הון עצמי למשכנתא

רכישת דירה בעזרת משכנתא היא הליך נפוץ מאוד ברכישת נדל"ן בישראל. רכישה באמצעות משכנתא מורכבת משני חלקים: המרכיב הראשון הוא ההון העצמי שהרוכש מביא לעסקה (כלומר, הכסף הזמין העומד לרשותו) ובהתאם להיקף ההון העצמי והמחיר – המרכיב השני הוא גובה ההלוואה (המשכנתא) הנדרשת להשלמת העסקה.

ההון העצמי של המשכנתא הוא חלק חשוב ברכישת הדירה, משום שעל פי ההון העצמי הזמין הבנק מאשר (או דוחה) את גובה המשכנתא. בנוסף, הריביות של ההלוואה מוגדרות על פי היקף ההון העצמי ביחס למחיר הכולל של הדירה.

תנאי הבנקים למתן משכנתא על בסיס הון עצמי

מבחינת הבנקים, המשכנתא ניתנת על ידי הבנק בתור הכסף האחרון בתשלום עבור קניית הדירה (כלומר, ראשית מועבר ההון העצמי). בהתאם, הבנק לא מאפשרת העברת כספי משכנתא למוכרים בתור התשלום הראשון.

בשלב החתימה על חוזה ההלוואה, הבנק בודק מה היקף ההון העצמי ששולם בפועל עד לאותה נקודה. הבנק בודק הם המשכנתא המבוקשת זהה ליתרה הנותרת להשלמת התשלום על הדירה, האם יש כספים סגורים בתכניות חיסכון או קרנות נאמנות סגורות - לכן יש לוודא שניתן להשתמש בכספים אלו לפני לקיחת המשכנתא.

הון עצמי מינימלי לסוגי רוכשים שונים

בשלב ראשון, על פי סטטוס הרוכש, הוא מקבל אישור או דחייה לגובה המשכנתא אותה ביקש. אנשים שלא מחזיקים בדירה יכולים לספק הון עצמי של 25% ממחיר הדירה או מערך הנכס (הנמוך מביניהם),משפרי דיור נדרשים לספק 30% של הון עצמי, ובעלי דירה אשר רוכשים דירה נוספת, חייבים להביא 50% הון עצמי. ניתן למשכן את הנכס הקיים לטובת ההון העצמי ברכישה של הנכס החדש.

עבור רוכשים במסגרת תכניות מחיר למשתכן או מחיר מטרה, ההון העצמי יכול להיות 10% מערך הדירה בשוק החופשי, כאשר המינימום הוא 100,000 ₪.

השפעת הון עצמי של משכנתא על גובה הריבית – מדרגות ריבית בנק ישראל

ההון העצמי של המשכנתא משפיע על גובה הריבית, על פי מדרגות אשר נקבעו על ידי בנק ישראל. ככל שהמשכנתא 'מסוכנת' יותר, כלומר ההון העצמי נמוך יותר, כך החלק של המשכנתא ברכישה גדולה יותר ולכן הריבית גבוהה יותר.

מדרגות הריבית הן: עבור מי שמביא הון עצמי של 55% ומעלה מערך הדירה, מקבל את רמת הריבית הנמוכה ביותר. עבור מי שמספק הון עצמי של 40% לפחות מערך הדירה, מקבל רמת ריבית בינונית. למי שמספק הון עצמי של 25%-40% מערך הדירה, משלם את רמת הריבית הגבוהה ביותר.

מקורות אפשריים להון עצמי למשכנתא

על מנת לממן את ההון העצמי ישנן דרכים שונות ומגוונות. כפי שאפשר להבין, לא כל דרך מתאימה לכל אחד. לכן, חשוב להבין היטב מהן האופציות המתאימות ליכולת ולמאפייני החיים והנסיבות של כל רוכש.

שבירת חיסכון על שמכם

אם יש לכם חיסכון, זה הזמן המושלם לממש אותו ליהנות ממנו. אם אין לכם עדיין חיסכון, זה הזמן לפתוח חיסכון.

הלוואה מקרן השתלמות

אם יש לכם קרן השתלמות, לא משנה אם היא נזילה או לא, יש לכם אפשרות לקחת הלוואה ממנה. הריביות בהלוואה על בסיס קרן השתלמות נמוכות משמעותית בהשוואה לריביות המקובלות בשוק על הלוואות 'רגילות'. גובה ההלוואה כפוף לנזילות כספי הקרן. במקרה בו כספי הקרן לא נזילים, ניתן לקחת הלוואה בהיקף של 50% משווי הקרן. אם כספי הקרן נזילים, ניתן לקחת הלוואה של עד 80% מגובה החיסכון.

כדאי לשים לב כי מדובר בהלוואה קצרת טווח של 5-7 שנים, כך שההחזר החודשי יהיה גבוה יחסית. חלק מהקרנות מציעות הלוואת 'בלון' המאפשרת תשלום של סכומי הקרן, או הקרן והריבית, בסוף התקופה, אך הריבית שלהן גבוהה יותר, וגם במקרה זה, חשוב להבין האם יהיה לכם את מלוא הסכום בתום התקופה. בנוסף, החזר ההלוואה החודשי יקטין את ההכנסה הפנויה שהבנק מחשב עבור בדיקת החזר המשכנתא.

