עמד קצה הייצור על קרוב ל-70 אלף. כלומר בשתי התקופות התרחשה הירידה על רקע רמת היצע גבוהה.

עצירת העסקאות היא רק סימפטום

ואולם בנקודה זו מסתיים הדמיון בין שתי התקופות, ונכנסת לתמונה שורה של הבדלים שעשויים ללמד כי תקופת ירידת המחירים שבפתחה אנו נמצאים כיום, עשויה להיות חדה יותר.

נתחיל עם המגמה שמשקפת יותר מכל את התקופה שבה נמצא השוק, והיא מיעוט העסקאות. בפברואר האחרון נחתמו 5,800 עסקאות לרכישת דירה בסך הכל, חדשות ויד שנייה – הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה מאז שנת 2003 בשיא ימי אינתיפאדת אל אקצא. שפל רכישות שכזה לא היה ב-2017, גם לא קרוב. וככל שהיקף הרכישות הנמוך יישאר כזה לאורך זמן, גם ירידות המחיר הקלות של תחילת 2023 יהיו רק הקדימון לצניחה הרבה יותר רצינית.

הגורמים לעצירת הביקוש שאנו חווים הם ברורים וצפויים להישאר איתנו, ככל הנראה, לאורך זמן. הראשון הוא כמובן רמת הריבית. בשנה האחרונה ייקר בנק ישראל את שיעור הריבית 9 פעמים, מרמה של 0.1% באפריל 22, לרמה של 4.5% באפריל 23, והיד עוד נטויה. ב-2017, נזכיר, עמדה רמת הריבית על 0.1%. משמעות התייקרותו החדה של הכסף בשנה האחרונה, היא שגם יכולת הקנייה של הציבור צנחה בחדות. המחירים צפויים להגיב בסופו של דבר, אלא שבינתיים ישנו פער בין יכולת הקנייה של הציבור לרמות המחיר – ומכאן מיעוט העסקאות. כך או כך, גם אם שרשרת עליות הריבית תיעצר בקרוב, חזרה לרמה האפסית שבה היתה עד לפני שנה לא נראית באופק.

על אף שמשבר ההיי-טק הוא עולמי, מעטות הכלכלות שחשופות לתנודות בענף כמו הכלכלה הישראלית, שבה אחד מכל תשעה ישראלים מועסק בחברות הטכנולוגיה – נתון שאין כדוגמתו בכלכלה העולמית. פריחת ההיי-טק בשנים האחרונות הזרימה למדינה כמות הון עצומה ומשכה אחריה את ענף הנדל"ן, והביאה את מחירי הדירות, בעיקר בתל אביב, לרמות לא הגיוניות. למשבר המתחולל כעת בענף השלכות קשות על שוק זה

גורם מאט שני הוא המשבר המתחולל כיום בענף ההיי-טק. כמעט מדי שבוע אנו מתבשרים על ענקית טכנולוגיה נוספת הפותחת בגל פיטורים. ועל אף שהמשבר הוא עולמי, מעטות הכלכלות שחשופות לתנודות בענף כמו הכלכלה הישראלית, שבה על פי נתוני הלמ"ס אחד מכל תשעה ישראלים מועסק בהיי-טק – נתון שאין כדוגמתו בכלכלה העולמית. פריחת ההיי-טק בשנים האחרונות הזרימה למדינה כמות הון עצומה ומשכה אחריה את המשק כולו, וכמובן שגם את ענף הנדל"ן, והביאה את מחירי הדירות, בעיקר בתל אביב, לרמות לא הגיוניות. למשבר המתחולל כעת בענף השלכות קשות על שוק זה.

ולבסוף אנו מגיעים אל הגורם השלישי להאטה, שאותו כולנו חווים באינטנסיביות בחודשים האחרונים, והוא "המהפכה", "הרפורמה" או "ההפיכה" – איש איש והגדרתו למהלכי החקיקה שמקדמת כיום הממשלה בתחום המשפט. תהיה דעתכם הפוליטית על המהלך הזה אשר תהיה, את ההשלכות המצננות על שוק הנדל"ן הכוללות ביטול השקעות בישראל, הוצאת הון מהארץ, וכן – גם הירידה ברמת האופטימיות של רבים מהישראלים לגבי עתיד המדינה – לא ניתן להכחיש.

שלושת הגורמים הללו יחד דוחפים את רמת הביקוש לדירות בישראל כיום לרמת שפל היסטורי, וכל זאת כאמור, על רקע שיאי היצע. בסוף פברואר כבר עמד היקף הדירות החדשות הלא מכורות על כ-55 אלף דירות, רמה שמשקפת זינוק של כ-20% בתוך שנה.

החשש: המשבר רק יחריף 

המסקנה העולה מכל זה היא שתקופת הירידות שאותה אנו חווים אינה זמנית. היא אינה תלויה ב"אווירה" כזו או אחרת, אלא נשענת על גורמי האטה חזקים ומשמעותיים. עם זאת, עוצמת ירידת המחיר עדיין תלויה בהתפתחויות השונות. נסיגה של הממשלה מהליכי החקיקה עשויה לשפר את האווירה בשוק, וכך גם עצירת רצף עליות הריבית. ככל ששני האירועים הללו יתרחשו בקרוב, ייתכן שהתסריט שנחווה בשנתיים הקרובות יהיה קרוב לזה של 2017-2018, כלומר ירידה מינורית בקצב של 3%-4% בשנה לכל היותר.

אך באותה המידה אין להוציא מכלל אפשרות כי שלושת גורמי המשבר שציינו רק יחריפו. ככל שתרחיש מסוג זה יתרחש, לשוק הדירות מחכה תסריט מסוג אחר, שספק אם ראינו כמוהו בעשורים האחרונים.