עזרה מהמשפחה

אם יש להורים, לאחים או למקורבים אחרים שלכם אפשרות להלוות סכום כסף משמעותי בתור תוספת להון עצמי, כדאי לשקול את האפשרות. עם זאת, חשוב ומומלץ לחתום על הסכם כלשהו (גם אם קצר),הכולל תאריכי פירעון ואופן פירעון ההלוואה. הצד המלווה תמיד יוכל להקל עליכם ולהיות גמיש, במידת הצורך והיכולת. חשוב להבין האם תוכלו לעמוד בהחזרים ובמועדי הפירעון שהוסכמו בין הצדדים.

מחזור משכנתא קיימת

אם יש לכם נכס על שמכם ואתם מעוניינים לרכוש דירה נוספת וחסר הון עצמי לרכישה, אפשר למחזר משכנתא קיימת לטובת מימון הרכישה של הנכס הנוסף. אם אין על הנכס הקיים משכנתא כלל, אפשר כמובן לשעבד אותה ולהשתמש בסכום בתור אמצעי מימון.

הלוואה בנקאית

ניתן לקחת הלוואה בנקאית רגילה להשלמת ההון העצמי, אך חשוב לזכור כי בהלוואה בנקאית תקופת ההלוואה קצרה ולכן ההחזר החודשי גבוה, ריבית ההלוואה גבוהה בדרך כלל, ובמקרים רבים הסכום שניתן ללוות הוא קטן משום שהביטחון היחיד של הבנק הוא המשכורת בלבד.

בחלק מהמקרים ובנסיבות מסוימות, הבנקים נותנים הטבות למצטרפים חדשים, עם הלוואת הצטרפות בתנאים משופרים, כגון סכומים גבוהים יותר מהלוואה בנקאית רגילה, תנאים משופרים למשכנתא עצמה ואף הלוואות ללא ריבית.

הלוואה חוץ בנקאית

בשוק האשראי של היום, ישם גופים חוץ בנקאיים רבים אשר ישמחו להציע הלוואה להון עצמי. הריבית יהיו יקרות, באופן טבעי, כך שחשוב לבדוק את כדאיות ההלוואה החוץ-בנקאית בקפידה. בדומה להלוואה מקרן השתלמות, הבנק מחשב את החזר ההלוואה לחישוב ההכנסה הפנויה להחזר המשכנתא שהוא צפוי לאשר.

משכון הנכס של ההורים

הורים רבים הרוצים לעזור לילדיהם עם סכום משמעותי להון העצמי, שוקלים האם למשכן את הנכס שלהם לטובת המשימה. ניתן כמובן לשעבד את הדירה הקיימת לטובת העברה לילדים להון העצמי, אך חשוב להבין האם ההורים יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים והאם הריבית של המשכנתא שלהם היא הכדאית ביותר לשם כך.

משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה מאפשרת לבני 60 ומעלה לקחת הלוואה בתמורה לשעבוד הנכס הקיים על שמם, כאשר הלוואה תוחזר רק לאחר מות הלווים. בחלק מהמקרים, ההורים לוקחים משכנתא הפוכה על הנכס שלהם, נותנים אותה לילדים להון העצמי, וכך 'נוגסים' מהירושה העתידית לטובת מזומן באופן מיידי. חשוב לזכור כי לאחר הפטירה, יהיה צורך להחזיר את ההלוואה בנוסף לריבית (לא נמוכה),כך שהבנק עשוי להיאלץ למכור את הדירה המשועבדת.

ככל שהגיל של בעל הנכס מבוגר יותר, כך ניתן לקחת משכנתא הפוכה באחוז גדול יותר משווי הנכס הכולל, עד 50% משכנתא הפוכה (בגילאי 86 ומעלה).

לא לשכוח את ההוצאות הנלוות למשכנתא

בנוסף להון עצמי משכנתא, חשוב לזכור את ההוצאות הנלוות למשכנתא: שכר טרחה לעורך דין נדל"ן, שכר טרחה לשמאי מקרקעין, עלויות אגרות רישום, מס רכישה (כאשר מדובר בדירה שניה או דירה יקרה),עלויות שיפוץ פוטנציאליות, הובלה וכד'.

סיכום

לסיכום, ההון העצמי הוא אחד ממרכיבי המפתח החשובים ביותר במשכנתא, אשר בלעדיו אפשר לגלות שהבנק לא אישר את המשכנתא, או שהריבית אותה תשלמו גבוהה בהרבה מהמצב בו היה לכם הון עצמי גבוה יותר.

לפני איסוף המקורות להון העצמי, חשוב לשקול היטב את היתרונות, החסרונות והמחיר של כל אחד ממקורות המימון, כדי לא להיקלע לקשיים פיננסיים בהמשך הדרך, תוך התחשבות בהיקף ההכנסה וההוצאה של משק הבית.